资深房产律师——非本村村民购买本村房屋协议有效吗

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原告诉称
张三向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告B市1号拆迁补偿款578032元；2.被告将关于B市1号拆迁取得187平方米腾退安置房屋交付给原告并且过户。
2002年10月8日，王五从村民委员会处购买了B市1号住宅，2003年8月26日，人民政府为王五办理了乡镇村民建房规划许可证。2009年8月20日，王五将B市1号住宅通过村民委员会过户给王二。2015年3月30日，B市1号住宅通过村民委员会过户给被告李四。2015年5月29日，被告李四和原告签订《房屋买卖合同》，将B市1号住宅卖于原告。
后原告将此住宅租于被告母亲李大使用。
现该房已拆迁，拆迁办没有与张三商量，也未经张三同意，更没有与张三签订任何拆迁安置补偿协议，张三也没有得到任何补偿。根据约定，购房者享有同本村村民同等的拆迁利益及待遇，故被拆迁的B市1号小产权房拆迁后的所有权利与待遇应当全部归于张三。被告拆迁办不仅未将拆迁利益与待遇交给张三，还将部分拆迁补偿款支付给李四，其行为严重侵害了张三的合法权益。
 
被告辩称
李四辩称，不同意原告的诉讼请求，本案是发回重审案件，案由没有变化，本案原告变更的诉讼请求是依法判令B市1号小产权房拆迁安置补偿利益与待遇给张三，这个诉讼请求我们认为不应该是在房屋买卖合同纠纷案由下审理的，应该是物权保护或者是分家析产，这请求法庭予以裁判就可以了。
案由的变更还有即便针对他的这个变更的诉讼请求而言，本案被告认为审理涉诉房产拆迁利益归属的前提，应当是以本案原告所陈述的房屋买卖合同是否有效为法理基础，所以本案我们认为还是应当先审理房屋买卖合同纠纷，如果说审理不了房屋买卖合同纠纷，房屋买卖合同到底是有效还是无效，如果没有相应的判决或者是相应的依据的话，我们认为应当依法驳回原告的诉讼请求。
就变更后的诉讼请求，关于房屋买卖合同是否有效，在之前的案子里面详细理由也都说过，现在简单的陈述一下，涉案房屋本身属于小产权房屋，不具有这个上市交易条件，土地性质也是村集体的土地，而且本案并不是一个真实的买卖，是个欠款纠纷。
综上本案被告认为应当依法驳回原告的诉讼请求。
另，我们认为首先要确认合同效力问题，本案中的房屋买卖合同不是被告签字的，即便是被告签订的也涉及无效。在之前的案件中开具了证明不同意房屋买卖。不同意原告的诉讼请求。
 
