北京房产律师解析房屋登记办法确立的房屋登记的原则

      《物权法》、《房屋登记办法》（以下简称《办法》）在对登记性质进行界定的基础上，对登记的一般程序进行了规定。通过这些规定确立了我国房屋登记的基本原则：

      1．依申请登记原则
      依申请登记是《物权法》、《办法》确立的房屋登记的基本原则。所谓依申请登记原则，也称为自愿登记原则，指是否申请房屋登记，如何进行房屋登记，完全由当事人自主决定，在法律没有特别规定的情况下，登记机构不得依职权自行办理房屋登记。而过去我国的房屋登记制度确立的是依职权登记原则，登记机关可依职权主动进行登记，房屋登记事项发生变动之后，当事人也应当在特定期限内申请不动产登记，否则可能受到相应处罚。依申请登记原则体现在：(1)登记行为的启动原则上以当事人的申请或有关机关的嘱托为前提，除非在法律规定的特别情况下才依职权进行。(2)登记的内容和范围依据当事人的申请也即当事人的意思来确定。因为登记是依据当事人的申请启动的，因此，登记机构审查的内容也应当围绕当事人申请的内容和范围来进行。最终记载于登记簿的内容也应当是当事人申请的内容。(3)申请人可以按照自己的意思在完成登记行为之前撤回登记申请。既然登记由当事人申请发动，在登记行为完成之前，申请人也完全可以按照自己的意思撤回登记申请。

       2．形式审查为主、必要的实质审查为辅原则
      登记作为一种行政确认，必须明确其究竟要确认什么，这就是说，要明确登记机构应当对何种材料负有何种程度的审查义务。对此，《办法》确立了形式审查为主、辅以必要的实质审查的原则。所谓形式审查，是指登记机构原则上仅对登记申请材料是否齐备、登记申请内容与既有权利是否冲突等事项加以审查，而不对登记原因即导致房屋权利变动的法律关系、法律事实的真实性、合法性加以审查。
《物权法》第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”《办法》通过对登记机构审核以及予以登记条件的规定，对《物权法》确立的登记机构审查原则作了进一步具体化的规定。

       3．属地管辖的原则
      《物权法》第10条规定：“不动产要进行统一登记，不动产在不动产所在地的登记机构进行办理。”这就明确了不动产登记管辖的属地主义原则。《办法》第4条和第5条重申了这一规则。之所以强调这一原则，主要是由于不动产登记本质上为不动产权利的公示方法。为了便于当事人查询，充分发挥登记保护不动产交易安全、节约不动产交易成本的功能，客观上需要在各管辖区域，对区内所有不动产统一办理登记。在房屋登记上，就需要在每个区域对辖内所有房屋建立统一的房屋登记簿、由同一机构办理登记。#p#分页标题#e#
 
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