房产律师——在原宅基地上翻建的房屋拆迁时能获得补偿吗

原告诉称
李一向本院提出诉讼请求：请求依法确认二被告就B市1号宅院及院内房屋附属设施拆迁补偿于2017年11月6日签订的《项目宅基地房屋搬迁补偿协议》、于2019年11月29日签订的《改造项目宅基地房屋搬迁补偿补充协议（一）》及《改造项目宅基地房屋搬迁补偿补充协议（二）》无效。
李大与王小系夫妻关系，李一系李大与王小之女，张一系李大之女，王小之继女，张一与李一系姐妹关系。B市2号宅院及院内房屋原系李大与王小夫妻共同财产。1995年1月13日李大与王小经公证书公证，将X村东街北头后院（现诉争院落）内正房西边砖木结构两间半、西棚子一间半、南棚子两间、厕所、自来水及管道赠与李三（李大与王小之子）。李三于1995年6月将上述受赠财产赠与李一，并向李一实际交付了上述赠与标的。1996年10月15日李三与李一经公证书对上述赠与行为进行了公证。
1995年11月，李一向H镇人民政府提交房屋翻建申请，并在获得《H镇村民建房施工许可证》后对诉争院落内的房屋进行了翻建、新建。2006年李一向规划委员会提交建房申请，并在获得《建设工程规划许可证》后再次对诉争院落内的房屋进行翻建、新建，遂形成B市2号宅院内现有房屋。现B市2号宅院遇棚户区改造搬迁项目，C公司系该项目拆迁方。二被告未经李一同意，私自就B市2号宅院及院内房屋附属设施拆迁补偿事宜签订相关拆迁补偿协议。
张一非涉诉院落内房屋的所有权人，其以被拆迁安置人身份私自与拆迁方就涉诉房屋拆迁事宜签订补偿协议的行为属于无权处分行为，且严重侵害了李一的合法权益，其与拆迁方签订的协议应属无效。确认无效的依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项，第五项违反的是《集体土地房屋拆迁管理办法》第三条。
 
被告辩称
C公司辩称，不同意李一诉讼请求。C公司与张一签订的相关协议均合法有效，涉案宅基地属于C公司搬迁范围，该户权属存在争议，宅基地使用补偿占绝大部分份额，宅基地登记于张一名下，依据搬迁房屋补偿实施方案，C公司与张一签订相关协议，不存在无效情形。现在涉案院落内房屋已拆除，考虑到家庭内部纠纷，搬迁补偿权益未实际发放，待家庭内部纠纷解决完毕或依据判决情况再行发放，未损害任何人权益。如果法院判令协议无效，则会损坏双方共同利益，其中涉及选房、发放奖励补偿等。
张一辩称，不同意李一诉讼请求。张一是宅基地合法权利人。张一与C公司签订的协议合法有效，按照搬迁房屋补偿实施方案，明确以批准的宅基地权利人为准，一证一户，张一是合法被拆迁人。三份协议不存在无效情形。拆迁补偿的事实已经发生，如果判决合同无效，房屋无法恢复原状，也无法恢复给张一。拆迁涉及城市规划，具有公共利益性质，如果判令无效损害公共利益。原被告争议应通过分割房屋补偿款方式解决，需以合同有效为前提。
 
本院查明
李大与王小系夫妻，原H镇村民，二人婚后育有六名子女，其中四女李一、长子李二、次子李三。李大在其与王小结婚前育有一女张一。李二、李三于1990年3月6日转为非农业户口，李一于1993年5月27日转为非农业户口。张一于1975年9月24日因招工将户口迁出X村。坐落于B市1号院内的原有房屋原为王小之父李生所有，李生去世后，该处房屋由王小继承。
1993年12月8日，原X村村民委员会为该村1号宅基地发放宅基地登记卡，该登记卡显示户主姓名为张一。1995年1月12日，李大、王小与李二、李三签订一份赠与书，该赠与书载明：“赠与人：李大，男，一九三〇年二月十九日出生，原工业品公司退休职工，现住X村。赠与人：王小，女，一九三九年二月十号出生，X村农转非人员，现住本村。以上二位赠与人自愿将座落在本村东街北头属于自己所有的后院五间正房（四破五）东边的两间半（包括铁门）和房前的两间南棚子以及压水机赠与给长子李二所有；西边的两间半和西棚子一间半、南棚子两间、厕所自来水及管道赠与给二儿子李三所有，但厕所、压水机、自来水二受赠人可共同使用。该赠与事项经赠与人和受赠人签字后即发生法律效力。”次日，双方就上述赠与事项进行了公证。
1996年10月15日，李三签署一份赠与书，该赠与书载明：“赠与人：李三，男，一九七三年十一月十四日出生，现住X村。受赠人：李一，女，一九六六年五月二日出生，现住X村。我，李三是X村东街北头后院正房西边砖木结构两间半、西棚子一间半、南棚子两间、厕所、自来水及管道产权的所有人。我自愿将后院上述房产、财产赠送给李一。”李二与李一于1995年11月19日分别获得原H镇人民政府颁发的村民建房施工许可证，后李二在上述院落内建造了东房和南房各两间，李一在上述院落内建造了西房和南房两间。
2006年10月19日，李二、李一分别获得规划委员会颁发的建设工程规划许可证，后均将院内正房进行了翻建。
 
裁判结果
驳回李一的全部诉讼请求。
 
律师点评
本案争议焦点在于涉案协议是否存在无效情形。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
李一主张相关协议无效的法律依据是《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五项，其中第五项违反的是《集体土地房屋拆迁管理办法》第三条规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
本案中，李一认为相关协议违反的《集体土地房屋拆迁管理办法》不属于法律、行政法规范畴，不应作为确认协议无效的依据。关于李一主张的相关协议存在《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项情形，法院认为，B市1号于1993年登记的宅基地使用权人为张一，C公司即便在签订协议时知晓涉案宅院存在权益纠纷，在协商不能情况下，结合《项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案》，从形式上进行审查后，与登记的宅基地使用权人签订《改造项目宅基地房屋搬迁补偿协议》、《改造项目宅基地房屋搬迁补偿补充协议（一）》及《改造项目宅基地房屋搬迁补偿补充协议（二）》，后将涉案房屋拆除，目的在于整体推动搬迁工作进行，非“恶意串通”。
李一亦未能提供证据证明C公司与张一存在“恶意串通”行为。C公司与张一签订相关协议，固定了B市1号的搬迁安置补偿利益，现无证据表明上述协议侵犯了该户整体搬迁安置补偿利益。
综上所述，李一主张相关协议无效的理由均不成立，相关诉讼请求，法院不予支持。李一对于B市1号享有的搬迁安置补偿利益，可另行解决。