如何适用不动产善意取得制度中的“善意”标准
来源：未知 作者：未知 时间：2013-01-25
陆小峰与周忠兰系夫妻关系，共同拥有房屋一套，该房屋产权证上所有权人一栏为陆小峰。2007年9月12日，陆小峰在未征得妻子同意的情况下，经扬州雅居房地产经纪有限公司（以下简称雅居公司）中介服务，与叶冰松签订了《房地产买卖契约》及《补充协议》各一份，约定陆小峰将上述房屋出售给叶冰松；协议签订后，叶冰松于同年9月22日按约支付了全部购房款385000元并实际入住，陆小峰委托雅居公司处理该房屋转让事宜，并与叶冰松均在扬州市房地产转让登记申请表上签字。2007年10月3日，陆小峰之妻周忠兰回家发现叶冰松居住在自己房屋内即报警，江苏省扬州市维扬区公安分局梅岭派出所出警后，责成雅居公司暂停过户。2008年4月2日，叶冰松将陆小峰和周忠兰起诉到法院,认为其与被告陆小峰签订的协议有效，原告已交付了房款并实际入住，两被告应办理讼争房屋过户手续，并赔偿原告损失87140元。被告陆小峰未答辩。被告周忠兰辨称，原告与被告陆小峰签订的《主地产买卖契约》其不知晓，该房屋系两被告共有，被告陆小峰私自处分共有房屋，应属无效。
[问题探讨] 2007年3月通过的《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第一百零六条规定了动产与不动产的善意取得，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”在本案的审理过程中，关于不动产善意取得的具体适用上尚有如下问题值得探讨：
1、本案中若中介公司恶意是否影响对受让人善意的认定
原告叶冰松通过中介公司与陆小峰签订买卖合同，如果中介公司明知陆小峰属于无权处分但有意不告知叶冰松，致使双方订立合同并完成过户登记，是推定受让人主观上具有善意从而取得该处房产，让原所有权人周忠兰将无权处分人陆小峰和中介公司同时列为被告追究其侵权责任；还是认定受让人不具有主观善意从而不适用善意取得，由陆小峰和中介公司共同承担履行不能的违约责任？
对于中介公司主观恶意对受让人的影响，笔者认为应视具体情况而定。如果中介公司的服务内容仅为提供中介信息，主要交易为当事人双方而为，则应以第一种方式处理为益；如果中介公司不但提供了中介信息，而且还代理受让人行使了实体交易行为，则后一种处理方式更为合适。因为，虽然受让人在受让不动产时是善意不知情的，但代理人的行为后果应由被代理人承担，受让人应为自己选任代理人承担相应的风险；而在单纯接受中介信息的情况下，由于受让人主要是通过自己的行为而与对方达成交易，在此过程中其意志是真实无瑕疵的，在尽到注意义务的情况下，应视为善意。本案中叶冰松委托中介公司代办房产过户手续，实为委托代理行为，如若中介公司明知陆小峰为无权处分人，应推定原告不具备主观善意的条件。
2、本案中原告善意的状态应保持到何时才能被认定
在本案中，原告已经向房地产管理部门申请了过户登记，这时发现陆小峰实为无权处分，如果后来登记成功了，原告是否还符合善意的主观要件呢？认定受让人主观善意应以何时为准，对这一问题的不同认识将直接影响到对本案的判决，也是本案的主要分歧所在，具体而言存在三种观点：
第一种观点认为应当以签订合同时为准，理由是不动产登记是以国家信用为保障的，如果要求不动产的受让人除了要了解登记薄的状况之外，还要去承担额外的审查义务，这不但对于受让人不公平，也不利于商品的自由流转。因此，只要受让人在签订合同时履行了注意义务就应推定其具有主观善意。本案中原告基于对房产证记载事项的信赖而与被告签定了房屋买卖合同，已经尽到了必要注意义务，且原告已经支付了合理对价并已实际入住，为维护我国房产登记制度的公示公信力、保护交易安全，应当认定原告基于“善意”而“取得”讼争房产，判决两被告继续履行合同，协助办理房产过户登记手续。周忠兰则可以通过诉讼，要求无权处分人陆小峰承担相应的侵权责任。
