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北京房产律师——实际出资并获得房屋收益有助于认定借名买房存在

来源:未知  作者:靳双权  时间:2021-05-15 19:38

原告诉称
原告张三诉称:2006年4月27日,我与被告李四签订房屋买卖协议,李四将其以房抵账的位于北京市密云区一号房屋以69万元的价格卖给我,因其需要银行贷款,故将抵账房屋署名王五,并以王五的名义向中国人民建设银行贷款50万元。我向李四交付首付款20万元,余款按月向银行交付。被告王五认为该套楼房属其所有,并办理了房屋产权证。因王五拒绝将产权证书交给我,并拒绝协助我办理产权变更登记手续,故起诉要求:1、确认原告与被告李四签订的房屋买卖协议合法有效;2、二被告协助原告办理诉争楼房的产权登记变更手续,产生税费由被告李四负担;3、案件受理费由被告李四负担。
 
被告辩称
被告王五辩称:我与原告不存在房屋买卖关系,如果原告从李四处购得该房,其应向李四主张权利。李四将该房以50万元出卖给我,我从开发公司手里办理了购房手续,以贷款的形式购买的该房屋。李四租赁该房屋,以租金代我偿还银行贷款。我认为应以购房款发票以及购房合同为准。我从李四手中购得该房,李四又将楼房转让给原告,构成一房二卖,根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第13条的规定,已经办理房屋所有权转移登记的,优先确定为履行合同的买受人,现我已取得房屋所有权证书,该房屋应属于我的产权,故不同意原告的诉讼请求。
被告李四未作答辩。
 
本院查明
经审理查明:2004-2005年间,M公司(以下简称M公司)承建N公司(以下简称N公司)开发的密云区x里小区的部分住宅。因欠付M公司工程款,N公司将一号住宅楼以81万余元抵顶给M公司。后M公司又将该套楼房抵顶给了被告李四,用于抵顶应付所欠李四木材款。因M公司所欠其木材款不足以购买该套房屋,为此李四以王五的名义向银行贷款50万元。
2006年4月26日,原告张三(甲方)与李四(乙方)签订借款协议,协议约定:“李四用一号住宅楼做抵压(抵押),产权归李四所有;李四从张三处借款20万元,年息计算共计2万元,自2006年4月26日—2007年4月25日止还清;王五楼房大票(N公司)抵在张三处,自2006年4月26日—2007年4月25日还给王五票额人民币439406.95元,过户手续完事办”等内容。被告王五亦在借款协议书上以担保人名义签名。2006年4月27日,张三(乙方)与李四(甲方)签订协议,协议约定:“甲方将密云一号住宅楼卖给乙方,定价陆拾玖万元整;房产是以王五名字办理的手续,《包括购房大票、银行贷款手续、购房合同》”等内容。同日,被告李四为原告出具收条:“今收到张三交来房款20万元整”。原告张三于2006年1月至2013年7月偿还涉案楼房贷款526024.58元。被告王五于2013年4月3日取得涉案楼房的房屋所有权证书,并在2013年6月28日还清该楼房的剩余贷款。
本案在审理过程中,原、被告双方分别向本院提供房屋买卖合同一份,原告提供的合同系王五与N公司于2005年11月22日签订,合同价款为939406元,其中首付款439406.95元,银行贷款50万元;被告提供的合同系王五与N公司于2005年11月23日签订,合同价款为819406.95元,其中首付款439406.95元,尾款38万元。经本院向N公司财务科长了解,N公司表示:涉案楼房是N公司抵顶给M公司,用于抵顶应付工程款;后M公司又将该套楼房抵顶给了李四,用于抵顶应付所欠李四木材款;2005年11月22日签订的房屋买卖合同中约定93万余元合同价款,目的是为了多贷款;2005年11月23日签订房屋买卖合同中约定的81万余元合同价款是真实的。就被告王五提交的N公司开具的38万元购房大票,N公司表示:项目完工后需进行项目清算,卖出的楼房必须将票据开出,涉案楼房总价819406.95元,首付款439406.95元已经开过票,因此N公司将这余款38万元的票据开具出来,因为合同相对方是王五,所以大票开在王五名下,后王五将该票据取走;李四的50万元贷款到N公司账户后,M公司将此款领走;N公司与李四之间不发生现金交易。就李四将涉案楼房转卖的情况,N公司表示知情人应是李四,其公司并不知情。
另查:该案在北京市第三中级人民法院审理期间,被告王五称该套房屋系其以81万元从李四手中购得,其中38万元给付的现金,50万元以贷款形式支付,本案中,王五否认其在二审期间陈述过给付38万元现金的事实。
 
裁判结果
一、确认原告张三与被告李四于二〇〇六年四月二十七日签订的协议合法有效。
二、被告李四、王五于本判决生效之日起十日内,协助原告张三办理坐落于北京市密云区一号房屋的产权变更登记手续。
三、驳回原告张三的其他诉讼请求。
 
律师点评
根据我国民事诉讼法的规定,当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利,本案被告李四经法院合法传唤,无正当理由拒不出庭应诉,视为其放弃了答辩和质证的权利。不动产物权登记具有公示和公信效力,但公示效力并不能否定实际权利人与登记权利人之间的内部约定,实际产权人与登记的权利人之间产生争议时,不能当然推定登记权利人为实际权利人,而应当根据不动产的真实权利状况确定实际权利人。本案中,涉案房屋系李四与建筑公司以抵顶木材款形式取得的房屋,因抵顶的木材款低于楼房价款,李四应向M公司支付差价款,因李四欲贷款支付,但其存在不良信用记录,为此,李四借被告王五的名义购买此房,并用此房向银行贷款50万元。原告张三与李四签订的借款协议书,明确约定了以涉案房屋作为抵押,房屋产权仍归李四所有,王五在担保人处签字,并将首付款439406.95元的涉案房屋发票抵押在张三处等内容。张三与李四在签订借款协议次日,双方又签订房屋买卖合同,合同签订后,李四将王五与N公司于2005年11月22日签订的房屋买卖合同、贷款合同及偿还银行贷款存折一并交给张三,张三由此实际取得了涉案楼房的使用权,并将该房屋进行出租,取得租金收益,并偿还银行贷款。截止至2013年7月,张三偿还涉案楼房贷款526024.58元。上述事实及证据证明,在签订借款协议时,王五、张三对涉案房屋的实际所有权人为李四及李四借王五名义用此房贷款均已知晓,涉案房屋大部分由张三出资并偿还贷款,且该房屋一直由张三占有、使用、收益。虽然涉案房屋的买卖合同系以王五名义签订,且王五已经取得了该房的房屋产权证书,但因该套房屋实际价款并非贷款的50万元,且王五在2013年6月28日还清该房的剩余贷款前对该房屋并无过问,其亦不能提供与李四之间存在房屋真实交易之证据,故涉案房屋实际产权人李四与张三签订的房屋买卖协议应属真实有效,对张三要求确认其与李四签订的房屋买卖协议合法有效之请求,法院予以支持;
李四借王五名义购买涉案房屋的行为,实为借名买房行为,故对王五以取得该房产权证书为据主张涉案房屋归其所有之辩解,法院不予采信。因张三与李四之间的房屋买卖协议合法有效,二被告理应配合张三办理涉案房屋的产权变更手续,故对张三要求二被告协助其办理房屋过户手续之请求,法院予以支持;关于张三要求李四负担房屋产权过户所产生的税费之请求,因双方买卖合同未作明确约定,对其该项请求,法院不予支持。
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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