北京北京房产律师：存量房买卖居间协议法律效力如何?

　    一、原告诉称
　　原告魏一向本院提出诉讼请求：1、判令被告曾二、董三继续履行《城市房屋存量房买卖居间合同》，将所有权过户至原告名下;2、判令被告曾二、董三支付原告违约金110万元;3、本诉受理费和财产保全申请费由两被告承担。
　　事实和理由并反诉辩称：2017年4月1日，原告(乙方)和两被告(甲方)的代理人，即第三人叶四及第三人a公司(丙方)、b公司(丁方)签订《城市房屋存量房买卖居间合同》(以下简称《存量房买卖居间合同》)1份。涉案《存量房买卖居间合同》签订后，原告依约支付被告董三购房定金5万元，但被告却迟迟不愿意配合原告办理房屋过户手续。为此，原告及第三人多次要求被告曾二、董三按约履行义务，但被告拒不履行。两被告的行为严重违约。
　　二、被告辩称
　　被告曾二、董三向本院提出反诉请求：1、确认反诉被告魏一未在涉案《存量房买卖居间合同》约定的期限内办理银行按揭贷款面签手续构成违约;2、确认涉案《存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除;3、判令反诉被告魏一向反诉原告曾二、董三支付违约金110万元;4、反诉案件受理由反诉被告魏一承担。
　　第三人叶四述称，同意被告(反诉原告)曾二、董三的陈述意见。涉案《存量房买卖居间合同》签订后至今，其未与原告及中介公司的工作人员联系。
　　第三人a公司、b公司共同述称，原告、两被告及中介公司于2017年4月1日签订涉案《存量房买卖居间合同》，约定于2017年4月10日前办好银行按揭贷款面签手续。2017年4月10日左右，a公司工作人员与原告去中国邮政银行办理面签手续，银行告知原告可以办理面签手续。2017年4月11日，原告称以现金方式一次性支付购房款。
　　三、本院查明
　　2017年4月1日，原告(乙方)和两被告(甲方)的代理人，即第三人叶四及第三人a公司(丙方)、b公司(丁方)签订《城市房屋存量房买卖居间合同》1份，约定：1、甲方将其共有的出售给乙方，房屋成交价为550万元。2、乙方于本合同签订当日内向甲方支付购房定金5万元;甲方需将产权证原件及有关过户资料交给丙方保管，丙方出具收件收据。3、甲、乙双方同意乙方申请银行按揭贷款的方式支付剩余购房款(已付定金除外)。甲、乙双方约定于2017年4月30日前办理乙方银行按揭贷款面签手续，乙方通过向银行申请按揭贷款方式向甲方支付购房款(不含首付款)150万元整(具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补齐)。办理按揭所需费用(包括但不限于评估费、抵押登记费、资料费、担保费、服务费等)由乙方承担。
　　四，裁判结果
　　一、驳回原告魏一的全部本诉请求;
　　二、确认反诉被告魏一未按《城市房屋存量房买卖居间合同》的约定办理银行按揭贷款面签手续构成违约;
　　三、确认第三人叶四代理反诉原告曾二、董三与反诉被告魏一于2017年4月1日签订的《城市房屋存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除;
　　四、驳回反诉原告曾二、董三的其他反诉请求。
　　五、律师点评
　　原告、两被告及第三人a公司、b公司签订的涉案《存量房买卖居间合同》是各方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，均应合法有效。各方当事人应全面履行合同义务。涉案《存量房买卖居间合同》属混合合同，既含有买卖合同，又含有居间合同。
　　原告无充分的证据证明买卖双方就涉案《存量房买卖居间合同》中关于通过向银行按揭贷款的方式支付550万元房款中的150万元的约定变更为买受人直接以现金的方式支付以及支付期限达成一致，原告诉称涉案《存量房买卖居间合同》中关于付款方式和付款期限的约定进行了变更，不予支持。
　　涉案《存量房买卖居间合同》约定，原告应于2017年4月30日前办理银行按揭贷款面签手续。原告逾期未办理银行按揭贷款面签手续，构成违约。根据涉案《存量房买卖居间合同》中“若甲(曾二、董三)、乙(魏一)任何一方未在约定期限内履行本合同约定事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任”之约定，两被告享有约定的单方合同解除权。第三人叶四作为两被告的代理人曾催促原告办理银行按揭贷款面签手续，原告仍未在合理的期限内办理，两被告也享有法定的单方合同解除权。本院向原告送达反诉状副本之时，应视为两被告解约的通知到达原告之时，涉案《存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除。反诉两原告主张涉案《存量房买卖居间合同》中关于房屋买卖的约定解除，予以支持。原告主张两被告继续履行涉案《存量房买卖居间合同》，将涉案房屋过户至原告名下，不予支持。
　　按照涉案《存量房买卖居间合同》的约定，原告履行办理银行按揭贷款面签手续之义务在先，两被告协助将涉案房屋过户至原告名下手续之义务在后。在原告未履行办理银行按揭贷款面签手续之义务时，两被告享有先履行抗辩权，即有权拒绝履行自己的协助办理将涉案房屋过户至原告名下手续之义务。两被告不履行协助过户手续之义务，不构成违约，两被告的违约责任不成立。原告主张两被告承担违约金责任，不予支持。