安居房地产律师代理的央产房买卖纠纷案件
来源：未知 作者：未知 时间：2013-03-27
原告李某
原告朱某（李某之妻）
委托代理人靳双权，北京市东卫律师事务所律师。
被告郝某
被告北京某房地产经纪有限公司
李某、朱某诉称，2011年3月6日，经某公司居间服务，郝某将其位于海淀区清华东路*号院内*号楼*单元*号房屋出售给我们。因该房屋是央产房，所以双方补充约定，郝某须在6月18日前办完《央产房上市审批表》，并于当月30日前办理过户手续。合同签订后，郝某一直未能办理《央产房上市审批表》。同年3月18日，郝某提出单位要求其交齐68100元超标款后才能更改该房屋的有关信息，经三方协议后，我们同意承担该超标款中的4万元。5月1日，双方进行了房屋交接，但郝某未按合同约定期限履行过户手续。现我们起诉要求郝某按照合同约定履行房屋过户手续，并要求解除双方于2011年3月18日签订的关于另行支付4万元的协议。
郝某辩称，合同签订后并未办理房屋交付手续，我只是同意房屋先由李某、朱某租住，待过户后再办理交付手续，所以3月18日协议约定的4万元是租金，且该租金根本就没有给付。因此，李某、朱某要求解除该协议没有法律依据。我曾因办理房产证问题起诉过单位，法院认定应由单位承担我的超标款，但单位一直没有为我更改房屋信息，造成我无法办理央产房上市登记和办理过户手续。根据三方的约定，如果单位不同意合同就解除，为此，我曾在2010年6月1 5日当面通知李某解除合同。现单位不承担超标款，造成合同无法履行，故合同的解除条件已经生效，我不同意李某、朱某的诉讼请求。同时，反诉要求解除我们之间的合同。
某公司辩称，在签订定金协议时，郝某表示是否能买卖该房屋需征得单位同意，如果单位不同意就将定金退还李某夫妇，所以双方的定金协议书上才有此约定。后郝某称单位同意出售，所以双方才于3月6日签订正式的买卖合同。郝某已按补充协议的约定于5月1日将房屋交付李某夫妇，但她后来又提出因超标款问题与单位存在争议，李某为尽快办理过户手续，同意承担一部分超标款，所以他们才签订了由李某支付4万元的补充协议。我公司同意继续履行合同及协助办理过户手续，4万元协议的解隙问题与我公司无关，故我公司不发表答辩意见。
李某、朱某针对郝某的反诉辩称，郝某提出解除合同的依据是单位不同意，但我也到单位进行了调查，并不存在单位不同意出售的情况，所以其要求解除合同的条件是不成就的。且单位告知我只要交纳超标款68100元，就可以办理审批手续，但郝某却迟迟不交，所以我不同意郝某的反诉请求。
某公司针对郝某的反诉辩称，根据我公司了解，房屋并不存在郝某所说的情况，超标款是职工在出售房屋时应补交的款项，不构成对房屋出售的限制。
经审理查明，郝某与李某经某公司的居间服务于2011年3月3日签订《买卖定金协议书》，约定李某以136万元的价格购买郝某位于北京市海淀区清华东路*号*号楼*单元*号（以下简称*号）房屋。该协议书约定李某向郝某支付购房定金5万元，如因郝某单位原因导致该房不能交易，则三方免责，退还定金。若改卖给他方，则双倍赔付定金。协议签订后，李某向郝某支付购房定金5万元。3月6日，郝某与李某、朱某签订《房屋买卖合同》，并与某公司三方签订补充协议及过户、按揭代理合同，郝某之夫苗某亦在同意出售房屋的证明上签字。《合同》中约定，房屋交易价格为136万元，购房定金5万元，付款方式为公积金贷款。补充协议中约定郝某于6月18日办理完《央产上市审批表》；双方于6月30日之前办理房屋过户手续；郝某与李某自行做物业交割，某公司作为见证有并协助办理；郝某于年5月1日将房屋交付给李某使用；李某于银行面签之前的3日内向郝某支付房屋首付款。《合同》签订后，郝某与李某、朱某于3月18日再次签订协议书，约定李某、朱某除付给郝某136万购房款外，再支付郝某4万元。李某与某公司均表示该4万元是用于负担*号房屋超标款，郝某则主张该4万元的性质为租金，但对此未提供证据。上述约定的4万元李某并未实际给付。2009年4月30日，郝某将房屋交付李某夫妇，现该房屋由李某夫妇居住使用。
另查， 2010年，郝某曾起诉原单位要求其办理*号房屋所有权证，并赔偿损失。本院审理后判决由单位为郝某办理*号房屋房产证，并赔偿延迟办证的损失，驳回郝某其他诉讼请求。现*号房屋的房屋所有权证已办至郝某名下。审理中，本院向单位进行调查，该单位答复超标款应由郝某支付，只要补齐超标款，该中心同意办理上市交易手续。经询，李某现同意将剩余购房款一次性支付给郝某，并同意为郝某支付68100元的超标款，上述款项均已存入上海浦东发展银行北京电子城支行其名下的账户内。
本院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则行使权利、履行义务。李某夫妇与郝某、某公司签订的《买卖定金协议书》、《合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反有关法律、行政法规的规定，应属有效。合同签订后，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在《补充协议》中明确约定郝某于2011年6月18日办理完央产上市审批表，并于2011年6月30日之前办理房屋过户手续。因郝某与单位就*号房屋的超标款负担问题产生分歧，导致《合同》及《补充协议》未能依约定期限履行，该客观事实非因郝某主观原因造成。现李某夫妇同意负担*号房屋的超标款，冬季运动管理中心对此亦无异议，且李某已将超标款及剩余购房款存入指定银行账户。故造成《合同》无法履行的客观原因已消除，从保证交易有序性的原则出发，该《合同》应继续履行，郝某应积极履行房屋过户义务，某公司亦应履行协助义务。郝某关于解除条件已生效的抗辩理由，缺乏事实根据，本院对其反诉请求不予支持。郝某没有证据证实协议书中的4万元用来支付租金，且该条的约定并未实际履行，现李某同意承担全部超标款，故就超标款的负担事宣已发生变更，该变更并未对郝某的利益造成损失，故关于4万元的协议书已无实际履行之可能，应予解除。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第一百零七条之规定，判决如下：
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】