跳过中介私下成交卖方被判按约付钱
来源：未知 作者：未知 时间：2012-10-03
案情简介：
马某为改善居住条件，将其崂山东路一套二手房委托中介挂牌出售，并与中介公司签订了居间合同。合同约定，马某委托中介为其提供居间服务，以不低于23万元的价格出售房屋，委托期限自2002年9月1日起至同年11月30日止。合同约定，卖方在委托期内私下与他人成交的，视作居间合同成立，应按房屋成交价按比例收中介服务费。居间合同签订后不久，中介发现马某与中介推荐的客户王某私下成交。经交涉，马某认为，房屋是他们夫妻共有财产，自己以个人名义与中介签订的居间合同是无效合同，并以此为由拒付中介费。经多次协商无果，无奈，中介将马某告上法庭，要求按居间合同的约定支付中介费。一审法院查明上述事实，认定居间合同合法有效，依法判决马某支付约定的中介费。对此马某没有上诉。
案例评析：
依法签订的合同受国家法律保护。
马某被判按约支付中介费，体现了合同的严肃性及国家法律法规的强制性。那么，马某提到的合同无效理由为什么不成立呢？笔者认为，居间合同与房屋买卖合同有本质的区别。属共同财产的房屋，若未经所有共有权人同意，部分权利人出售房屋的行为是无效的。但对于居间合同来说，不能如此简单认定。在司法实践中，一种意见认为，居间合同的本质是基于居间服务的委托合同，委托人只要是完全民事行为能力人且以自己名义订立居间合同，一经订立即可生效。由于对委托居间的房屋没有合法的处置权而居间不成的，不影响居间合同的效力。另一种意见认为，如果委托人对所委托居间的房屋没有合法处置权且不能形成表见代理，事后又不能得到追认的，居间合同则归于无效。如果中介经纪人履行了必要的审查义务且委托人隐瞒了权利瑕疵的，中介可按约或根据实际损失追究委托人的缔约过失责任。在本案中，无论采用上述哪种观点，由于马某和王某已实际成交，因此居间合同无效的辩解当然不能被采纳。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】