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房屋租赁合同解除纠纷案例

来源:未知  作者:1  时间:2014-02-16 16:09

  
  原告陈娟花诉称:被告王广霞等人租赁我承租的房屋,1999年10月中旬,我口头向王广霞要求租金每月增加至600元,王不同意并且租金分文未交,在我催交房租的过程中,被王多次无理谩骂和人身威胁,使我的精神受到很大的创伤,现要求判令被告归还租赁的房屋及室内的一切设施和用具,追回所拖欠房租2400元(租金每月600元,从1999年11月至2000年2月)以及精神损失费5000元,并由被告负担一切诉讼费用。
 
  被告王广霞、潘孙胜、陈积良辩称:原、被告口头协议房屋月租金200元。1999年11月原告以原屋主要提高房租为由,拒收月租金200元,并要求月租金增加至600元,押金500元,一次性交半年房租,否则就要收回该房。因没达到目的,原告多次组织人吵闹,并要强行关门。原告单方提高月租金,违反合同法平等互利原则,要求以原屋主提升房租幅度内确定该房的月租,原、被告双方重新签订房屋租赁合同,并由原告承租本案的一切诉讼费用。
 
  一审事实和证据
 
  本案经审理查明:原告陈娟花系乐东黎族自治县糖烟酒公司职工,公司考虑其生活困难与其签订了房屋租赁合同,让其承租该公司县城批发组调拨室和原小商品仓库。糖烟酒公司同意其在不破坏公司楼房结构的情况下允许原告转租承租房屋。尔后,原告和潘孙胜、陈积良口头协议转租房屋,由潘、陈二人共同出资对小商品仓库进行装修,由洪云经营管理。因经营不善,欠下四个月房租,洪云退伙。被告王广霞在征得原告同意后补交了潘、陈等三人拖欠的800元房租,与潘、陈二人口头协议以该房经营发廊,利润三人平分。后三被告要求原告签订租房合同,原告则以公司很快重新签订合同为由,表示不能马上订合同。1999年8月30日,原、被告双方口头协议月租金仍为200元。9月、10月被告均按时交付租金共计400元。同年11月,县糖烟酒公司和原告重新签订房屋租赁合同,约定:房屋租赁期限三年;月租500元(二间),预付押金1350元。尔后,原告就增加月租金一事和被告商谈,遭被告拒绝。双方为此发生纠纷,案经调解,双方无法达成一致意见。
 
  以上事实,有当事人陈述、租金收条、房屋租赁合同等予以佐证,足资认定。
 
  一审判案理由
 
  一审法院认为:原告转租经过出租单位同意,原、被告双方口头协议合法、有效。原告提出增加租金后遭被告拒绝,但并未及时退出该租赁房屋并继续经营,可视为接受原告提出增加租金的要求。签于原、被告双方口头协议租赁房屋没有期限,租金偏低,根据租房应当遵循的自愿平等的诚实信用原则,原告要求增加并补付租赁期四个月的租金并无不当,应予支持。但要求赔偿精神损失费于法无据,不予支持。
 
  一审定案结论
 
  依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、第一百一十一条规定,判决如下:
 
  1、被告王广霞、潘孙胜、陈积良应自判决发生法律效力七日内给付原告陈娟花四个月租金,每月500元,共计2000元。
 
  2、被告王广霞、潘孙胜、陈积良对以上债务承担连带责任。
 
  3、驳回原告的其他诉讼请求。
 
  二审情况
 
  1、二审诉辩主张
 
  一审判决后,上诉人王广霞、潘孙胜、陈积良不服,提出上诉称:糖烟酒公司只提租50元,陈娟花却将租金从200元提至600元,涨幅太大,违反公平原则。原审判令按月租金500元支付过高且无法律依据,请求二审改判在糖烟酒公司提租幅度内调整租金。
 
  被上诉人陈娟花答辩称:增不增加租金,增加多少租金都是被上诉人的权利,上诉人如果嫌贵可以不租。
 
  2、二审事实和证据
 
  经二审审理查明:被上诉人陈娟花系乐东黎族自治县糖烟酒公司职工。1996年,糖烟酒公司将本公司调拨室和小商品仓库租给陈娟花,双方签订租房合同,约定两间房月租金450元,租期从1996年7月1日至1999年6月1日。在不破坏房屋结构的情况下,陈娟花可以转租房屋。1999年9月,陈娟花与王广霞、潘孙胜、陈积良等三人达成转租房屋口头协议,约定陈娟花将原调拨室转租给王广霞等三人合伙经营发廊,月租金200元,王广霞等三人已支付了9、10月份租金共400元。同年11月,糖烟酒公司与陈娟花签订了续租合同,约定租期五年即从1999年6月1日至2002年6月30日,租金由原来的450元提高到500元,其他条件不变。此后,陈娟花以糖烟酒公司提租为由,要求王广霞等三人增加租金至每月600元,并签订书面转租合同,否则退出该房。王广霞等三人以糖烟酒公司只提租50元,而陈娟花提租400元太高,只同意在糖烟酒公司提租幅度内增加租金,不同意月租金增加至600元,并仍按每月200元交房租,陈娟花拒收,坚持王广霞等应按每月600元交租,否则退房,双方因此发生纠纷。另查明,在一、二审诉讼期间,王广霞等三人仍在该房经营发廊。案经调解,双方对租金无法达成协议。
 
