案例：房屋权属登记与实际不符该如何处理

刘某与叶某某系夫妻，生有一子叶某。2000年3月20日，房屋出卖人周某经人介绍，将自己所有的位于A市区B路7号18幢502室、面积为63. 88平方米的住宅房一套以220000元价格出卖给叶某某，双方用复写纸复写一式三份的房屋买卖协议。签约当天，叶某某即将房款20万元交给介绍人，介绍人再转交给周某，余款后由刘某交付给周某。2002年1月叶某某去世。2006年7月20日，为办理房产证所需，周某与叶某签订房地产买卖契约，但叶某签名由周某代签。同年9月3日，公讧处为上述契约办理公证，出具公证书。2007年1月14日，叶某之妻就讼争房屋到房管部门办理房屋产权登记手续，房屋所有权人为叶某，但办理时，周某与叶某均未到场。刘某诉称，讼争房屋系其夫叶某某出资所买，叶某系虚假申报而取得房产证，故不能因其持有房产证而确认其系房屋所有人，请求确认上述房屋之产权归其所有。叶某辩称，讼争房屋系其出资向朱某购买，房产证是通过合法途径做出的，其是讼争房屋的所有权人。
在本案中，有两种观点：一种认为，应根据实际情况确定房屋的实际权属，而不应仅凭房产证来认定房屋所有人。民事诉讼中，作为证据使用的房产证，法院必须从其本身的真实性、来源的合法性等方面审查，当发现房产证的真实性、来源合法性等方面有瑕疵的情况下，不能作出持有房产证的人就是房屋所有人的认定。产权登记是一种依当事人申请进行的登记，并不是行政许可，其基础是民事权利，房屋产权证不能等同所有权，正确确定房屋所有权还应对产权变更登记的程序及所赖以产生的民事行为的效力进行分析。本案中，由于2006年7月20日签订的房屋买卖协议上买方处“叶某”签名非其本人所签，缺乏真实性，且房款系叶某某出资，叶某依据上述合同办理产权登记，实体和程序上存有瑕疵，因而不能证明其是讼争房屋的所有权人。另一种认为，应根据房产证确定房屋的实际权属。房产证是行政机关通过具体行政行为表现出来的证书，实质上是行政机关对当事人民事权益的确认。本案中，叶某已对讼争房屋履行了不动产登记手续，并取得了房管部门颁发的房产证，说明房管部门已对其民事权益进行了确认，据此可认定其是讼争房屋的所有人。如果刘某认为行政机关的具体行政行为侵犯了自己的合法权益，可通过行政诉讼程序予以救济。
法院经审理认为：叶某认可买方为叶某某的那份房屋买卖协议中立协人“叶某某”三字系叶某某亲笔所签，周某对此亦予确认，故该协议系朱某与叶某某的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的相关规定，应认定为合法有效。协议签订后，叶某某已按约支付了房款，周某亦按约交付了讼争房屋。结合叶某某与周某订有房屋买卖协议和叶某某出资的事实进行综合分析，可认定讼争房屋是周某事实上出卖给叶某某的。2006年7月20日周某与叶某虽订有房地产买卖契约，但该契约仅是为办理房产证而设，并非双方当时的真实意思表示，对于确认周某与叶某间存有房屋买卖关系的事实缺乏证据的证明力，且在办理房产证时周某与叶某均未到场，故叶某依据上述房地产买卖契约办理产权登记，实体和程序上均存有瑕疵，因而不能据此证明其是讼争房屋的所有权人。由于讼争房屋的签约双方为周某与叶某某，房款亦系叶某某所付，在叶某某去世后，其妻刘某要求确认讼争房屋的产权归属，应予支持。叶某辩称房屋系其出资购买，缺乏证据证明，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条第二款之规定，判决：位于A市区B路7号18幢502室住宅房一套为叶某某与刘某共有。#p#分页标题#e#
一般来讲，确权纠纷可以通过民事诉讼解决。虽然刘某系以叶某为被告，以财产权属纠纷为由向人民法院提起民事诉讼，但究其实质，是要否定房管部门的登记行为，即否定有关行政部门作出的具体行政行为。通常情况下，人民法院可以通过民事诉讼的判决结果直接或间接地使有关行政行为作出变更，当然这些行政行为应理解为只是程序性的或形式性的行为，如备案、登记等行为，而对于实质性的行政行为，如审批行为，则是我国法律赋予有关行政主管部门的特有权力，不能通过民事诉讼程序和作出民事判决予以变更。本案中，由于刘某有证据证明房屋系其夫叶某某出资购买，推翻了房地产管理部门的房产证，故尽管叶某办领的房产证记载权利人为“叶某”，但并不影响刘某依叶某某与周某的房屋买卖合同关系而享有的实体法上所确认的合同权利的实现，因此法院可以通过民事诉讼程序和作出民事判决变更讼争房屋的所有权人。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。