《房屋买卖合同》生效时间引发的纠纷
来源：未知 作者：未知 时间：2016-12-05
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权处分房屋买卖纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
一、 基本案情
这是北京房产律师靳双权2015年代理的公房买卖合同纠纷案件。靳律师为本案原告赵奕帆的代理律师。2014年8月13日，经北京某房地产中介公司居间介绍，赵奕帆与吕国庆之子吕祥签订了北京市存量房屋买卖合同及补充协议，约定将吕国庆名下位于北京市东城区某小区301号房屋以438万余元的价格卖给赵奕帆；赵奕帆于签合同当日向吕国庆支付定金10万元；过户前三日内赵奕帆通过资金监管和资金存管方式向吕国庆支付428万余元，因吕祥方违约原因，致使赵奕帆在合同签订后120日内未完成房屋产权转移且未取得房屋产权证书。
二、 法院审理查明
2014年8月13日，吕国庆在房屋买卖合同文件上签字确认。同日，赵奕帆付清了定金。合同签订后，赵奕帆积极地履行自己的义务，办理了购房人资质审核手续。：2014年9月19日，经北京存房房地产经纪有限公司居间服务，买受人赵奕帆（乙方）与出卖人吕国庆之子吕祥（甲方）签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》。2014年10月23日，吕国庆本人将《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》落款处吕祥所代签的吕国庆字划掉，签上其本人名字。买受人赵奕帆（乙方）与出卖人吕国庆（甲方）签订的《北京市存量房屋买卖合同》中约定：甲方所出售北京市东城区某小区301号，房屋性质为已购公有住房；经甲乙双方一致确认,该房屋成交总价为438万余元。乙方于签订合同当日向甲方支付定金10万元，定金通过自行交接方式划转，乙方采取全款方式支付该房屋成交总价款，在过户前三日内乙方向甲方支付428万余元，资金通过资金监管和资金存管方式划转。甲方应当在2014年11月11日前将房屋交付给乙方。甲乙双方最晚应于本合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议。
2014年10月30日，北京存房房地产经纪有限公司为吕国庆与赵奕帆办理网签手续，2014年11月10日，网签完成。吕国庆认为按照合同约定，赵奕帆应在过户前三日支付全部购房款项而实际未支付，已经构成根本违约，造成合同无法实际履行，故于2014年11月之后不同意配合赵奕帆办理相关过户手续。双方由此引发争议。
审理中，赵奕帆向法庭出示了银行流水明细，证明于2014年11月即已经具备支付剩余购房款的条件，并表示现在也具备支付剩余房款的能力。经询问，吕国庆、赵奕帆均认可房屋总成交为438万元，在吕国庆办理完央产房上市交易手续后，为配合网签工作，吕国庆与赵奕帆均办理了光大的银行卡，以用于对房款进行资金监管。截止至今，北京存房房地产经纪有限公司、吕国庆、赵奕帆三方均未签订相关的资金存管协议书,吕国庆表示资金监管账户与存管账户就是同一账户，双方已经约定将房款全部支付至吕国庆名下的光大银行卡内。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、短信记录等证据材料在案佐证。
三、 法院判决
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
1.双方签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，亦未达到合同解除的条件，合同应继续履行。
2.在赵奕帆具有继续履行合同义务的支付能力的前提下，吕国庆应当协助赵奕帆办理房屋过户登记及房屋交付手续。
四、房产律师靳双权点评
本案的争议焦点归纳为：一、《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》何时生效；二、在上述协议履行过程中，吕国庆、赵奕帆双方是否存在违约行为。
1. 关于第一个争议焦点
在吕祥未出示产权人吕国庆授权委托书代为出售房屋的情况下，经北京存房房地产经纪有限公司居间服务，赵奕帆与吕祥签订了《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》，随后，吕国庆在上述协议上划掉吕祥代签的”吕国庆”，签上其本人的名字。从法律角度上看，吕祥作为无权代理人与买受人赵奕帆签订的《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》处于效力待定的状态。上述协议经产权人吕国庆签字追认后，该合同在未违反国家强制性法律规定的前提下则自始有效。《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》对出卖人吕国庆与买受人赵奕帆具有法律约束力。
2. 关于第二个争议焦点
在上述协议履行过程中，吕国庆、赵奕帆双方是否存在违约行为。经法院审查，涉案房屋性质为央产房。赵奕帆在签订合同时已经知晓涉案房屋为已购公有住房性质，其应充分认识到在整个交易过程中可能存在的风险，并应尽到充分审查之义务。根据双方签订的合同第九条第一款，双方应最晚于合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门办理转移登记手续，赵奕帆应于过户前三日内以资金监管、资金存管的方式支付428万元购房款。
尽管赵奕帆、北京存房房地产经纪有限公司均主张吕国庆未配合其办理资金存管手续，以至合同付款方式难以操作，但结合赵奕帆、北京存房房地产经纪有限公司的短信、录音资料，赵奕帆、北京存房房地产经纪有限公司无法证明吕国庆在收到其书面或口头通知后拒绝履行协助其办理资金存管之附随义务。因吕国庆、赵奕帆在合同中没有约定具体办理房屋上市交易手续的期限，故吕国庆不构成违约行为。
关于赵奕帆是否构成违约行为。根据二手房房屋交易惯例，购房人具备购房资格、办理存量房屋核验是办理网签的前置程序，网签合同是办理房屋过户的前置程序。基于上市交易表是房屋买卖合同得以履行的必备性文件，上述程序完成的时间造成网签合同完成的时间已经超出合同约定的最晚不超过90日办理房屋转移登记的时间。在上述合同履行过程中，赵奕帆不存在主观过错。合同中约定过户前三日内通过资金监管、资金存管方式支付剩余购房款，但没有约定具体的付款时间，故赵奕帆对迟延付款的行为亦不应承担违约责任。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】