商品房现售的条件及购买现房应注意事项？

安居房产律师为您解答
一、商品房现售的条件是什么
    为了防止不合法的商品房进入流通领域，避免出现现售商品房开发主体资格不合法、房屋质量不合格等问题，商品房现售，应当符合以下条件：
1、现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书 。
这主要是为了确保现售商品房的房地产开发企业主体资格合法。房地产开发企业，应当到工商行政管理部门进行登记并取得营业执照。
    房地产开发企业应当到房地产开发主管部门备案并取得相应的资质等级证书。《房地产开发企业资质管理规定》规定，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。因此，没有营业执照和资质证书的企业是不能从事商品房销售业务的。
2、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件
主要是为了确保现售商品房的用地合法。商品房现售时，房地产开发企业应当已经取得土地使用权证。但在实践中存在一些特殊情况，有不少地方还存在土地使用权证发放较晚，有的甚至根本未开始发放土地使用权证，难以做到一刀切。因此，《商品房销售管理办法》规定，使用土地的批准文件也可以作为可以现售的条件。需要注意的是，这里所说的使用土地的批准文件是指已经交付全部土地使用权出让金的证明文件和划拨土地的批准文件。
3、持有建设工程规划许可证和施工许可证
主要是要确保现售商品房的规划、建设手续合法。建设项目在申请办理开工手续之前，应当取得一书两证，即选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。建设项目在开工前，应当领取施工许可证。因此，没有建设工程规划许可证（拥有另一书一证是取得该证的前提）、施工许可证，就意味着商品房是不合法建筑，自然不能出售。
4、已通过竣工验收
    这主要是确保现售商品房符合工程建设质量标准。同时，也是现售区别于预售的主要条件。竣工验收，是指工程主体竣工验收。建筑工程管理竣工验收应具备的条件是
（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（2）有完整的技术档案和施工管理资料；
（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；
（4）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；
（5）有施工单位签署的工程保修书。并有规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件。建筑工程经验收合格，方可交付使用。
5、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。这主要是为了确保现售商品房能够达到基本使用条件。对于现房而言，供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件是现售商品房能够达到基本使用条件的前提，其他配套基础设施和公共设施并不一定能在该商品房现售的同时就具备交付使用条件，但为了充分保护买受人的合法权益，对于不具备交付使用条件的，应当确定好施工进度和交付日期。需要说明的是，对于按照国家及地方的有关规定，没有或不需要配备供热、燃气、通讯等配套基础设施和公共设施的，不在此条件之列。
二、购买现房应注意哪些事项
1、看开发商的五证二书，这是最重要的。
    一个合法正规的房地产开发商，必须具备齐全的“五证”、“二书”。所谓“五证”，是指《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（也叫建设工程开工证）、《商品房销售预售许可证》；“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这也是法律对销售方的基本要求。分别由房管局国土资源局建设局规划局主管。
2、注意合同在双方的权利和责任方面的公平原则。对合同不清楚或存疑问的地方搞清楚以后才签字。
3、交房时，先验房后办手续
一看房子质量，二查“两书一表”，三签《房屋验收单》。
办理入住手续是收楼的正常程序，但目前发展商能让买家先验房后办手续的并不多。通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。或者可在收楼文件上注明“室内情况尚不清楚”或“楼房状况未明”等字样。欢迎关注安居房产律师网