本院查明
2015年5月29日，李四（甲方、出卖方）与张三（乙方、买受人）签订房屋买卖合同，约定：1.甲方把B市1号住宅卖给乙方，面积为112㎡；2.出卖人与买受人约定按建筑面积计算该住房价款，单位面积每平方米1800元，总金额201600元；3.买受方受购房合同所有待遇，合同落款处有李四、张三的签字，抬头及落款处李四名字上均有按捺手印。同日，李四为张三出具收条一张，其中写明今李四收到现金贰拾万元整（200000），收款人处亦有李四的签字及按捺手印。
合同签订后，涉案房屋一直由李四母亲占有居住，直至2017年4月张三开始占有使用涉案房屋。后涉案房屋所在小区拆迁， Z村村民委员会（甲方1）、Z村经济合作社（甲方2）作为腾退人，与李四（乙方）作为被腾退人签订《腾退补偿安置协议》，协议显示乙方自愿选择以宅院面积置换腾退安置房面积的方式进行宅院腾退。
甲乙双方在自愿、平等的基础上就宅院腾退补偿安置事宜达成协议如下：
一、被腾退人宅院及房屋情况乙方被腾退的房屋位于B市1号；实测的宅院面积186.88平方米；实测的宅院范围内的房屋建筑面积131.84平方米；实测的宅院范围外的房屋建筑面积0平方米。认定的经营面积0平方米。
二、房屋评估价值情况经房地产评估咨询有限责任公司的评估，被腾退房屋重置成新价：146333元，装修、设备及附属物补偿价105472元，总金额合计：251805元。
三、腾退补助费及奖励费甲方支付乙方腾退补助费及奖励费合计157927元。其中包括：1.搬家补助费：6592元；2.停产停业综合补助费：0元；3.移机费：1355元；4.工程配合奖：150000元；5.其他：0元。
四、周转补助费及租房补贴经认定的合法宅院，自签订《腾退补偿安置协议》之月起开始至2019年11月给付周转补助费及租房补贴。如2019年11月，腾退安置房未能达到交房条件，按半年继续支付周转补助费及租房补贴，直至通知入住后1个月止，因被腾退人个人原因延期入住的不再发放。甲方向乙方支付周转补助费及租房补贴：168300元。
五、腾退补偿款总计腾退补偿款包括房屋重置成新价、装修、设备及附属物补偿价和腾退补助费及奖励费、周转补助费及租房补贴，甲方应支付乙方腾退补偿款总金额578032元。
六、安置房屋面积如下：根据认定的宅院面积186.88平方米，乙方可以享受腾退安置房面积187平方米。
七、交房期限1.乙方应在本协议签订生效之日起7日内，将房屋和附属物、原住房钥匙和水电费结清证明交于甲方，由甲方予以拆除。原宅院内房屋和已作价的附属物，乙方不得私自拆除或损毁，违者将按照评估作价在腾退补偿款金额中扣除。2.乙方未按约定期限完成交房的，每逾期一日，按5000元∕天向甲方支付违约金，该违约金直接冲抵腾退补偿款。
本案审理过程中，张三申请财产保全要求冻结李四在L公司处的腾退补偿款570000元，但经查询，拆迁款578032元已被李四领取，为此张三支付保全费3370元。另外，安置房现未交付，亦未确定具体位置、套数及面积。
另查明，涉案房屋所属土地为村集体建设用地，房屋为村委会建设，于2002年10月8日以144480元价款出卖给案外人王五，2003年8月26日，人民政府为王五颁发了村民建房规划许可证，王五并非Z村村民。后2009年8月22日王五又以370000元价格将涉案房屋出售给王二，王二于2015年3月30日又在Z村村委会将房屋备案登记给李四。
再查，李四及张三均非Z村村民。本案审理过程中，本院向Z村村委会进行了调查询问，该村委会表示涉案小区的房屋好多都出卖给了外村人，拆迁之后，李四向村委会交房，并自行拆除了大部分，现在剩余一部分由张三居住，对于张三和李四的关系不知情。同时表示对于购买村集体建设房屋的人，不管是本村人还是外村人都有拆迁利益，补偿项目也是一样的，但是他们与村民自建房屋的拆迁利益有区别，应该是少租房补助一项，其他的和本村村民差不多，有点区别，也不是特别大。
后，Z村委会向本院出具证明，其中载明Z村，2000年建设Z村小区，对户籍外人员销售房屋，召开过村民代表会。查找档案未查找到原始档案。此档案未在其他部门备案。另外，本院向街道办事处进行了调查询问，该办事处表示，2000年左右进行开发，部分村集体为了融资就在集体建设用地上建了房子对外销售，该小区就属于这种情况，当时政府给买房人颁发了建房规划许可证，但是该部分房屋都没有经过相应的规划审批，原则上应该属于小产权房。该小区的拆迁属于村民自愿腾退，当时街道办事处出了指导意见，腾退方案是村集体定的。该小区属于历史遗留的产物，腾退时外村村民是享受与购买该小区的本村村民相同的腾退利益的。
又查，本院向规划和自然资源委员会房山分局进行了调查取证，该单位向本院复函称：我分局未查询到“X小区”项目规划审批手续信息。按照贵院所提供的地块信息，该地块属于Z村集体所有。
 