  以上事实有双方当事人陈述、租房合同等佐证,足资认定。
 
  3、二审判案理由
 
  二审法院认定,讼争之房屋系被上诉人陈娟花向糖烟酒公司承租所得,经糖烟酒公司同意,陈娟花有权转租,陈娟花与上诉人王广霞等三人之间虽没有签订书面租房合同,但双方均承认口头租房协议的事实并且已实际履行,因此,该口头合同是双方的真实意思表示,且不违反法律法规,应为有效合同。陈娟花在口头合同履行期间单方提出增加租金,遭王广霞等人拒绝,双方没有达成变更房租的协议,陈娟花的单方提租行为无效,对双方没有约束力。但鉴于糖烟酒公司已提高房租,陈娟花与王广霞等人原定的月租金200元过低,根据公平原则,王广霞等人要求按糖烟酒公司提租幅度内调整租金的请求合理,应予支持。糖烟酒公司每月提租50元,陈娟花与王广霞等人的房租也相应调整至每月250元。由于双方之间的口头协议没有约定租期,陈娟花有权解除租房合同,收回出租房屋。现双方对租金没有达成一致意见且陈娟花要求解除合同,收回房屋,该请求应予支持。因诉讼时效顺延,且在诉讼期间,王广霞等人一直在使用该房,双方的口头租房合同应履行至2000年7月31日止解除,王广霞等人应退出该房并从1999年11月1日起至2000年7月31日按每月250元计付租金。
 
  4、二审定案结论
 
  依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十七条、第八十八条第二款第(二)项 和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定,判决如下:
 
  (1)撤销海南省乐东黎族自治人民法院(2000)乐民初字第14号民事判决;
 
  (2)解除陈娟花与王广霞、潘孙胜、陈积良等三人的口头租房协议,限王广霞、潘孙胜、陈积良于2000年8月1日起10日内搬出该房屋;
 
  (3)王广霞、潘孙胜、陈积良应付给陈娟花租金按每月250元计算,从1999年11月1日计至2000年7月31日止。王广霞、潘孙胜、陈积良对以上租金互负连带责任。
 
  (4)驳回陈娟花的其他诉讼请求。
 
  解说
 
  本案是一起无租期的口头租房合同纠纷。对该口头合同的有效性,一、二审判决均予以认定。两审判决的分歧主要在于,原告陈娟花提租行为的法律效力及该租房合同是否应解除的问题。
 
  1、原告陈娟花提租行为的法律效力
 
  本案双方的口头租房合同是有效成立的,根据《民法通则》第五十七条的规定,原告没有经过对方的同意或依法律规定,不得擅自变更或解除合同,因此,双方关于月租金200元的约定在该合同没有变更或依法解除前均对双方有约束力。原告在合同履行中因原房主提高租金而向承租人提出增加租金的请求,尽管有一定的合理性,但根据法律规定,该提租请求必须经被告的同意,才能对被告产生法律效力。现被告已明确拒绝原告的提租请求,说明双方并没有达成变更租金的协议,原告的单方提租行为不具有法律效力。但是,原、被告之间中介转租关系,原屋主糖烟酒公司已提高租金,如果原、被告之间仍按原租金履行,势必造成原告的损失。因此,二审法院根据本案实际情况,适用公平原则,在糖烟酒公司的提租幅度内对原、被告原约定的租金进行了调整,是较公平合理的。一审法院在认定原告的提租请求遭被告拒绝后,却以被告没有及时退出承租房屋为由推定被告接受原告的提租要求,显然混淆了变更合同与解除合同的法律概念,导致认定事实与法律适用的前后矛盾。
 
  2、该租房合同是否应解除
 
  双方的口头合同没有约定租赁期限,属无租期的租房合同。参照《合同法》232条,合同的任何一方当事人均可随时要求解除合同,并且不以对方是否同意为条件,但是出租人提出解除租房合同的,应给承租人一段合理的搬迁时间。因此,原告作为出租人,有权提出解除租房合同,收回出租房屋,该权利的行使不以对方的同意为条件,即使承租人不同意,法院也应支持承租人的这一请求。本案经一、二审调解,双方对租金问题仍无法达成协议,而原告坚持如不按其提租要求履行则坚决收回出租房屋,在此情况下,应支持原告的请求解除租房合同。一审法院驳回原告解除合同的请求,而双方对租金问题仍无法达成协议,这就使判决后双方的合同仍处在无法履行的状态,并没有根本解决双方的矛盾。二审法院在支持原告解除合同的请求同时,根据诉讼时间顺延且被告在诉讼期间一直使用承租房屋,并考虑到被告的合理搬迁时间等实际情况,判令双方的租房合同履行至诉讼结束后的一个合理时间解除,既保护了原、被告双方的合法权益,又较圆满地解决了双方的纠纷,也便于生效的判决履行和执行。
 
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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