卖方无权处分他人房产,法院判决其支付赔偿
来源:未知 作者:未知 时间:2013-03-22
原告郭某,
委托代理人刘某,
被告于某,
被告于某某,
被告于某、于某某之共同委托代理人闫某,
被告宋某,
委托代理人魏某,
被告北京某房地产经纪有限公司,
委托代理人靳双权,北京市东卫律师事务所律师。
委托代理人徐柏圣,北京市东卫律师事务所律师助理,
原告郭某(以下称其姓名)与被告于某、于某某、宋某(以下分别称其姓名)及北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员叶某独任审判,公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。
郭某诉称:2009年1 1月3日,经某公司居间介绍,我与于某签订了《北京市存量房屋买卖合同》、 《居间成交确认书》、 《过户按揭代理合同》、 《补充协议》等文件,约定于某某将位于北京市朝阳区通惠家园惠泽园6号楼8层*号房屋(以下简称*号房屋)出售给我。后来双方在履行合同过程中发生争议,我于2 01 0年1月将于某等人诉至法院,要求继续履行合同。庭审过程中,我才知道是于某某冒充于某签订了买卖合同及其他文件。法院最终判决我与于某之间的房屋买卖合同及其他文件无效。在签订买卖合同时,原告购买的房屡价格为1823万元/平方米,总价为1 4 2万元,而在一审判决生效时同一地段、相同结构布局的房屋已涨至2. 696万元/平方米,购买相同面积房屋的总价已达到2 1 0万元,也就是需多支付6 8万元的差价款。由于对合同有效的信赖,我丧失了与其他人订立有效买卖合同可能获得的利益,遭受了6 8万元的损失。在交易过程中,宋某与于某某恶意串通,故意隐瞒身份和房屋相关重要事实,持有于某的身份证件,冒充于某与我恶意磋商,对造成房屋买卖合同及相关文件无效,给我带来的巨大损失负有重大过错。于某没有妥善保管自己的证件,交易房屋的门禁卡、钥匙、电卡等,对我造成的损失具有一定的过错。某公司作为专业的房屋中介机构提供有偿服务时没有尽到谨慎审查合同当事人身份的义务,对我造成的损失亦具有一定的过错。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条及相关法律的规定诉至法院,现我要求于某某、于某、宋某、某公司共同赔偿信赖利益经济损失4 0万元、居间服务费 4 3 1 00元,请求法院支持我的诉讼请求。
于某辩称:一、于某从未与郭某签订房屋买卖合同,于某根本不知道卖房的事情,不存在任何过错;二、郭某系完全民事行为能力人,在其购买房屋中应预见到可能发生的各种风险,故对自己的行为负有审慎之义务,不论是正面还是负面的行为结果均应当自己负责。综上,不同意郭某的全部诉讼请求。
于某某辩称:一、涉案房屋的所有权人为于某,因于某购置该房屋时经于某某介绍向宋某借款,在宋某急需资金自用但于某短期无法偿还欠款的情况下,于某某基于诚信愿则,会同宋某将于某购置的房产委托某公司出卖,用于偿还于某某所借欠款。作为专业的房产代理机构,某公司有责任、有义务对于某某有无卖房资格进行严格审查,如于某某、宋某无权出售,其应当明确告知;二、郭某系完全民事行为能人,在其购买房屋过程中应预见到可能发生的各种风险,故对自己的行为负有审慎之义务,不论是正面还是负面的行为结果均应当自己负责。综上,请求法院驳回郭某的全部诉讼请求。
宋某辩称:郭某主张的是缔约过失责任,是为了使双方回到签订合同之前的状态,现买卖合同已经由法院确认无效,合同无效并未给郭某造成损失,而现在郭某请求的实际上是合同的履行利益,是履行合同后可能带来的利益,而非信赖利益。在郭某与于某订立合同之时,所谓的信赖利益经济损失4 0万元并不是郭某的,其并没有损失。郭某的居间服务费是向链家公司支付的,这属于某公司的不当得利,应由某公司返还,故不同意其全部诉讼请求。
某公司辩称:我公司没有过错,宋某在签订合同前是房屋的实际控制人,签订合同时我公司也审核了于某身份证原俏及房屋权属信息,于某某及宋某均未向我公司告知于某某并马I于某本人,签订合同前,我公司要求宋某带于某本人至场,宋某也表示同意,则我公司已经尽到合理审查的义务。乡于郭某主张的信赖利益损失40万元,我公司认为郭某并不平在财产损失,如果有损失,也不应该由我公司承担,而应当由主错方来承担,郭某自己作为买受人都没有审查出于某某与于某某并非同一人,自身也存在过错。综上.我公司不同意郭某《全部诉讼请求。
经审理查明:2 0 09年5月1 4日,于某与北京城市开发有限责任公司(以下简称城开公司)签订了编号为XF158422号1 《商品房现房买卖合同》,购买了*号房屋,房屋总价款 9 8 7 2 8 5元。合同签订当日,于某向城开公司支付了2 07 2 8 5首付款,其中1 0万元由于某出资,其余款项由宋某出资,其余房款以贷款方式支付城开公司。后宋某代于某偿还了803号房屋的全部贷款。于某于2 009年1 2月7日取得了*号房屋的所有权证书,但*号房屋钥匙一直由宋某持有,宋某实际控制该房屋。
