房产律师——被拆迁人生前签署的拆迁安置协议死了还有效吗

原告诉称
原告向本院提出诉讼请求：请求贵院依法判令被告赔偿原告财产损失共计1572330元。
位于B市1号院内七间房屋所有权为原告之父张大。父亲生前于2002年3月4日与时任开发商Z公司签订《房屋拆迁货币补偿协议》，后因该公司内部资金方面出现问题，导致该协议暂时未能履行。2013年X公司接手该项目后，没有依照相关法律规定履行其义务，而是利用职务之便，隐瞒了经过重新评估的该项补偿款总额为5074451元的实际价值数额，伪造评估报告，谎称该房屋拆迁补偿款总额是779163元，并使用不属于该公司的拆迁许可证实施了提存。除此提存款外，余下400余万元补偿款被告方已经实施了处分，称已给付原告之姐张一。
但在被继承人生前债务纠纷一案的审理中，张一称并未获得实际拆迁利益。而后原告依据上述一审审结后出具的民事判决书向法院执行庭申请执行的过程中得知，被提存的77万余元款项已被被告方取走，导致该申请无法执行。原告依据上述事实及相关法律规定认为，被告方实施的全部行为严重违反了相关法律法规的规定，其事实的行为严重侵害了原告的合法权益，并直接导致原告的合法财产共计1572330元的损失，为维护个人权利，故诉至法院。
 
被告辩称
被告辩称，不同意原告全部诉讼请求，请求驳回。理由如下：一、Z房地产开发有限公司与张大签订的《住宅房屋拆迁货币补偿协议》合法有效，应当继续履行。
（一）2002年3月4日，Z公司（以下简称“Z公司”）与张大（2号房屋原产权人）签订了《住宅房屋拆迁货币补偿协议》（以下简称“拆迁协议”），后张大之女张一起诉确认上述协议无效，区人民法院作出民事判决，确认上述协议合法有效，故合同双方应当继续履行协议约定的义务并行使相应权利。
（二）2014年5月17日，答辩人X公司与张大（已故）、张一、张三等人签订《住宅房屋拆迁货币补偿协议》，由于现场居住人张一等未联系到张大其他法定继承人，故Z公司将拆迁评估款提存至公证处。2017年3月，区人民法院以未经张大全部继承人签字为由判决上述拆迁协议无效，根据法律规定，上述拆迁协议自始无效。因此，涉案房屋虽然签订过两次协议，但只有拆迁协议依然有效，原告应依据该协议主张权利。
二、原告混淆债权与物权的法律关系，原告应为债权的法定继承人。张大与Z公司签订的拆迁协议约定拆迁补偿、补助款为770489元，张三提供的证据显示，张大在去世前委托张三向Z公司索要拆迁款，在张大未立遗嘱的情形下，张一、张三等均为拆迁补偿款即债权的法定继承人。原告张三一方面举证证明拆迁协议合法有效，另一方面又主张其作为继承人对涉案房屋享有所有权，其混淆了债权与物权法律关系，原告作为张大继承人，仅享有对拆迁款的继承权。
三、造成涉案房屋灭失的主体是张一等，与X公司无关，X公司不应作为本案被告。2014年5月，张一等二人书面承诺由于涉案房屋年久失修，随时面临坍塌，故自行将房屋拆除。且在2018年张三起诉庭审过程中，张一亦自行承认由其与张二拆除涉案房屋，因此造成房屋灭失的是其二人，与X公司无关，不应该由X公司承担赔偿责任。
四、原告并非张大唯一继承人，应与其他继承人分割析产后再主张自身权利。张三作为张大继承人之一，在未与其他继承人分割遗产份额且其他继承人作为利害关系人未出庭的情况下，张三无权作为原告主张自身权利。综上所述，原告应向Z公司主张协议约定的债权，或是向张一等人主张房屋灭失后的赔偿，X公司不应作为本案被告，亦无义务向原告赔偿。请求贵院驳回原告的全部诉讼请求。
 
