开发商交钥匙是否是交付房屋，开发商逾期交房如何处理？

安居房产律师为您解答

一、开发商交钥匙就是交付房屋吗
    对房地产的交付条件、交付日期的认定，长期以来存在较大争议，有的法院看是否取得《住宅交付使用许可证》，有的法院看开发商有没有取得《房地产权证》（大产证），还有的看开发商有没有与买受人办理房屋交接手续。究竟以何为准？
    《城市房地产管理法》实施已逾五年，继续从宽不利于规范房地产市场，不利于树立法律权威。目前严格依照《城市房地产管理法》规定办理的时机已成熟。因此我们考虑在商品房预、现售条件上、在商品房交付条件、交付时间认定上应当严格依照法律法规处理。具体掌握为：
预售商品房出售人在约定的交房日应当取得《房地产权证》（大产证），并与买受人办理房屋交接手续（俗称交钥匙），通知买受人办理过户手续。现售商品房出售人在约定的交房日也应当取得《房地产权证》（大产证）并与买受人办理房屋交接手续（交钥匙），通知买受人办理过户手续。违反其中一项的，开发商应当承担违约责任。买受人迟延受领或拒绝受领的，开发商不负延期交付责任。当事人在销售合同中对违约金计付期限有约定的从约定，无约定的，违约金自约定履行期间届满之日起计付至所有义务中最迟一项完成之日止。
二、开发商逾期交房怎么办
    签订合同时应约定卖方于规定的日期交付房屋，逾期超过一定期限仍未交付的，购房者有权解除合同，有权退房，并要求返还房价款及相应的利息，并要求售房人承担相应的违约责任。这里需要明确一点，即只有逾期交房超过了合同约定的期限，在售房人构成根本违约的条件下，售房人才承担退房的义务；如果逾期交房没有超过合同的期限，那么售房人不构成根本违反合同，购房人不能解除合同，只能要求售房人承担逾期交房的务。如果双方在买卖合同中没有约定具体的交房日期，那么处理起来相对来说比较困难，因为构成逾期交房的时间长短与根本违约有着直接联系，究竟多长时间算是根本违约，足以导致解除合同，双方可能会存在争议，在没有约定的情况下，只能按法律规定的时间确定。
    《合同法》并没有规定多长时间可解除合同，只规定了守约方在催告的情况下，违约方在合理的期限内应履行合同，如果不履行合同，守约方可提出解除合同。虽然《合同法》并没有规定具体的期限，但在司法实践中合理的期限一般是个月。也就是说，过了交房的日期个月售房人仍不交房的，买房人可以解除合同，要求退房款及相应违约赔偿。
    近年来全国各地法院的商品房买卖合同纠纷案件大量上升，主要涉及逾期交房和逾期办证纠纷，特别在逾期交房纠纷案件中，开发商就认定为交钥匙就是交房，而购房者也不知道到底怎样才算交房，也不知道开发商逾期交房后怎么办，所以往往利益受损。为了避免自己的合法权益受侵犯，在商品房交房时最好请专业律师陪同去收房、验房，也可以发生纠纷后咨询专业律师如何处理比较好。
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