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国有土地租赁合同纠纷】某村委会诉吕某土地租赁合同纠纷案

来源:未知  作者:未知  时间:2013-01-06

  1996年1月27日,被告吕**、吕**与某某自然村签订一份《合同书》,合同约定,原告将位于某国道旁的一快土地,出租给二被告作为修车之用,面积一亩,租金每年600元,如某某村奔小康建新村领导组需要用该地,二被告应无条件拆除临时搭盖交换地块。合同签定后,被告一直使用该地。
  后来,某某村奔小康建新村领导组需要用该地,但二被告拒绝退还土地,原告于是向人民法院起诉,要求二被告归还土地,并拆除搭盖并支付所欠三年租金。
  案件发生后,某某村委托我所李律师、何律师依法参加诉讼。在诉讼过程中,二被告提出,本案件属于土地所有权争议,不属于人民法院是受案范围,并提出,原告不具备主体地位不适格。原告代理人在诉讼中提出:一、本案属于土地租赁合同争议,依法属于人民法院的受案范围;二、**自然村作为原告某某村的下属办事机构权利义务的承受者,也是土地的经营者、管理者,具备合法的诉权。
  经过审理,一审法院以及二审法院认为合同并未成立,且双方对合同无效均有过错,因此双方各自承当相应的过错。对原告支付三年租赁费用1800元的诉讼请求不予支持,判决要求二被告退还土地,并拆除搭盖。
  【案件评析】
  土地所有权争议依法不属于人民法院受案范围,而应当依法由人民政府解决。本案中,原告代理人很好抓住案件的关键,即本案不是土地所有权、使用权归属争议,而是土地租赁合同争议,因此,认为原告具备诉权。这点得到法院的支持。
  原告原诉讼请求是解除双方的土地租赁合同,但似乎忽略了一个小问题:合同解除是建立合同有效成立的基础上,我国《土地法》规定:“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农业建设”因此,原被告双方签订的合同因违背法律的强制性规定,是无效合同。合同无效为自始无效。无效之合同自然不存在解除问题。在诉讼中,发现问题后及时变更为请求确认双方租赁合同无效,仍未为晚。
  【附件:两级法院判决书】
  福建省**市人民法院
  民事判决书
  (2004)╳民初字第1032号
  原告**市**镇**村民委员会,住所地南安市水头镇**村。
  法定代表人吕**,系该村民委员会主任。
  法定代理人李琴声、何祯恺,福建义全律师事务所律师。
  被告吕**,男,1941年6月29日出生,汉族,住南安市水头镇朴一村。
  被告吕**,男,成年,汉族,住南安市水头镇朴一村。
   原告南安市水头镇**村民委员会因与被告吕**土地租赁合同纠纷一案,本院于2004年8月19日二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人李琴声、何祯恺和二被告共同的委托代理人洪**均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告南安市水头镇**村民委员会诉称,二被告向原告租赁了位于324国道旁的一宗地块,双方签订一份《合同书》,约定**村出租该地供二被告作为修车之用,该地面积一亩,租金每年600元,如**村需要用地或奔小康建新村需要,二被告应无条件拆除临时拱盖交还地块。合同签订后,其村履行合同义务,但二被告却未按时支付租金,现尚欠1800元;且现其村奔小康需要用地。因此其村欲向二被告收回该地,但二被告并不返还该地。帮请求判决解除原、被告间土地租赁合同;判令二被告立即返还承租地块,并逢费拆除临时搭盖;判令二被告立即支付原告的租金1800元;本案诉讼费由被告承担。
  被告吕**、吕**辩称,本案不属于人民法院受理的范围,原告不具有主体资格,原告诉请依法无据,被告没有欠原告租金,应驳回原告的起诉。
  在审理中,本院依法向原告释明本案的土地租赁合同是无效合同,原告为此将请求判决解除原、被告间土地租赁合同,变更为请求确认原、被告间土地租赁合同无效,并要求判令二被告立即返还承租地并由被告自费拆除临时搭盖,判令二被告立即支付原告的租金1800元;本案诉讼费由被告承担。
  在本院审理过程中,原、被告对以下事实无异议,本院予以确认:
  1996年1月27日,二被告与原告的**自然灯双方签订一份《合同书》,合同约定,原告的**自然村将位于324国道旁的一宗地块,出租给二被告作为修车之用,该地面积一亩,租金每年600元,如水头镇建村市场领导组需要用地或**村奔小康建新村领导组需要用该地,二被告应无条件拆除临时搭盖交还地块。合同签订后,被告使用该地至今。原、被告均认为双方签订的土地租赁合同无效。双方当事人争议的焦点:本案是否属于人民法院受理的范围?原告是否具有主体资格?被告有欠原告租金1800元,被告是否应再支付原告租金1800元并返还承租地块,自费拆除临时搭盖?
  关于本案是否属于人民法院受理的范围、原告是否具有主体资格的问题。原告认为,本案诉争的地块的土地所有权属原告的**自然村集体所有,权属明确,而作为社团法人的原告是其下属**自然村的权利和义务的承受者,具有合法的诉权,有权提起诉讼,原告提供一份自己出具的《证明书》,以此说明本案诉争的地块的土地所有权属原告的**自然集体所有,该地至今由被告使用。
  被告认为,本案诉争的是土地所有权或使用权纠纷,双方签订的合同违反土地法的规定,依法应由人民政府处理,法院无权受理。另原告提供的《证明书》也说明本案诉争的地块的土地所有权属原告的**自然村集体所有,故原告没有诉权,**自然村才是诉争的土地的经营者、管理者,才有诉权。
  本院认为,原告提供的《证明书》,虽是原告自己出具的,但被告也认为**自然村才是诉争的土地的经营者、管理者,故本案诉争的土地权属明确,本案不是土地所有权或使用权纠纷。虽双方签订的土地租赁合同违反土地法的规定,但这只是合同纠纷,属于人民法院受理的范围。原告是其下属**自然村的权利和义务的承受者,依法具有合法的诉权,有权提起诉讼。
  关于被告有否欠原告租金1800元,被告是否应再支付原告的租金1800元并返还承租地块,自费拆除临时搭盖的问题。
  原告认为,双方签订的土地租赁合同违反土地法的规定,合同无效,被告应返还出租地块,自费拆除临时搭盖;另因被告已实际使用该地,而又拖欠原告租金1800元,根据公平合理原则,被告应再支付原告的租金1800元。
     靳双权律师,北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人,从事律师业十余年,房地产法律讲师;资深房地产律师,中华全国律师协会会员。专业方向是房地产诉讼,及与房地产相关的离婚、继承、建设工程诉讼。安居房地产法律网及安居房地产律师网创始人。#p#分页标题#e#
    靳律师作为房地产专业律师,多年以来,深入研究了房地产法律,及与之相关的婚姻家庭、继承、建设工程、拆迁补偿等法律,对房地产及相关法律法规进行了汇编和解读,靳律师对房地产典型案件进行了分类研讨,建立了房地产案件大全。靳律师在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨,表达具有前瞻性的法律观点;在微观上,对无权代理、征收、经济适用房、央产房、夫妻及家庭共有、继承分割、赠与等具体法律问题进行了专业研究,有着独到的法律观点。靳律师办理了大量疑难复杂房地产案件,广泛涉及商品房销售、二手房屋买卖、拆迁补偿、离婚继承、析产、抵押、建设工程、企业运营、中介、银行等等。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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