本院查明
一、相关人员身份及房产情况。
张大与王小系夫妻关系，双方生育子女五人，分别为：张三、张一、张二、张四、张五。张大于2007年5月1日去世，王小于1997年10月25日去世。张五于2014年9月2日因死亡注销户籍，王五系张五之妻，张小五系张五之女。
B市2号系张大名下私有房产。
二、相关拆迁情况。
2002年3月4日，甲方拆迁人Z公司与乙方被拆迁人张大签订住宅房屋拆迁货币补偿协议。约定：一、拆迁依据。根据《房屋拆迁许可证》，甲方因二期危改项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内所有的房屋。二、被拆迁房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋7间，建筑面积85．3平方米；非正式房屋/;乙方现有在册人口/人。实际居住/人，分别/。三、拆迁补偿费。经评估公司评估确定，被拆迁房屋所在地区基准地价5400元/建筑平方米，基准房价为1000元/建筑平方米，被拆迁房屋容积率调整系数为1．307，重置成新价格为49393元。合计被拆迁房屋补偿款为743218元。
2013年7月11日，X公司在媒体刊登拆迁公告，载明：根据《城市房屋拆迁管理办法》的规定，经房屋管理局批准，X公司取得房屋拆迁许可证，自2013年5月10日开始，进行地块拆迁工作。上述拆迁范围内房屋的产权人（如已故其合法继承人）或公房承租人（如已故其共居人），自本拆迁公告登报之日起30日内，携带房屋所有权证或房屋租赁合同等证明材料，由本人持有效证件或委托他人持授权委托书到拆迁办公室办理拆迁有关事宜。逾期将由我单位依照有关法律规定办理。……本案被告张一及张二户籍地址为涉案房屋。
2014年5月17日，房地产评估有限公司出具《住宅房屋拆迁估价结果报告》，载明：……四、测算结果估价对象在估价时点的住宅房屋拆迁评估价款总额：￥4776370元。
 
裁判结果
一、自本判决生效之日起七日内，被告X公司赔偿原告张三房屋损失955274元；
二、驳回原告张三其他诉讼请求。
 
律师点评
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未登记不发生效力，法律另有规定的除外。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
2号系李大名下私有房产，李大生前虽于2002年与房地产开发有限公司签订住宅房屋拆迁货币补偿协议，但李大并未按照约定完成搬迁，Z公司亦未支付拆迁补偿款等。Z公司始终未将上述房屋拆除及注销登记。故在李大去世后，李大的继承人依法定继承，自然取得2号的所有权。
在2014年5月17日，X公司与李大的部分继承人张一及张二签订拆迁货币补偿协议，约定X公司需要拆迁本区2号所有的房屋及其附属物。随后，此处房屋被拆迁，相应拆迁款中的779163元被提存，张一及张二领取了剩余部分的拆迁补偿款。在案涉拆迁中，拆迁人是X公司，本案系由拆迁引起的财产损害赔偿，且X公司从始至终都知悉案涉房屋的产权人并非仅为张一及张二。
尽管张一及张二承诺自行拆除房屋，但其承诺自行拆除的目的，是为了获取拆迁补偿款，满足X公司对此区域进行拆迁的根本目的，此前张三曾起诉恢复原状，但因该区域早已由X公司掌控并进行开发建设，而撤诉。与此同时，X公司已起诉张一及张二返还拆迁补偿款等，并获得支持。故为了实现X公司拆迁的目的，所拆区域亦由X公司掌控，X公司因拆迁支付的款项也被判决返还，在此情况下，对涉案房屋进行了拆迁，进而导致了对涉案房屋的损害，X公司对此损害结果存在过错，应由X公司承担赔偿责任。
关于赔偿金额一节，由于涉案房屋已经拆除，故无法对其价值直接进行司法评估。与此同时，案涉房屋在进行拆迁时，曾就案涉房屋进行过评估，2002年12月31日为估价时点的价格结果为779163元；通过对庄胜二期A-G地块危改拆迁项目周边普通商品住宅市场的了解，采用市场比较法进行了测算，2013年5月8日为估价时点的估价总额为4776370元。
在一般的财产损害赔偿纠纷中，往往采用市场比较法进行测算，故法院认为，2013年5月8日为估价时点的评估价格可作为本案财产损害赔偿损失金额的参照。在前述被继承人债务清偿纠纷一案已经查明涉案房屋产权人死亡时未留有遗嘱，在其死亡后进行法定继承。故张三有权主张涉案被拆迁房屋的五分之一产权份额对应的财产损害赔偿。
此外，张三通过房屋管理局政府信息公开申请答复书获取的总金额为5074451的表格系预分方案，且该金额中还含有搬家补助、电器移机、限期搬家等金额，该部分金额指向的是现场实际居住人员，而本案原告在于拆迁时并未在现场居住，否则不可能在房屋被拆除后才知悉。故原告要求以5074451为总额计算损失的主张，法院无法予以支持。
对于原告要求被告赔偿民事判决书确定的557440元问题一节，法院认为，在该判决中已经确定明确的偿还义务主体。本案为原告向被告主张的财产损害赔偿纠纷，原告的该节主张与财产损害赔偿纠纷亦非同一法律关系。故该项诉请，无法予以支持。