裁判结果
一、李四于本判决生效后十日内给付张三拆迁补偿款578032元；
二、驳回张三的其他诉讼请求。
 
律师点评
本案争议焦点有三：
首先，张三与李四之间是否存在房屋买卖合同关系。张三提交了房屋买卖合同，李四虽对该合同的真实性不予认可，但并未提交相反证据予以推翻，关于李四对该房屋买卖合同的签订及履行过程所提出的异议，法院回应如下：
1.李四称并未签订房屋买卖合同，因为借款问题签了一些空白纸。然该合同抬头处、落款处均有按捺手印，李四作为完全民事行为能力人应该认识到签字及按捺手印的法律后果，故李四关于在空白纸上签字、不存在房屋买卖合同的辩解不予采信。
2.李四称房屋买卖合同形式上过于简单，且并未按照村委会的政策进行备案。作为重大财产交易的书面合同，本案所涉合同条款约定确实过于简单，然该合同中关于标的物、价款的主要条款齐备，且案涉房屋属于村集体建设用地上的农村房屋，与城镇房屋买卖合同购买程序不同，虽条款简单，但后期履行不受影响。且村委会对合同进行备案并非法律规定的程序，亦不影响本案交易的进行，故对该辩称不予采纳。
3.本案收条中所写款项数额与房屋买卖合同数额存在出入，且合同所涉房屋出卖价格明显过低。本案合同中的款项数额与收条中的款项数额确实存在1600元的出入，对于差额张三解释称系李四给予的优惠，用于给孩子买吃的。法院认为，收条与房屋买卖合同属同一天签署，虽然收条数额与合同约定数额不完全一致，但差额不大，在李四未能提交充分证据证明双方存在其他法律关系的前提下，可认定欠条中的数额即为购房款。
关于房屋价款过低的问题，根据法院庭审调查可知，该数额与2009年涉案房屋的交易数额相比确实明显过低，但公民有自愿处置民事权利的自由，具体到本案，房屋价格系双方协商一致的结果，即便过低，亦是李四对自身民事权利的放弃，且李四并未因价格过低、显失公平主张过撤销合同，故对其辩解不予采纳。
综上，即便李四在签署房屋买卖合同时有借款需求，然筹集款项的方式有多种，可以是借贷并用房屋作为抵押担保，亦可以是出售房屋以获得购房款，本案中李四虽一再主张双方实为借贷，不存在房屋买卖合同法律关系，但其提交的录音文字整理稿与实际通话内容不符，该录音亦无法完成李四的证明目的，故其提交的证据均不足以否定本案房屋买卖合同的存在，双方签订的合同中亦没有将该房屋作为借款担保的约定，即便如李四所言系属借款，本案房屋买卖合同的签订亦可认定为李四以出售房屋的形式获取钱款，其作为完全民事行为能力人应该意识到签署房屋买卖合同与借款合同的区别所在。
且李四在签署房屋买卖合同后否认该法律关系的存在、主张实为借贷亦有违诚实信用原则，在未提交证据证明存在胁迫、重大误解等情形的前提下，其以低价签署房屋买卖合同视为是对自身私权利的放弃，而在放弃之后不得再试图通过公权力救济的方式予以改变，故对李四的辩解不予采信，认定双方之间即为房屋买卖合同关系。
其次，本案房屋买卖合同的效力问题。村集体建设用地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者有特定的身份关系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。根据查明的事实，诉争房屋位于Z村，系农村集体土地上的房屋，张三系城镇居民，并非Z村农民，不具备取得该村集体土地建设用地上房屋的资格，故其与李四签订的房屋买卖合同应属无效。
最后，关于房屋买卖合同无效后果的处理问题。根据法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还时，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案所涉房屋已面临拆迁，李四已经与Z村委会签署了拆迁补偿合同并领取了拆迁补偿款，且房屋已被部分拆除，此种情形下已没有返还房屋及购房款的必要。
关于拆迁利益的归属问题，法院认为，本案中的房屋属于村集体在村集体建设用地上建设，所涉土地并非宅基地，而李四亦非Z村村民，其在本案中不存在基于村民身份关系而获取部分拆迁利益的情况，且其在与张三签署房屋买卖合同时即代表已将房屋所涉全部利益转让给了张三，现房屋利益已经转化为腾退利益，李四作为转让人无权要求分得相应份额。
本案审理过程中，作为房屋原始出卖人同时亦是拆迁腾退人的Z村村委会亦认可房屋在出售给外村人后享受与本村村民同等的拆迁利益，该情形可视为原始房屋权利人在房屋拆迁时对于购买人的一种利益补偿或权利让予，而该利益补偿应由最后一手买受人张三享有。故张三要求李四给付拆迁利益的诉讼请求于法有据，但因安置房屋尚未交付，房屋的套数及最终交付面积尚不确定，本案中不做处理，张三可在此项利益确定后再行主张，本案中仅支持张三要求给付拆迁款578032元的诉讼请求。