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北京房产律师靳双权——尚未获得房产证的房屋能否作为遗产继承

来源:未知  作者:未知  时间:2021-11-09

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

原告诉称

李某梦向本院提出诉讼请求: 判令位于北京市昌平区B村某室房屋归原告所有并判令被告李某军将房屋交付给原告。

事实和理由:201178日,被告李某军与北京W公司(拆迁人)签订《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》,被告李某军是该协议乙方,拆迁人(第三人)是该协议甲方,被告李母(被告李某军之母)及原告是该协议拆迁安置人,根据拆迁协议规定,原告依法享有该拆迁的60平方米安置房屋及相应的拆迁补偿款。被告李某军签订协议后,拒不支付给原告应享有的权益,故原告于201215日向贵院起诉被告李某军返还原物纠纷,贵院仅判决被告在该诉判决生效后十日内返还原告李某梦周转费3600元、租房补助费1800元,而原告要求返还安置房一节,因安置房尚未实际取得,故应待房屋实际取得后,另行处理。

现被告李某军已取得前述原告的安置房及诉讼请求中的相关款项,原告向被告李某军索要未果,原告为了维护其合法权益,依据我国相关法律规定,特此向贵院提起诉讼,请贵院按原告的诉讼请求裁判。

 

被告辩称

李某军辩称,原告诉讼请求错误,不同意原告的诉讼请求。

7号院共有在册农业户口二人,即老母亲李母与我李某军,另有李某国女儿李某梦,她是散居。在李某军的红本上有我户口一人,李某国红本内有老母亲李母和其女儿李某梦。在制定拆迁协议时家里只有我们三个兄弟参加,其他人始终没有参加。在拆迁款上是把7号院全款三等分,也就是每个红本得三分之一,这是我们兄弟三人一致意见。

在回迁房的分配上,李某芳基于有房无户分配90平方米(见拆迁规定)。我李某军红本户口内有一人,按照规定我老伴户口不在拆迁范围内,但属于具有定向安置房购买资格内人员,我回迁房面积120平方米,根据我的居住实际困难,通过困难补助给我30方平方米。李某国红本内有户口二人,即老母亲李母,李某国女儿李某梦,按拆迁规定,李某国没有回迁房,每个人回迁安置房面积40平方米、红本20平方米,共120平方米。

为此李某国向拆迁办提出异议,要求增加回迁房面积,经过反复协商,决定把李母、李某梦户口移至李某军拆迁协议中,这样李某国红本变成有房无户,按规定享有回迁房90平方米。据此,李某国红本从两人120平方米(李母60平方米除外),李某梦从60平方米变成90平方米,李某国成为有房无户多出30平方米,变成90平方米。关于回迁房价格,按规定有户口红本每平方米2000元,无户口红本每平方米3500元,90平方米差价135000元。

为了解决这个问题,拆迁办和李某芳商量从他的拆迁款中分出10万元给李某国。李某芳与李某国均同意。因为时间关系和相互信任,我们兄弟三人在空白的三份协议上分别签字。

李某芳辩称,我听法官的,法官本着公平公正的原则,我相信法官。钱数我不知道,李某梦没有跟李某国一起,我们哥仨在拆迁办那儿签的字,当时商量的时候我三弟李某国,李某梦是李某国的闺女,我三弟李某国是在南口住,我们哥仨本着我们家是B7号,把这利益最大化了,能争取点是点,李某国就把李某梦的户口没放到李某国的户口上,这样可以多得一点面积,如果李某梦的户口放入李某国户口上得不到90平方米,我们那时候想都是亲哥们能多得点是点,就把李某梦的户口放在李某军户口上了。后来没弄好,利益是最大化了,家里没处理好,引发了矛盾。

李某国辩称,我没意见,我觉得该要。

李某莲辩称,我觉得没有这个道理,从2011年拆迁以后,这个协议签完了,这个官司就不应该打,哥仨协议好了没有矛盾,李母现在去世了都没闭眼。我就不赞成这个,我听法院的。拆完之后李母一直就在我家和我大哥家住,我家总有人跟老人说这个事情,我觉得李某国一家要这个不对,原告就不应该要。

李某兰辩称,我也觉得不应该有这个官司,我觉得这个协议是哥仨去签署的,别人都不牵扯,当时怎么说的就怎么办就得了,我觉得一家人没必要打官司,就按照协议走得了。我觉得原告不应该有这个诉讼请求。

 

本院查明

李母为李某军、李某国、李某芳、李某兰、李某莲之母。李某梦与李某国是父女关系,与张某华是母女关系,与李某军是叔侄关系。北京市昌平区7号宅基地上有三个集体土地建设用地使用证,其中两个登记使用权人分别为李某军、李某国。7号宅基地上落有户口三人,分别为李某军、李母以及李某梦,其中李某军和李母为农业家庭户在同一户口本上,李某梦单独一个户口本为非农业家庭户。李某国与李某芳的户口均不在B7号内。

