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房产律师——房屋承租期间拆迁,承租人的损失由谁承担

来源:未知  作者:未知  时间:2021-05-20

原告诉称
原告李四向本院提出诉讼请求:1、请求判令张三向李四退还未使用期间房租2018年1月26日至2019年3月20日26431元及利息;2、判令张三向李四退还多收取的房租34500元及利息;3、请求依法赔偿位于北京市大兴区东慈(磁)村养殖地房屋(院子)拆迁造成的损失即拆迁利益1061026元。
2007年3月20日原被告双方协商一致签订租赁合同,由原告承租被告位于D村养殖地房屋(院子)。双方约定租期为15年6个月,即从2007年3月20日起至2022年9月20日止,租金总款为240250元,每隔两年支付一次。原被告双方签订租赁合同后,原告经被告同意,在出租院落内自建产品加工车间、办公室、餐厅、厨房、员工宿舍、原料存放间、卫生间等450多平米。
按照原被告签订的租赁合同第二条第2款“本合同约定租期内,甲方不得以任何理由提高或追加合同约定租金之外的要求”,但在该合同履行过程中,被告屡次提出增加房租,原告为了工厂的正常运行,不得不向被告多支付房租。按照原被告双方签订的租赁合同第二条第4款“如遇有国家或政府的征用占地,甲方按照国家相关拆迁规定对乙方自建房屋适当补偿,搬迁费归乙方所有,承租期内如遇国家政策调整本合同允许变更或解除。”
2017年10月,该院落及房屋被拆迁,被告未通知原告,将原告在出租院落及房屋内的太阳能热水器、空调、暖气、锅炉、电缆、大铁门等设备设施私自处分,与拆迁方签订拆迁协议,被告将所有拆迁补偿款据为己有。后原告多次与被告协商分割诉争院落、房屋的拆迁利益及退还未使用期间房租退还等事宜,被告均以各种理由拒绝,原告认为被告的行为严重侵害了原告的合法权益,特诉至贵院,请求查明案件事实,做出公正判决,支持原告诉讼请求。
 
被告辩称
被告张三辩称:一、我同意退还李四未使用房屋期间的租金。我与李四签订租赁合同,合同中约了租金及支付方式、租赁期限等,李四按照合同及口头的约定将房屋租金交至2019年3月20日。关于李四主张退还未使用期间的房屋租金,我一直协商将上述租金退还给李四,但李四并不同意接收我退还的租金,利息不同意支付。
二、李四主张我退还多收取的房租及利息,没有事实及法律依据,请求依法驳回。我因为与集体经济合作社签订的合同中约定的租金上涨,所以与李四协商并口头约定提高房租,后李四按照口头约定的租金向我进行了支付。因此李四要求我退还提高的房租及相应利息的事实不能成立,请求依法驳回。
三、李四主张分割的养殖地房屋拆迁利益没有事实和法律依据,请求依法驳回。综上,原告的诉讼请求没有事实和法律依据,请求依法裁判,驳回其其他诉讼请求。
本案中涉及拆迁房屋是我建造,因此拆迁利益应归我所有,依据拆迁档案显示编号为18号的房屋是2006年之前建造,当时还没有出租给原告,我于2007年将上述房屋出租给原告,因此18号房屋拆迁利益跟原告无关。19号房屋是2016年后建造的,于2017年10月建造的。依据拆迁档案显示关于编号20号房屋2006年至2009年建成,上述房屋是我在2008年建的,依据拆迁腾退补偿协议上述房屋并没有房屋重置成新价补偿,是我建造的,若涉及到本部分房屋拆除费补偿也应归我所有。
关于拆除腾退补偿费和资源节约垃圾减量补助费从性质说属于拆除腾退的奖励,并非补偿,原告和我签订的租赁合同无效,原告并非被拆除腾退人,无权按照拆除腾退标准取得奖励,该奖励不是原告正常履行合同而必然取得的收益,因此原告无权取得该部分奖励。关于搬迁补助费原告并未实际使用该房屋,且房屋内没有原告所属物品,因此原告不能主张搬迁补助费。关于设备迁移费因原告没有设备在承租房屋内,拆迁档案中此项补助费用是对本案中房屋设备迁移补偿的费用,所以原告无权主张。
 
