承租人优先购买权被侵犯,是否可以请求确认售房合同无效

  
　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”该司法解释在09年9月1日施行，自此之后，优先权被侵犯的承租人只能要求出租人赔偿其损失，不能要求确认其与买受人签定的合同无效。
　　案例
　　租客享有优先购买权 另出售房屋合同无效
　　上海汇鑫特卖调剂有限公司在享有优先购买权的情况下，万科公司却将房屋卖给了牛先生等人。法院认为，万科公司的行为已侵犯了汇鑫公司的优先购买权。昨天，闵行区法院作出一审判决，上海万科房地产有限公司与牛先生等人签订的《上海市商品房出售合同》无效，上海汇鑫特卖调剂有限公司与万科公司就位于上海市闵行区畹町路99弄276号1层1室房屋的买卖关系成立，双方按照万科公司与牛先生等人签订的《上海市商品房出售合同》之条款履行，并参照该合同的约定，汇鑫公司向万科公司支付房款95万元，万科公司和牛先生等人在汇鑫公司付清房款后协助汇鑫公司办理上述房屋的房地产权证。案件受理费6650元，由万科公司负担。
　　诉请享有优先购买权
　　汇鑫公司诉称，自2006年2月15日起承租了万科公司座落在闵行区畹町路99弄276号的房屋，租期于2009年2月14日到期。2007年5月9日，接到万科公司的《商铺出售函》，内容称其公司准备出售系争房屋，根据租赁合同的约定，对系争房屋在同等条件下享有优先购买权。2007年5月16日，复函万科公司，要求万科公司将系争房屋价格、条件、方案等出售事宜及时告知，以便决定是否购买。不料，万科公司对回函未予回复，却将系争房屋出售给了牛先生等人，并让汇鑫公司与新的产权人协商租赁事宜。而牛先生等人在取得系争房屋的产权后，对系争房屋多次采取上锁封门，不让经营的措施。汇鑫公司认为，万科公司的行为已侵犯了优先购买权，故诉至法院，要求依法判令万科公司与牛先生等人的房屋买卖(合同)关系无效，确认汇鑫公司享有闵行区畹町路99弄276号房屋的优先购买权，准许汇鑫公司在同等条件下按万科公司原转让牛先生等人系争房屋的价格行使优先购买权，诉讼费用由万科公司承担。
　　辩称超过法定时间
　　万科公司辩称，向汇鑫公司履行了通知义务，并在汇鑫公司自愿放弃了优先购买权的情况下才将房屋出售给了牛先生等人，现汇鑫公司行使优先购买权已超过了三个月的法定期间。
　　牛先生等人辩称，其与万科公司签订买卖合同时，万科公司与汇鑫公司间应该是不存在纠纷的，即使有纠纷，也与其无关。
　　同等条件下有优先权
　　法院认为，汇鑫公司与万科公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效。根据合同约定，在租赁期内，万科公司如需出售该房屋，应提前三个月通知汇鑫公司。汇鑫公司在同等条件下有优先购买权。而万科公司虽然向汇多公司发出了准备出售系争房屋及告知汇鑫公司有优先购买权的通知，但在汇鑫公司询问房屋出售价格等事宜以便决定是否购买房屋时，万科公司却在未向汇鑫公司作出答复的情况下以95万元的价格将房屋直接出售给了牛先生等人，其行为已侵犯了汇鑫公司的优先购买权。汇鑫公司之诉请，于法有据，予以支持。牛先生等人因此所造成的损失可与万科公司另行解决。
 
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