201178日,李某军作为被拆迁人(乙方)与拆迁人(甲方)北京W公司签订了《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》。

20181221日,李某军作为被拆迁人(乙方)与甲方北京W公司签订了《B村定向安置房选房确认协议》并填写了《B村定向安置房入住费用结算明细表》。

李某梦表示,自己属于被安置人,应享有60平方米安置房,8号房屋实测面积6007平方米,应归自己所有。8号房屋的房款李某军已经支付给开发公司,自己愿意将房屋价款114133元给付李某军,并且涉及房屋的各项有线电视初装费和端口费、公共维修基金、物业费等的相关费用也愿意支付给李某军。至于当时为何不跟李某国一起签拆迁协议,而是跟李某军一起签,就是为了取得最大的拆迁利益。

李某军表示,即便李某梦的户口不在李某军的建设用地使用证上拆迁,李某军也可以根据拆迁手册上规定的“夫妻一方有宅基地户口,在拆迁范围内的,可以享受两人的回迁房待遇”,最终享受120平方米的回迁待遇。当时签协议时家庭内部如何分配并没有留下书面材料。

8号房屋因属拆迁安置房,目前尚不能办理房产证,无法进行价格评估。本院根据房屋情况进行了询价,经多方走访以及参考涉及B村回迁房的其他案件,最终认定该房屋每平方米3万,因此该房屋目前价值1802100元。

 

裁判结果

一、坐落在北京市昌平区B村某室的房屋归李某梦使用,李某梦于本判决生效后三十日内返还李某军实际购房款13557639元,有线电视初装费和端口费360元,公共维修基金12014元,扣除回迁补助30035元后,共计11791539元;

二、李某梦于本判决生效后三十日内支付李某军房屋折价款83326181元;

三、李某军于本判决生效后三十日内支付李某梦周转费及租房补助费36525元,提前签订协议奖励20000元,租房费14400元,共计70925元;

四、驳回李某梦其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明,没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。

按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割。

关于位于北京市昌平区B村某号的房屋,因该房屋未取得房屋所有权证书,法院仅对该房屋的使用权进行处理。根据李某军与北京W公司签订的《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》显示,李某梦确属拆迁安置人口,可享有60平方米的拆迁安置房面积,故法院对李某梦主张8号归其使用的请求法院予以支持。8号房屋的购房款已经全部由李某军支付,因此李某梦应当向李某军支付8号房屋全部购房款。李某梦表示愿意将涉及房屋的各项有限电视初装费和端口费、公共维修基金、物业费等相关费用支付给李某军,对此不持异议。

李某军表示李某梦在自家宅基地拆迁导致其妻子无法享受安置房面积,李某梦的安置房面积应归自己所有,但李某军未向法庭提供相关证据予以证明,故法院对李某军的主张不予支持。

关于拆迁利益的分配问题,李某梦与李某国系父女关系,按照常理,李某梦应在李某国的宅基地上进行拆迁。但为了获取更大的拆迁利益,经李某梦、李某国、李某军等人协商一致,李某梦在李某军的宅基地上进行拆迁。若李某梦在李某国的宅基地上拆迁,李某国、李某梦、张某华一家可以获得90平方米的安置房。现李某梦在李某军的宅基地上拆迁,李某国、张某华按照有房无户可享受90平方米安置房。

李某梦在李某军宅基地上拆迁也可享受60平方米安置房。综上,李某梦在李某军处拆迁,李某国、李某军两家共多获得60平方米安置房利益。多取得的利益李某军与李某梦均发挥了重要的作用,鉴于签订协议时双方并未约定多取得的拆迁利益如何分配,法院认为应以李某军、李某梦平均分配为宜。

至于李某国、李某梦一家内部对安置房如何分配,不在本案审理范围内,其应自行协商处理。现8号房屋归李某梦使用,因此李某梦应支付李某军房屋增值部分的折价款,并返还李某军已经支付的房价款。在计算房价款时,因超出面积多支付的房价款以及回迁补助法院予以酌情考虑。

关于拆迁补助费,根据李某军签订的《B村集体土地住宅房屋拆迁货币补偿协议》显示,李某梦属于拆迁安置人口有权获得拆迁补助费,且在民事判决中也认可了李某梦应取得周转费以及房租补助费。但由于李某梦不享有集体土地建设用地使用权,基于宅基地的拆迁补助费李某梦无权主张。现李某梦主张周转费、租房补助费、提前签订协议奖励以及租房费四项费用,根据相关政策及协议的规定,法院予以支持。目前上述钱款已由李某军全部领取,因此李某军应支付李某梦其应得的拆迁补助费。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】