交易未果 中介提前收费是合法的吗？

  
交易未果，中介费提前收了还不退
　　张先生原本计划为儿子买套二手房做婚房，等了一年，买房子的事还是黄了，因为中介公司的不守约，使得张先生“房财两空”。
　　二手房无证，等着办合同“更名”
　　事情还得从2007年4月说起 ，张先生在中介公司购买了一套总价为38万元的二手房。购买前由于该房屋的房产证还没有办下来，买卖双方与中介公司通过协商约定，签定“房屋买卖协议”后，于2007年6月25日前办理完所有的合同更名手续。按买卖协议约定，张先生交给中介公司3000元的定金。
　　中介提前收了服务费
　　2007年4月26日，张先生将18万元的首付款交给了中介公司，按照协议要求，在办理完合同更名手续后，他需要将剩余房款一次性付清。但在张先生不知情的情况下，中介公司提前从首付的18万元中扣除了1.4万元的中介费。
　　房主不卖房，中介不退钱
　　2007年11月，合同更名手续仍未办结，加上房价大涨，房主提出因未在规定期限内完成更名，要求终止协议。按照三方约定的协议终止程序，房主和中介公司应在2007年11月20日前，退还给张先生首付款18万元、定金3000元等，房主已于2008年1月份将16.6万元一次性退清。但直到现在，张先生被中介公司提前扣除的中介费1.4万元，加上3000元定金不包括利息共1.7万元，目前仅退还了1万元。
　　张先生咨询律师，在交易未完成前，中介公司提前收取中介费是否合理?我应该怎么维权?房主违约是否应该给我赔付违约金?
　　案例分析
　　协议无效 应返还所有已付款
　　交易未完中介收费，不合法
　
律师
认为，依据《合同法》的规定，中介公司促成买卖协议成立的，委托人应当按照约定支付报酬;中介公司未促成协议成立的，不得索取报酬。在此案例中，中介公司在未促成协议成立前，便将中介费从张先生支付的18万元首付款中扣除，不符合法律规定。
　　合同更名形式的买卖协议无效
　　另外，本案例中有一特殊情况：张先生是通过合同更名的方式购买二手房，即房主先与开发商解除购房合同，同时张先生再与开发商签订新的“房屋买卖合同”，然后将购房款支付给现房主。
　　整个过程涉及到开发商与房主之间解除合同、新购房者与开发商签订合同的行为，通过更名方式取得房产，中介公司是为配合房主将房屋出售给新购房者，甚至会赚取部分差价。“合同更名”实际上也规避了二手房买卖过程中应缴纳的税费。因此，律师认为这种方式本身就不符合法律规定，张先生与中介方、房主签订的合同属于无效合同。
　　无效合同的后果是相互返还，不存在追究违约责任的问题。依据法律规定，张先生虽然不能追究中介公司与房主的违约责任，但此前中介公司、房主收取的全部款项，均应返还给张先生。
　　因此，张先生可以要求中介公司退还定金3000元及提前收取的中介费1.4万元，还有逾期不退款的利息。中介公司若拒不还钱，张先生可向人民法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。
　　律师提醒
　　需要提醒购房者的是，通过“合同更名”的方式买卖二手房，本身就有规避税费的嫌疑，是不合法的。如果在买卖期间出现任何问题，购房者的权益也很难得到保障。
 
   
靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，从事律师业十余年，房地产法律讲师；资深房地产律师，中华全国律师协会会员。专业方向是房地产诉讼，及与房地产相关的离婚、继承、建设工程诉讼。安居房地产法律网及安居房地产律师网创始人。
    靳律师作为房地产专业律师，多年以来，深入研究了房地产法律，及与之相关的婚姻家庭、继承、建设工程、拆迁补偿等法律，对房地产及相关法律法规进行了汇编和解读，靳律师对房地产典型案件进行了分类研讨，建立了房地产案件大全。靳律师在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的法律观点；在微观上，对无权代理、征收、经济适用房、央产房、夫妻及家庭共有、继承分割、赠与等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点。靳律师办理了大量疑难复杂房地产案件，广泛涉及商品房销售、二手房屋买卖、拆迁补偿、离婚继承、析产、抵押、建设工程、企业运营、中介、银行等等。
    靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务