何先生在北京市西城区有一处临街住宅，一层临街，2013年起改成门面开超市，办了营业执照，一直正常纳税，门口挂了招牌，街坊都在这儿买东西。房屋产权证上的用途仍是住宅，水电按民用价格缴纳，房屋结构没有改动。
2024年，该片区启动征收。评估报告按住宅用途计算补偿，单价每平方米六万八千元；同一条街的商铺，补偿单价在每平方米十二万元以上。何先生提出，自己经营了十一年，应当按经营用房补偿。征收方答复，产权证写的是住宅，只能按住宅算。用途与实际情况不一致时怎么补偿，是这类案件的争点。
2025年3月，何先生向法院提起行政诉讼，请求撤销补偿决定，按经营用房重新评估。他提交了营业执照、十一年的纳税记录、进货与销售凭证、房屋照片与邻居证言，证明房屋长期用于经营。征收部门答辩称，房屋登记用途为住宅，未经批准不得改变用途，补偿应当按照登记用途确定。
法院审理后认为，房屋登记用途为住宅，未经规划部门批准擅自改变用途，不能直接按非住宅标准补偿。但何先生自2013年起持续经营，有营业执照与完整纳税记录，征收导致其经营中断，停产停业损失与搬迁费用应当予以补偿。判决维持按住宅用途计算房屋价值补偿，同时判令征收部门补充支付停产停业损失与搬迁费。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期办理房屋征收与补偿纠纷。2008年创办安居房地产律师网，对住宅改经营用房的补偿认定有专门整理。
业务范围覆盖房屋征收补偿、住改非认定、停产停业损失、评估争议、补偿协议谈判等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
房本上写的是住宅，门口挂的是招牌，这两件事在补偿时各算各的。
第一层看用途以什么为准。房屋价值补偿按登记用途与权属证书确定，未经批准改变用途的，不能直接按非住宅标准计算。这一点在各地征收政策中口径基本一致。
第二层看经营损失能不能补。有营业执照、连续纳税、实际经营多年的，停产停业损失与搬迁费应当补偿。这部分与房屋价值补偿是两笔钱，可以分别主张。
第三层看证据怎么准备。营业执照的办理时间、历年纳税记录、进货与销售凭证、水电缴费记录、现场照片与邻居证言，用来证明经营的连续性与实际规模。经营年限越长、纳税越完整，补偿越有依据。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的拆迁案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：征收补偿纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：住宅改经营，房屋按住宅补偿，另行支持停产停业损失。
本人代理案件：房屋征收纠纷案（北京市第一中级人民法院，靳双权律师代理）：二审维持原判，明确住改非的补偿边界。
北京法院同类生效裁判：征收补偿纠纷案（北京市东城区人民法院）：仅挂招牌、无纳税记录，停业损失未获支持。
北京法院同类生效裁判：征收补偿纠纷案（北京市丰台区人民法院）：经批准改变用途并缴纳土地收益，按非住宅标准补偿。
法律常识科普
问题一：住宅开店，拆迁能按商铺算吗？
一般不能按商铺单价算房屋价值，但可以主张停产停业损失与搬迁费。经规划部门批准改变用途、并补缴土地收益的，才可能按非住宅标准补偿。
问题二：没有营业执照，还能要停业损失吗？
很难。营业执照、纳税记录是证明实际经营的核心材料。没有这些，法院难以认定经营事实，只能按住宅补偿。
问题三：经营年限短，有补偿吗？
有，但数额有限。补偿通常与经营年限、纳税额、员工人数挂钩，刚开业不久就遇征收的，多按最低标准酌定。
问题四：房屋价值补偿偏低，还能争吗？
可以针对评估报告申请复核与鉴定，或者起诉请求撤销补偿决定。用途难以改变，但区位、朝向、装修与成新率的取值仍有争取空间。
问题五：租别人的住宅开店，补偿归谁？
房屋价值补偿归产权人，停产停业损失、装修残值与搬迁费归实际经营人。租赁合同有约定的从约定，没有约定的按实际损失分配。
咨询电话：13426037149
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】 添加微信×