2009年1 1月2日,在某公司居间介绍下,宋某与郭某就*号房屋达成买卖意向,当天,宋某向郭某交付了房屋钥匙、门禁卡、电卡等。次日,宋某与于某某一同到某公司处,于某某以于某的身份作为出卖人与买受人郭某在某公司处签订了《北京市存量房屋买卖合同》,将8 03号房屋出售给郭铁良,约定房屋成交价格约定为1 42万元,郭某在签订合同的同时支付定金4万元,合同中还约定了买卖双方逾期交房、逾期付款的违约条款,即“出卖人未按约定的期限将房屋交付给买受人的,逾期在1 5日内,自交付期限届满次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之二的违约金,并于该房屋交付之日起1 5日内向买受人支付违约金,合同继续履行,如逾期超过1 5日,买受人有权退房,买受人退房的,出卖人应自退房通知送达之日起1 5日内退还全部已付款,并按照买受人金部已付款的0.2%向买受人支付违约金;买受人未按照约定时间付款的,逾期在1 5日内,自约定的应付款期限届满次日起至实际支付应付款之日止,买受人按日计算向买受人支付逾期应付款万分之二的违约金,并于实际支付应付款之日起1 5日内向出卖人支付违约金,合同继续履行,如逾期超过15日,出卖人有权解除合同,出卖人解除合同的,买受人应自解除合同通知送达之日起1 5日内按照累计的逾期应付款的0.2%向出卖人支付违约金,并由出卖人退还买受人全部已付款”。同时,三方还签订了<居间成交确认书》、 《过户、按揭代理合同》、 《买卖定金协议书》及《补充协议》。当天,郭某支付了购房定金4万元,于某某向郭某出具了定金收据,但此4万元定金实际由宋某收取,宋某还以于某的名义向郭某出具便条一张,内容如下: “同意购买人郭某购买通惠家园惠泽园6号楼3门*室,购房款首付款64万元,包括4万元定金’’。郭某还向某公司支付了居间报酬、代书费、过户服务费、贷款服务费合计4 3 1 00元。2 0 09年1 1月5日,于某某以于某名义向郭某出具《声明》一份,内容为:于某为803号房屋的合法产权人,对该房屋享有完整的处分权,本人名下的*号房屋未设定抵押,如因本人的不实承诺导致此房屋在交易过程中产生的一切后果,概由本人负责”。不久,双方即在履行上述合同、文件过程中产生争议。
2 01 0年1月,郭某将于某诉至本院,要求其继续履行买卖合同、支付违约金等,本院在审理中依法追加了宋某、于某某、某公司作为当事人参与诉讼,宋某表示同意返还4万元定金。2 01 0年1 0月2 5日.本院作出( 2010)朝民初字第0624 7号民事判决书,认为于某某、宋某在未取得8 03号房屋所有权人于某授权情况下将*号房屋转让属无权处分,事后于某对转让行为未予追认,认定郭某与于某之间就*号房屋所签署的合同文件无效,最终判决:一、郭某、于某与某公司就803号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》、 《居间成交确认书》、 《过户按揭代理合同》、 《买卖定金协议书》及《补充协议》归于无效;驳回郭某的诉讼请求。判决生效后,宋某向郭某返还了购房定金4万元。
审理中,郭某提交了北京鑫尊房地产经纪有限责任公司出具的《证明》复印件,内容为: “根据市场行情,2 01 0年1 1月份北京市朝阳区通惠家园惠泽园楼房住宅价格交易参考价位是2.6万元左右每平方米”,于某、于某某、宋某、某公司对《证明》真实性不予认可。本院询问各方当事人涉案房屋的市场价格,郭某及某公司称803号房屋现市场价格为2.6万元每平方米,宋某、于某某、于某均表示不清楚市场价格。
上述事实,有《北京市存量房屋买卖合同》、 《居间成交确认书》、 《过户按揭代理合同》、 《买卖定金协议书》及《补充协议》、民事判决书、生效证明书、证明及当事人陈述等相关证据在案佐证。 本院认为:行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同,未经被代理人追认,对被代理人不发生效力,由行为人承担责任。于某某、宋某在未取得所有权人于某明确授权的情况下,擅自与郭某订立房屋买卖合同等文件,事后所有权人于某未予追认,导致各方当事人签订《北京市存量房屋买卖合同》、 《居间成交确认书》、 《过户按揭代理合同》、 Ⅸ买卖定金协议书》及《补充协议》被法院判决确认无效,其二人应承担责任。合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。据此,本院就郭某的诉讼请求阐明以下意见:关于郭某主张的居间报酬、代书费、过户服务费、贷款服务费损失,上述费用系某公司基于居间服务而收取的费用,因郭某与某公司所签署的有关居间服内容的合同文件均已被确认无效,某公司无权收取居间服务费,应当将居间服务费返还给郭某;关于郭某主张的信赖利益损失问题,于某某、宋某隐瞒于某身份,使得郭某基于信任而签署房屋买卖合同,客观上丧失了订立其他房屋买卖合同的机会,故其二人应适当赔偿郭某的损失,考虑郭某仅支付了4万元购房定金,诉争房屋亦尚未交付使用,签订买卖合同不久后就产生争议未能履行合同以及北京市房屋价格上涨等因素,本院酌情确定信赖利益损失之数额。就郭某要求于某某、宋某、于某及某公司共同承担责任的诉请,缺乏事实及法律依据,本院不予支持。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条的规定,判决如下:
一、被告北京某房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告郭某居间报酬、代书费、过户服务费、贷款服务费合计四万三千一百元。
二、被告于某某与被告宋某承担连带责任,赔偿原告郭某损失六万元。
三、驳回原告郭某的其他诉讼请求。
如未按本判决指走的期间履行给付义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费三千六百五十元,由原告郭某负担二千七百零九元(已交纳);由被告于某某、宋某共同负担五百四十八元(本判决生效之日起七日内交纳);由被告北京某房地产经纪有限公司负担三百九十三元(于本判决生效之日起七日内交纳)。
如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提交副本,并交纳上诉案件受理费,上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按不上诉处理。