房产北京律师——未成年人的代理人代理接受房屋赠与，效力如何

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原告诉称
张三向本院提出诉讼请求，要求：1、确认张三、李四于2015年9月9日签订的协议有效。2、判令李四将B市1号房屋（以下简称1号房屋）过户给张三。
张三系李四外孙女。2012年，张三出资140万元购买了1号房屋并进行装修后，将上述房屋登记在李四名下。2015年9月9日，张三之母李大作为张三的法定代理人与李四签订《协议》，约定待1号房产证办理完毕后，李四将上述房屋过户至张三名下。1号房屋产权证已于2015年7月31日办理完毕，但李四未依约办理产权转移登记，因双方无法协商，故提起诉讼。
 
被告辩称
李四辩称，2015年9月9日的《协议》载明，李四将1号房屋“归还性赠予”给张三，因1号房屋登记在李四名下，故不属于归还范围，该行为的性质应为赠与，根据相关法律规定，赠与人在财产转移前可以撤销赠与，现李四主张撤销赠与，故不同意张三的诉讼请求。
 
本院查明
1号房屋的所有权人为李四，登记时间为2015年7月31日。房屋所有权证书附记处载明该房屋为“限地价、竞房价”项目，2015年12月15日前不得出租或出售。
2015年9月9日，李四与李大签订《协议书》，载明：1号房屋待房产证办下来后归还性赠予给外孙女张三（因本房款由张三出资）……。
经询问，李四与李大于2015年9月9日签订《协议书》未经过公证程序。
2017年10月27日，李四出具字据，载明：1号房屋是张三购买的，我无权买卖。如果卖了，赔同样面积的房子。
2017年10月31日，张三曾以所有权纠纷为案由将李四诉至本院，要求李四立即将1号房屋归还张三。后张三撤回起诉。本案审理中，经询问，双方当事人均表示，同意以提交的证据及发表的意见作为本案的证据及意见。
另查，张三具备B市购房资格。1号房屋房屋所有权证书中载明的房屋坐落为：B市1号。
又查，张三及案外人李大表示，2015年9月9日的《协议书》由李四与李大签署，而非李四与张三签署，系因签署上述协议时，张三未满18周岁，根据社会习惯，考虑张三年龄尚小，故由其法定代理人李大签订协议。现张三对李大的上述代理行为予以追认。
经质证，李四对上述证据的真实性无异议， 1号房屋是李四出资购买的。
张三主张，其出资购买1号房屋的行为系借名买房，其曾与李四关于借名买房达成口头协议。李四对此不予认可，称双方之间无任何约定，不存在借名买房的情形。经询问，张三表示，李四2017年10月27日出具的字据显示“1号房屋是张三购买的”，可以证明1号房屋的所有权人为张三。
李四主张，对协议应进行文义解释，该协议系赠与协议。现因1号房屋的权利尚未转移，《协议书》亦未经过公证，故其行使任意撤销权，撤销对张三的赠与。
张三对此不予认可，称协议并非赠与协议，不存在撤销的情形，协议中虽写明为“归还性赠予”，但该协议不是赠与协议，协议载明的“归还”是李四将1号房屋归还张三，“赠予”是过户采取赠与形式来归还房屋。协议不是将1号房屋赠与张三，是归还给张三。协议中“因本房款由张三出资”，可知，1号房屋的所有权人是张三，而非李四。李四按照协议约定应将1号房屋归还张三，不存在赠与的情形。
 
裁判结果
一、确认双方于2015年9月9日签订的《协议书》有效；
二、李四于本判决生效之日起三十日内，协助张三办理B市1号房屋的转移登记手续。
 
律师点评
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。
本案中，李四与李大于2015年9月9日签订的《协议书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，各方当事人应当按照上述合同约定全面履行合同义务。
本案审理中，张三及案外人李大主张，2015年9月9日的《协议书》由李四与李大签署，而非李四与张三签署，系因签署上述协议时，张三未满18周岁，根据社会习惯，考虑张三年龄尚小，故由其法定代理人李大签订协议。现张三对李大的上述代理行为予以追认，故上述协议书对张三、李四具有约束力。
当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据《协议书》载明的内容，“1号房产证办理下来后归还性赠予给张三（因本房款由张三出资）”，李四虽对张三作为证据提交的转账证明的证明目的不予认可，但李四对《协议书》的真实性无异议，故法院确认1号房屋的购房款系由张三出资。
李四主张，上述协议汇中“归还”实为赠与，故要求行使任意撤销权撤销赠与。但应当指出，行为的性质决定了合同的性质，所谓赠与合同即赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同，本案中，根据当事人的陈述及审理中提交的证据，1号房屋的购房款系张三出资，张三取得上述房屋并非无偿，由此，李四将房屋归还给张三的行为亦非赠与，故对李四的上述答辩意见不予采纳。
根据查明的事实，1号房屋登记在李四名下，现张三要求李四依照协议履行过户义务，存在事实依据，予以支持。