本院查明
2007年3月20日,张三(出租方,甲方)与李四(承租方,乙方)签订租赁合同。双方签订合同后,张三将涉案房屋及院落交付李四实际使用,李四向张三支付了租金。
本案在审理过程中,根据李四的申请,本院向镇人民政府(以下简称:镇政府)调取了拆迁档案,该资料显示:2018年3月26日,镇政府(拆除腾退人、甲方)与张三(被拆除腾退人、乙方)签订拆除腾退项目拆除腾退补偿协议。
李四一直未向张三交回房屋,2018年1月25日,涉案房屋及院落被拆除。
双方均认可争议的房屋为拆除腾退时确定的18、19、20号房屋,且涉案房屋没有建设审批手续。
关于出租时的房屋状况及后续建房情况:
李四提出:承租前房屋院子状况:院落整个面积730平方米左右,空地面积570平方米左右,院大门朝东开门;院子内有坐北朝南大通间空库房一处,面积为153平方米,仓库正中间留有一个对开的门,房屋破烂,屋顶有见光漏雨的地方;院子西墙7平方米左右的小棚子,里面堆放一些垃圾杂物。院子偏西南处有一个自来水龙头,周围都是空地,有砖块砌的院墙,院子南北长24米左右,东西长30米左右,院内地面未硬化;房屋院子大门材质是钢结构焊接的简易大门。
2007年4月,为了达到生产加工条件,其出资出力进行了一些改建和自建施工。同时提出因为时间太长了,而且农村建房也没有保留建房单据的意识,材料也不是正规厂家采购,给了钱也没有要票据只有购买电缆电线的收据。提交了录音证明建房事实,且被告在录音中承认原告是经过被告同意后建的房,在前端法官审理案件时,被告也承认原告建房且经过被告同意的。
其经过被告同意将涉案房屋整体转租,且合同约定也是可以转租的,转租合同也已经找不到了,当时因为拆迁合同也到期了,对方就搬走了,其自己找了一个人看房子,其与转租的承租人没有矛盾。
张三在庭前会议笔录中陈述:双方口头协商因被告之前盖的房屋层高过矮,原告将被告的原有房屋拆除之后重新盖了房屋,但是约定新建的房屋归被告所有,所以被告才同意原告拆除和改建的。此外,原告新建了1间不到2平米的厕所。原告拆了被告2.45米高的西房、宽10-12米之间、长大约7米左右,南房7米宽、长20米左右,原告除了北房156平方米没有拆外,因为那房子层高高一些,其他房屋都拆了,大门被拆了卖废品了。
 
裁判结果
一、张三于本判决生效后十日内给付李四各项损失即拆迁利益638691元;
二、张三于本判决生效后十日内返还李四房屋租金26431元;
三、驳回李四的其他诉讼请求。
 
律师点评
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。李四与张三于2007年3月20日签订的租赁合同,因涉案房屋未取得建设工程规划许可证,违反了法律法规的禁止性规定,该合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。
因涉案房屋在拆除腾退项目范围内,张三签订了拆除腾退协议,基于涉案房屋张三取得了拆迁腾退补偿款,张三应就李四的合理损失予以补偿。
张三与李四存在租赁关系,且在涉案土地建设了房屋提起的损失赔偿的诉讼,关于房屋损失,李四主张18块地的重置成新价17542元,20块地的重置成新价206158元、拆除费189500元,拆除腾退补助费237023元,资源节约及垃圾减量补助费237023元,根据估价结果通知单记载18号房屋重置成新价为170559元、20号房屋重置成新价206158元,考虑拆除腾退补偿明细,综合双方都说自己建设的,但是均未能提供相应的建房的票据等证据予以证明,根据李四提供的谈话录音及双方的当庭陈述,法院综合考虑房屋的建设时间,租赁合同的期限,酌情确定18号、20号房屋重置成新价的损失为223700元,拆除腾退费155844.5元、资源节约及垃圾减量补助费155844.5元。
关于装修、设备及附属物损失147574元,因双方均提出对涉案的房屋进行了装修及添附,但是双方均未提供充分证据予以证明,故根据双方的陈述,法院酌情确定合理的损失为103302元。
对于搬家补助费23702元、设备迁移补助费2504元,李四自认将涉案房屋及院落整体转租,次承租人已经从涉案房屋及院落搬离,已经没有设备,但是李四自认拆迁时有暖气、暖气炉、锅炉房所以应该给搬家补助费,但是暖气等应已经计算在装修及附属物补偿内,并不属于搬家补助范围内,故法院对此不予支持。
综上,张三应赔偿李四各项损失共计638691元。
因双方均认可张三租金交至2019年3月20日,现涉案的房屋及院落于2018年1月25日被拆除,张三要求退还2018年1月26日至2019年3月20日的租金26431元及利息及多收取的租金34500元及利息的诉讼请求,根据双方的陈述及提供的证据,对于张三提出双方口头约定提高租金,且李四认可才实际缴纳了租金,且已经实际履行完毕的答辩意见,法院予以采纳;针对李四上述诉讼请求中多收的租金的诉讼请求,法院不予支持;对于未到期的租金,按照实际收取租金49600元,按照二年进行核算,李四要求返还26431元,不违反法律规定,法院予以支持;对于要求给付租金利息的诉讼请求,没有法律依据,法院不予支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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