购房过程中买方拖欠房款，卖方是否有权撤销合同？

(本文为北京房产律师靳双权原创，如有转载请注明出处)
 
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
 
 
一、基本案情
 
    这是北京房产律师靳双权2014年代理的一起阴阳合同纠纷案件，靳律师为被告张敬文的代理律师。2013年4月27日，郑欣与张敬文在北京链家地产经纪公司的居间介绍下，就北京市海淀区某小区302号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。合同约定，郑欣出售房屋净得房屋总价款为237.5万元，首付款为87.5万元，余款150万元张敬文通过贷款支付。
 
    合同签订后，由于双方就合同履行问题产生争议，2013年9月15日张敬文向北京市海淀区人民法院提起诉讼，张敬文在庭审中明确表示，不再申请贷款，并保证在半月内将剩余房款一次性提存至法院，逾期则同意承担相应的不利后果。
 
    该案庭审结束后，张敬文既没有向法院提存房款，也没有继续申请房屋贷款，并于2013年12月5日撤诉。郑欣在庭审后电话督促张敬文及时履行合同，但张敬文明确表示302号房屋已经办理网签，需慢慢筹款，直到有了钱再履行合同。郑欣认为张敬文的行为导致所出售房屋筹款的目的无法实现，并承受了巨大的损失。
 
      2014年3月7日，郑欣为了避免损失进一步扩大，根据《合同法》第九十四条的规定，向张敬文发出《解除合同通知书》，正式通知张敬文解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，并要求张敬文在收到通知书十日内前来与郑欣协商合同解除后的相关事宜，配合办理解除网签的手续。张敬文在收到通知书后，复函要求郑欣配合其继续办理公积金贷款。
 
二、法院审理过程
 
    法院经审理查明： 2013年4月27日，郑欣与张敬文经链家公司居间，签订了《北京市存量房屋买卖合同》约定：郑欣出售海淀区某小区302房屋，建筑面积63.57平方米，房屋成交价格为人民币237.5万元，张敬文向公积金管理中心申办抵押贷款，如张敬文因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准。双方同意张敬文继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由张敬文自行负担。
 
    如张敬文未按照附件五约定的时间付款的，按照逾期时间，分别处理。逾期在十日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，张敬文按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起三日内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过十日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，张敬文应当自解除合同通知送达之日起三日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还张敬文全部已付款。
 
       2013年5月25日，甲方郑欣与乙方张敬文另行签订《补充协议》，约定甲方出售给乙方的标的房屋价款为212.5万元，该标的物的装修折价款为25.5万元，甲方出售该房屋的交易净得总价款为237.5万元乙方于签合同当天支付甲方购房定金5万元整乙方于甲方预约银行还款日前一个工作日支付甲方首付款82.5万元整（大写：人民币叁拾柒万玖仟元整），剩余贷款150万元整，于甲乙双方办理完产权转移登记手续后由乙方的贷款银行直接支付给甲方。甲方于拿到全部房款当天将房屋交付给乙方，甲方并将屋内的主要家具留给乙方。
 
      2013年9月15日，张敬文将郑欣诉至法院，要求郑欣继续履行双方的《北京市存量房屋买卖合同》。2013年10月14日，该案开庭过程中，张敬文表示能在半个月内将剩余房款一次性提存至法院，并表示在2013年11月23日到庭答复能否将全部款项提存至法院，逾期则视为无法支付剩余房款。
 
法院查明，根据双方证据及法院查明之事实，张敬文在合同履行过程中并不存在过错，故张敬文反诉要求继续履行合同及补充协议有事实及法律依据，其将尾款150万元提存至法院账户，表示愿意将此款项直接给付郑欣，并表示愿意自行承担房屋过户需缴纳的相关税费，法院对此不持异议。
 
三、法院判决
 
     依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定作出判决：
 
1、郑欣与张敬文继续履行双方于2013年4月27日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；
2、张敬文于本判决生效后七日内给付郑欣302号房屋尾款人民币150万元整（已提存至法院账户）；
3、郑欣于本判决生效后七日内将302号房屋过户至张敬文名下，办理房屋过户所需缴纳之税费由张敬文自行负担；
 
四、房产律师靳双权点评
 
       中国房地产营销协会副会长、资深房地产律师靳双权认为：本案争议的焦点在于以下几个问题。
 
1.关于《买卖合同》和《补充协议》的效力问题
   郑欣与张敬文于签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，且不违反法律或行政法规的强制性规定，故该《买卖合同》及《补充协议》均合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。
 
2.关于双方的合同履行问题
   合同及协议签订后，张敬文依约支付了定金及首付款，并办理了网签手续，但郑欣未配合张敬文办理申请公积金贷款的相关手续。郑欣主张其拒绝签署贷款文件并要求解除合同理由正当，并无过错；张敬文隐瞒已婚事实，提供虚假材料申请贷款、办理网签是欺诈行为，且根本无法办理公积金贷款手续，将导致合同目的无法实现。根据双方当事人的陈述及相关证据，张敬文在合同履行过程中确实存在个人信息披露不实的情形；根据双方的约定，张敬文因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准贷款的，张敬文可继续申请其他银行贷款；由此可见，即便张敬文申请公积金贷款未获批准，仍可通过其他方式保证合同之履行；
 
3.关于个人信息未如实披露问题
    张敬文未如实披露个人信息的情形并未严重到致使合同目的无法实现，也不属于双方约定的解除合同情形，故郑欣的该项主张依据不足，法院不予采纳。
 
4.关于阴阳合同的问题
    根据双方所签订《补充协议》，张敬文所购除302号房屋本身外，另包括该房屋内所留家具家电及装修物品，该协议将房屋价款及装修款分包列明并无不当之处；因双方均对房屋总价款达成一致，故可以确认双方所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方实际履行之合同；据此，原审对于郑欣以张敬文签订阴阳合同为由要求解除合同的主张不予支持。