城市房屋拆迁补偿的对象和范围
来源：未知 作者：未知 时间：2014-02-22
《拆迁条例》第四条明确了城市房屋拆迁补偿的对象是房屋的所有人（被拆迁人）。房屋的所有人指有权对其所有的房屋依法进行占有、使用、收益和处分的单位或个人，包括房屋的代管人。房屋代管人有两种：一种是私有房屋所有人委托的全权代理人，另一种是国家授权的国有房屋及其附着物的管理人。房屋所有权属于不动产物权，根据《物权法》第九条规定．不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。因此，不动产物权（房屋所有权）的确认以房地产登记管理部门出具的权属证明（房地产权证）为依据。但是，如果房屋的使用人不是房屋所有人本人，则房屋的拆迁补偿也应兼顾对使用人的安置。因为房屋的实际使用人（承租人）是以支付租金而得到一定期限的房屋使用权，房屋拆迁同时也会给承租人带来一定的损失和不便。
拆迁补偿的范围是指被拆除的房屋中依法应得到补偿的房屋的范围，对此《拆迁条例》采取了排除的方法予以确定。根据《拆迁条例》第二十二条的规定，拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。因此，除违章建筑和超过批准期限的临时建筑外，拆除房屋及其附属物的，被拆迁人均可以得到补偿。房屋的附属物，如围墙、室外厕所、厨房、水井等依附于房屋，也具有经济价值，应当给予补偿。此外，《拆迁条例》第二十七条还对房屋所有人依法收取的房屋所产生的自然或法定孳息的补偿进行了规定。房屋所产生的法定孳息主要是租金。房屋所有人将一定期限的占有、使用房屋的权利让渡给承租人以获取租金，若房屋被拆除则租赁合同无法继续履行，被拆迁人就会丧失租金收入。所以，拆迁人应当对被拆迁人合法利用房屋进行生产、经营所创造的利润给予适当的补偿。
除《拆迁条例》外，《物权法》对拆迁补偿的范围也有概括性规定。例如，《物权法》第四十二条规定征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。根据这一规定，房屋拆迁补偿不仅仅是用产权调换来保障被拆迁人的居住条件，还要在拆迁补偿时充分考虑到如何提高或不降低被拆迁人的原居住生活水平。《物权法》第一百二十一条“因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿”的规定明确了对公房承租人的补偿。此外，《物权法》第七十三条将建筑区规划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等住宅小区公用设施也列入了拆迁补偿范围。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】