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房产专业律师——未成年人的代理人代理接受房屋赠与,效力如何

来源:未知  作者:靳双权  时间:2021-04-23 11:06

北京房产律师靳双权团队,专注房产纠纷15余年,办理大量房产买卖,二手买卖纠纷,离婚房产分割,继承房产纠纷,拆迁房产纠纷。经验丰富,值得信赖。
 
原告诉称
张三向本院提出诉讼请求,要求:1、确认张三、李四于2015年9月9日签订的协议有效。2、判令李四将B市1号房屋(以下简称1号房屋)过户给张三。
张三系李四外孙女。2012年,张三出资140万元购买了1号房屋并进行装修后,将上述房屋登记在李四名下。2015年9月9日,张三之母李大作为张三的法定代理人与李四签订《协议》,约定待1号房产证办理完毕后,李四将上述房屋过户至张三名下。1号房屋产权证已于2015年7月31日办理完毕,但李四未依约办理产权转移登记,因双方无法协商,故提起诉讼。
 
被告辩称
李四辩称,2015年9月9日的《协议》载明,李四将1号房屋“归还性赠予”给张三,因1号房屋登记在李四名下,故不属于归还范围,该行为的性质应为赠与,根据相关法律规定,赠与人在财产转移前可以撤销赠与,现李四主张撤销赠与,故不同意张三的诉讼请求。
 
本院查明
1号房屋的所有权人为李四,登记时间为2015年7月31日。房屋所有权证书附记处载明该房屋为“限地价、竞房价”项目,2015年12月15日前不得出租或出售。
2015年9月9日,李四与李大签订《协议书》,载明:1号房屋待房产证办下来后归还性赠予给外孙女张三(因本房款由张三出资)……。
经询问,李四与李大于2015年9月9日签订《协议书》未经过公证程序。
2017年10月27日,李四出具字据,载明:1号房屋是张三购买的,我无权买卖。如果卖了,赔同样面积的房子。
2017年10月31日,张三曾以所有权纠纷为案由将李四诉至本院,要求李四立即将1号房屋归还张三。后张三撤回起诉。本案审理中,经询问,双方当事人均表示,同意以提交的证据及发表的意见作为本案的证据及意见。
另查,张三具备B市购房资格。1号房屋房屋所有权证书中载明的房屋坐落为:B市1号。
又查,张三及案外人李大表示,2015年9月9日的《协议书》由李四与李大签署,而非李四与张三签署,系因签署上述协议时,张三未满18周岁,根据社会习惯,考虑张三年龄尚小,故由其法定代理人李大签订协议。现张三对李大的上述代理行为予以追认。
经质证,李四对上述证据的真实性无异议, 1号房屋是李四出资购买的。
张三主张,其出资购买1号房屋的行为系借名买房,其曾与李四关于借名买房达成口头协议。李四对此不予认可,称双方之间无任何约定,不存在借名买房的情形。经询问,张三表示,李四2017年10月27日出具的字据显示“1号房屋是张三购买的”,可以证明1号房屋的所有权人为张三。
李四主张,对协议应进行文义解释,该协议系赠与协议。现因1号房屋的权利尚未转移,《协议书》亦未经过公证,故其行使任意撤销权,撤销对张三的赠与。
张三对此不予认可,称协议并非赠与协议,不存在撤销的情形,协议中虽写明为“归还性赠予”,但该协议不是赠与协议,协议载明的“归还”是李四将1号房屋归还张三,“赠予”是过户采取赠与形式来归还房屋。协议不是将1号房屋赠与张三,是归还给张三。协议中“因本房款由张三出资”,可知,1号房屋的所有权人是张三,而非李四。李四按照协议约定应将1号房屋归还张三,不存在赠与的情形。
 
裁判结果
一、确认双方于2015年9月9日签订的《协议书》有效;
二、李四于本判决生效之日起三十日内,协助张三办理B市1号房屋的转移登记手续。
 
律师点评
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。
本案中,李四与李大于2015年9月9日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,当属有效,各方当事人应当按照上述合同约定全面履行合同义务。
本案审理中,张三及案外人李大主张,2015年9月9日的《协议书》由李四与李大签署,而非李四与张三签署,系因签署上述协议时,张三未满18周岁,根据社会习惯,考虑张三年龄尚小,故由其法定代理人李大签订协议。现张三对李大的上述代理行为予以追认,故上述协议书对张三、李四具有约束力。
当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。根据《协议书》载明的内容,“1号房产证办理下来后归还性赠予给张三(因本房款由张三出资)”,李四虽对张三作为证据提交的转账证明的证明目的不予认可,但李四对《协议书》的真实性无异议,故法院确认1号房屋的购房款系由张三出资。
李四主张,上述协议汇中“归还”实为赠与,故要求行使任意撤销权撤销赠与。但应当指出,行为的性质决定了合同的性质,所谓赠与合同即赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同,本案中,根据当事人的陈述及审理中提交的证据,1号房屋的购房款系张三出资,张三取得上述房屋并非无偿,由此,李四将房屋归还给张三的行为亦非赠与,故对李四的上述答辩意见不予采纳。
根据查明的事实,1号房屋登记在李四名下,现张三要求李四依照协议履行过户义务,存在事实依据,予以支持。
 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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