关于联排别墅的问题以及购买注意事项

很多人都对别墅有所了解，但是别墅有很多类型，比如独栋别墅，联排别墅，今天我们就来认识一下联排别墅的问题。中国从2003年起已经明令禁止提供别墅用地，“联排别墅”算不算“别墅”？针对“某广州别墅问题”，昨晚，广州市规划局举行新闻发布会，对审批用地一事进行解释。市规划局表示，该项目在实体上符合规划要求，只是没有按照要求办理申领《建设工程规划许可证》的程序，因此规划局的处罚只是针对其违法法定程序，而非“每栋罚2万元，违建就变合法”。
 
至于在全国禁止提供别墅用地的“风头火势”下，为何依然审批85栋别墅，市规划局表示并没有审批别墅，而是“低层住宅”；此外，“别墅”是由西方传过来的一个概念，目前国内没有一个清晰准确的定义，从通常的建筑设计的角度上讲，单门独户才是别墅，老百姓说的“联排别墅”只能算联排住宅，不属于别墅。
 
第一 这不是违建，只是程序不齐
 
市规划局在新闻发布会上澄清，某没有搞违章建筑，只是程序不齐。
 
某房地产（集团）股份有限公司经规划局穗规地证[2007]1390号和穗规地证[2008]72号分别取得了白云区金沙洲B3701A04和B3701A05地块的《建设用地规划许可证》。2009年，市规划局审批了该项目的修建性详细规划（穗规批[2009]559号）。媒体谈到的所谓“85栋别墅”项目位于上述B3701A-04地块。
 
今年上半年，白云区城管综合执法部门巡查发现了某公司的违法建设行为，立即发出责令停止施工的通知。7月初，某公司主动向市规划局申报违法建设处理，市规划局经调查取证，于7月29日作出了罚款并责令补办报建手续的处罚决定。处罚法律依据是《城乡规划法》第六十四条和《广州市关于贯彻实施<城乡规划法>的意见》的规定。
 
市规划局认为，某公司金沙洲建筑是未取得建设工程规划许可证进行建设，但是用地手续合法完备，并且符合经审定的修建性详细规划，即它在实体上符合规划要求，但是在程序上缺少了报建手续，按照《意见》规定，属于“尚可采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设”，依法应责令改正，并处建设工程造价的5%以上10%以下的罚款。《意见》还规定，“未取得建设工程规划许可证擅自进行建设的违法建设工程，对于属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的，应当处该建设工程总造价5%-8%的罚款。”根据上述规定，市规划局对某公司金沙洲违法建设作出了建设工程总造价5%罚款的处罚，同时责令补办报建手续。
 
总之，该项目在实体上符合规划要求的，只是没有按照要求办理申领《建设工程规划许可证》的程序。市规划局对它作出的处罚也主要是针对其违法法定程序的行为作出的处罚。并不是某媒体所说的“每栋罚2万”，违建就变合法的情况。
 
第二 联排别墅，并不等于别墅
 
为什么某能让“别墅”用地“重现江湖”?市规划局表示，进行规划许可和审批时，明确该项目性质为“低层住宅”，并非媒体所称“别墅”。由于建设部一直未对别墅的具体涵义作出明确定义，市规划局在规划管理工作中，一直对“别墅”是以“独院独户式居所”的定义进行界定，也就是说，“联排别墅”只是“联排住宅”，不是别墅。
 
市规划局新闻发言人叶浩军表示，别墅是由西方传过来的一个概念，目前国内没有一个清晰准确的定义，从通常的建筑设计的角度讲，单门独户才是别墅，因此两联、三联、联排的建筑从学术上讲，都不属于别墅。市规划局也无权对别墅的定义等建筑标准进行规范，只能执行现有的标准，如果要修改的话，必须由建设部统一明确规范。“开发商将上述用地内的并联式住宅作为‘别墅’进行宣传，仅仅为其商家的一种销售策略”。
 
如果说,某违建别墅的“准生”,给了法律一点颜面的话,就是每栋2万的罚款。但这点遮羞款不仅不足以保全法律的颜面,反倒还标注着权力对法律进行违法赎买时的低廉价格。
 
同样是违建别墅,在广州却遭遇了截然不同的命运。一个强拆了,一个“准生”了。
 
强拆的那个,是广州二沙岛的“最牛违建别墅”,业主为富豪。时有广州城管执法,有广州市长震怒,无论业主怎么称“我有后台”,违建别墅终于还是在众目睽睽之下倒掉了。其时为7月下旬,强拆之举引得人心大快、舆论振奋。 
 
“准生”的这个,是广州金沙洲的某西海岸房地产项目,开发商是某。虽也有广州城管部门“多次要求其停工,并最终将其列为违建典型进行通报”,但在交完每栋2万元的罚款后,最终悄然地挺立着。若非今时新华社追踪,公众又如何得知这85栋别墅由违法变“合法”? 
 
