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北京房产律师介绍如何理解最高额抵押

来源:未知  作者:未知  时间:2012-11-01

      最高额抵押是指抵押人与抵押权人协商,在最高债权额度限度内,以抵押物对一定期间内连续发生的债权作担保。也就是说双方当事人之间发生的债权债务关系不是一次性的,而是要在一定期限内连续发生若干次。最高额抵押是对将来发生的债权,确定一个最高的限度而设定的抵押权。比如甲乙双方于2008年1月1日约定自2008年3月1日至2009年3月1日,在此期间所发生的债务均以某栋楼房作抵押。当时该楼估价为3000万元,因此,双方约定担保借款最高限额为3000万元,若借款超过3000万元,则该楼房也只承担3000万元的担保责任。因此,抵押人经一次性办妥抵押登记以后,可以在规定的债权最高额内多次贷款、逐笔清偿,而每次借款和还款不必再办理登记手续。
      根据我国《担保法》的规定,可以附最高额抵押合同的主合同包括借款合同和债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发生交易而签订的合同。在担保商品交易发生的债权时,应当明确规定就何种商品连续交易发生的债权额进行担保。否则,应推定双方同意就各种商品交易发生的债权进行担保。在金钱借贷中,如果双方未明确限定被担保的债权范围仅限于本金,则应认为最高额抵押权担保的债权范围不仅包括本金,还包括利息、违约金和赔偿金。
理解最高额抵押,应当特别注意以下几点:

     1.
最高额抵押担保的债权确定前,部分转让债权的,最高额抵押权不得转让。最高额抵押所担保的债权可以转让,但是,在最高额抵押确定债权之前,部分债权的转让并不必然引起最高额抵押权的转让。因为在抵押权设定时,债权是否发生以及发生的额度尚不确定,不属于特定的债权,因而不具有让与的从属性,部分债权的转让只是造成债权脱离最高额抵押权所担保的范围,而不引起最高额抵押权的转让。 

     2.抵押权人和抵押人应当在抵押合同中约定抵押权所担保的债权范围和最高限额,并应在抵押登记中注明。因此,最高额抵押应当进行抵押权登记。

     3.最高额抵押权担保的实际债权额不足最高限额的,以实际确定的债权额为抵押权所担保债权额;实际债权额超过最高限额的,抵押权所担保的债权额以最高额为限。最高额抵押权担保的债权确定之后发生的有关利息、违约金或者损害赔偿金、抵押物的保全费和实现抵押权的费用,可以就抵押物优先受偿,当事人另有约定的除外。
  
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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