第二种观点认为应以登记完毕时为准，理由是我国《物权法》规定受让人在受让时应为善意，受让即为接受让予之意，一个完整的受让过程应当完成所有权的转移。动产所有权的转移以交付为准，不动产所有权的转移则应在登记后始为发生，因此只有在登记完毕时仍为善意者，才适用善意取得。更何况《物权法》对善意取得的要件明确作出了规定“依照法律规定应当登记的已经登记”，其中“已经登记”这一事实行为必须完成，否则无法发生善意取得的效力。本案中原告在过户登记完成之前发现陆小峰为无权处分人，主观上并非善意，又因过户登记客观上并未实际完成，因此不符合《物权法》关于不动产善意取得的主、客观要件。被告陆小峰擅自处分共有人周忠兰的财产，未经周忠兰追认该无权处分行为应属无效。对于因合同无效而导致的履行不能的问题，应建议原告另行要求被告承担违约责任。
第三种观点认为应当以申请登记时为准，理由是鉴于我国目前登记机关众多、混乱，而且登记过程非受让人所能左右，以申请时为准更能保护受让人的权益。即使在登记过程中知道让与人无处分权，也不妨碍善意取得的适用，只要受让人提出登记申请时为善意即可。例如，《德国民法典》第892条第2项便规定：“为取得权利而有必要进行登记的，对于取得人的知情，以提出申请的时间为准，或在依873条有必要成立的合同嗣后才成立时，以合意的时间为准”。本案中叶冰松与陆小峰已在房屋过户申请表上签字，应视该房产交易行为已经完成登记，叶冰松基于善意取得获得该讼争房屋的所有权，被告周忠兰可以通过另行起诉要求陆小峰承担侵权责任。
笔者认为上述第一种观点混淆了主观善意与善意取得之间的关系，误认为只要受让人主观“善意”便应当拥有“取得”转让物的权利，从而将善意取得简单地理解为一种债权债务关系。其实，主观善意仅是构成合同有效的条件之一，依法理“任何人不得处分不属于自己的财产”，当无权处分人处分他人财产又未得到原权利人追认时，即使受让人主观善意该合同亦是无效的。而存在无权处分行为却是善意取得制度得以发生的前提，善意受让人并没有一个合法的有权取得，才会发生所有权取得的例外规则。设立善意取得制度其目的并不在确认一种债权债务关系，善意取得是基于法律所确定的事实行为而取得物的所有权，是一种原始取得的方式。主观善意也并不必然地导致发生物权转移,只有当受让人主观上善意，支付对价并按照法律要求办理了登记，不动产善意取得始为发生。
对于第三种观点，将当事人申请登记视为登记完成，的确有助于更好地保护受让人的合法权益，存在相当的合理性。但除非有司法解释予以明确规定，否则如此理解《物权法》关于不动产善意取得的规定，尚缺乏法律依据。
因此，笔者同意第二种观点，根据我国《合同法》第51条规定，在未得到共同共有人追认的情况下，对于无权处分人陆小峰擅自处分周忠兰的共有财产的行为自然是无效的。并且，因为本案中因不动产登记尚未完成，物权变动这一事实行为并未发生，原告不能根据不动产善意取得制度取得讼争房屋的所有权。
[小结]
当无权处分人擅自处分原权利人的财产时，原权利人和善意受让人的合法权利都有可能受到侵害，保护了其中一方的物权，另一方就只能通过提起侵权或违约之诉实现救济，然而债权的保护毕竟不如物权的保护直接有力。换言之，取得争议不动产物权的一方得到了最大程度的保护，善意取得是国家立法在衡量原权利人和受让人的利益保护力度后进行的一种制度安排。我国《物权法》规定不动产善意取得必须在完成登记后才能实现，在最大程度上为原权利人保留了发现权利被侵害的时间，可见对原权利人的保护力度还是较大的。在对不动产善意取得制度的具体司法适用中，我们应充分理解《物权法》平衡这两种保护关系的立法原意，充分考查原权利人和善意受让人是否尽到了必要的注意义务，根据各自的过错程度，确定物权的最终归属。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】