同样是违建,其违法成本的差距简直有天壤之别,也同样给公众造成了强大的心理落差。同时也给了人们一种强烈的直觉:违建别墅命运的不同在于其所有者的不同。一个说有后台,其实未必真有,有也未必硬,硬也未必真敢出面。一个没说有后台,但某这样大的名头,无声胜有声。 
 
我不禁想起当初“最牛违建别墅”被强拆时,有舆论欢呼这是法律的胜利。京华时评则追问“强拆最牛违建别墅有多少法律力量”。某违建别墅“准生”再次表明,法律不是决定违建别墅命运的关键力量。“强拆”多少还高调宣示法律是有尊严的,“准生”则完全表明法律有时是很无能和无奈的。 
 
在非别墅用地建别墅,广州某西海岸别墅经过广州市规划局的一番低成本处罚后轻松拿到了“准生证”。规划局为何如此处罚,我们不得而知。但是广州两起违建别墅案表明,权力决定了违建别墅的不同命运。 
 
权大还是法大,理论是一回事,实际是一回事。公众原本也没敢指望权力都能依法。对于公众来说,如果希望总是变成一种奢望,那就会是一种幼稚。在法律之内,权力再怎么彪悍,得理不饶人,公众惹不起还躲得起。因而只是期望在一个追求法治的国度里,权力多少要收起那嚣张的触角,至少要维护法律的尊严和体面,不要有损于国家尊严和形象。 
 
如果说,某违建别墅的“准生”,给了法律一点颜面的话,就是每栋2万的罚款。但这点遮羞款不仅不足以保全法律的颜面,反倒还标注着权力对法律进行违法赎买时的低廉价格。正如暨南大学胡刚教授的精确计算,这罚款均摊到成本里每平方米只增加54元,其附近的一些普通商品住宅售价都在每平方米1.2万元以上,这么低的违法成本相当于没有处罚。 
 
每一次权力斗败法律,得胜者、得利者或在欢呼,但每一次都在潜消着公权力的公信力,都在丧失着政府的民心。公权乃民授,当受法制约。如果每一次都以法律告败,试问还有多少公信力可潜消?还有多少民心可丧失?
 
一楼住户享受门口的使用权是房地产开发商约定的俗习，尤其是落地一楼更是如此（他们均有一个用围墙围起来的道地或绿化，这是否一定是侵犯全体业主的使用权是一个及得探讨的问题，本人认为这样的做法有一定的道理，这是一楼住户放弃上层空间换来的绿地（道地）的使用权，如果其他楼层的住户想拥有这一使用权，完全可以通过购买一楼住宅来实现的，你不买一楼，就是同意放弃该使用权。所以，这不是简单的法律问题，共有是一个概念，不是一定要全体业主均来使用该场地！
 
 
　第三 想要购买联排别墅，以下几点是必须要考虑清楚的：
 
　（一）公共交通不发达
　　即使自己有车，也要考虑到家庭成员的交通问题，自己不可能老当专职司机，家人也不大可能每天打车去买油盐酱醋。上海大部分联排别墅所处的地段公共交通并不发达，但一般都有小区班车，家人日常出行就要清楚小区班车的时间间隔。
　
  （二）配套缺乏
　　联排别墅和别墅不同，一般都是作为第一居所，这就必须考虑到入住后的日常生活。也有人将联体别墅称为“Hown hose”但上海的联排别墅往往是只有“House”而没有“Town”，配套设施很不完善。不过不同的家庭结构对生活配套大环境的依赖程度是不同的。如果是小家庭居住，平常都在外上班，周末可以来一次大采购，小区会所也能提供基本的娱乐健身设施，甚至有人还认为商业配套过渡密集会破坏该地区的环境。 但不一定适合核心式大家庭，比如老人，就医问题、平日也需要一些社交活动丰富晚年生活。
　　如果是三口之家，孩子的年龄也是决定购买前必需考虑的因素。孩子大些可以考虑贵族学校或是寄宿学校，但如果还在上小学则会多有不便。虽然现在的孩子不会再过两点一线的单调的生活，但这一模式对孩子的教育、安全都有保障。联排别墅的总价是和市中心的高档公寓差不多，但要真正的享受联排别墅，就必须付出几倍的生活成本。也许你买得起联排别墅，但对自己的经济承受能力是否有全面的考虑？
　（三）居住成本不低
　　装修、绿化成本：联排别墅所占的立体空间大，房间多，2000元/平方米是比较普通的装修标准，这样，即使最小的150平方米左右的联排别墅，装修成本就约30万，露台、花园的绿化修饰成本还不在其中。
　　日常能耗：装修好了，还要考虑隔热和采暖的能耗费用，一台中央空调的运行成本大约在2000元/月，这在酷暑和寒冬季节也是不小的开支。
　　交通成本：牺牲空间距离导致的也是交通成本的增加，住联排别墅，有车是必需的。假如居住地离市中心30公里，一辆20万元左右的中高档车每百公里耗油约10升，按现在的汽油价格需34.6元，每天往返60公里需21元左右，那么一年就是20天×12个月×21元＝5040元/年。也就是说，每年仅限于单位到家的两点一线，就要花5000多元，还没算买车的十几万元和养路费、保险费、牌照税、修车、停车等费用。
　　
 （四）私密性与邻里关系
　　联排别墅虽然有天有地，但住宅相连、花园相接，私密性可能还不如普通公寓，有的干脆将花园封起来，使房屋成了鸽子笼。与之关联的还有一个邻里关系问题。虽说住联排别墅 邻里之间抬头不见低头见，打破了高层住宅邻里之间的冷漠，但小孩啼哭或是开家庭Party则难免会影响到邻居，容易引起纠纷。碰到什么样的邻居，那就得看你的运气。
　　正如德国D+L建筑设计有限公司的一位资深设计师所言，联排别墅在国外其实属于一种大众产品，不可避免的一些弊端也使得其发展日渐式微。在上海联排别墅的购买者鲜见外籍人士，也许原因就在于此。但上海土地资源稀缺，注定了联排别墅将会一直作为一种高端产品存在下去。圆自己的别墅梦，联排别墅或许是你不错的选择。