北京市关于国五条实施细则的实施对于北京市房地产市场的影响

来源：未知作者：未知时间：2013-03-31

今年房价控制目标
全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
京版“国五条”摘要
1.高度重视房地产市场调控工作。
2.认真落实房价控制目标。
3.建立稳定房价工作责任制。
4.继续严格执行住房限购措施。京籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
5.严格购房资格审核，加大执法查处力度。
6.继续严格实施差别化住房信贷政策，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例。
7.充分发挥税收政策的调节作
用。按照个人转让住房所得的20%计征。
8.稳定普通商品住房用地供应。
9.完善土地市场监管。
10.加快普通商品住房供应。
11.落实2013年建设筹集保障性住房16万套、竣工7万套的任务。12.2013年年底前，各区县要将符合条件、有稳定就业的在京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。
13.严格商品房预售管理。从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛。
14.加强商品房销售价格引导。对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。
15.加强房地产企业信用管理。
16.严厉打击开发企业的违法违规行为。
17.加强房地产经纪活动监管,不得抢占房源信息、哄抬房价和租金等。18.合理引导市场预期。对误导市场、误报误读的不实信息和言论，要及时予以纠正和澄清；问题严重的，应追究责任。
19.完善差别化、多层次的住房需求调节机制，建立科学稳定的住房供应体系，逐步实现住房保障对象应保尽保、自住型和改善型需求得到有效满足。
□目标解读
新建商品房房价将保持稳定
京版“国五条”细则明确，今年全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。据北京房地产行业协会今年1月份发布数据，2012年全年北京新建商品住房成交均价2.07万元/平方米。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，调控目标中，明显剔除了保障型住房对价格的影响，使得调控目标更加明确和严格。至于是否能够实现，由于此次发布的细则中，明确规定了对于定价过高的商品房可以不发预售证或不办理现房销售备案，以及在2013年土地出让环节多采取“限房价，竞地价”的方式，因此全年调控目标是可行的。
调控目标变化体现不同背景
2011年，北京的调控目标是：新建普通住房价格与2010年相比稳中有降。今年为何从“稳中有降”变为“保持稳定”？
链家地产副总裁林倩认为，本次出台背景与2010年、2011年的两轮调控完全不同。2010年调控前市场的投资比重大约在30%左右，但两轮调控后目前不足10%，自住型需求占到九成以上。目前调控延续了通过抑制需求来控制房价上涨的思路，但同时对于刚需和改善需求的疏导也十分必要。
林倩称，从目前对新房市场的调控来看，中小户型的住宅供应将明显加强，并且逐步加入限价房序列管理，从土地供应上开始，也能够稳定未来的房价预期。同时，对价格管制也比较严厉，对价格稳定将起到较明显效果。
据链家地产市场研究部统计，2010年调控以来，二手住宅成交大户型占比由45%下降到37%，外地人占比由34.7%下降到16%。成交结构发生明显变化，投资性需求受到明显抑制。
降低自住型改善型住房价格
这次细则中，为什么提出进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，而不是保持稳定？
对此，北京市住建委相关负责人表示，为进一步促进住房回归居住属性，《通知》还将短期调控和长效机制建设相结合，明确要降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理，妥善解决群众住房问题。业内人士称，此举有利于保护刚需购房者，解决部分夹心层的购房问题。
该负责人表示，本市将一方面增加“限房价、竞地价”地块的供应，另一方面对正在开发建设的适合自住、改善需求的商品住房项目，在政府提供相应优惠政策基础上，降低房价，纳入限价房序列管理，提前锁定商品房上市销售价格。此类住房主要是解决居民自住型、改善型等基本居住需求。
值得注意的是，纳入限价房管理序列后，对此类住房的上市年限和收益将进行一定的限制。不过，目前尚没有出台具体上市年限和收益分配的细则。
新房利空超二手房个税新政
北京中原地产市场研究总监张大伟表示，这一政策如果细则落地，最后可能出现的变化有几点。首先，土地出让将更多采用“限房价竞地价”的方式，将影响目前市场在售的所有物业。其次限制商品房预售价格涨幅，针对预售价格的监管将加强。此外，商品房盈利空间受到限制，开发商积极性可能降低。
张大伟称，以在2011年出现过的房山限价商品房为例，铁建国际城项目即采取“限房价竞地价”出让方式，超过2000套房源供应，仅12500元/平方米的售价，低于当地当时均价的20%，影响了当时整个区域的价格预期。
张大伟表示，如果全市逐渐增加试点，这一政策对新建住宅的利空将甚至超过二手房个税的影响。
京华时报讯备受关注的楼市调控“国五条”在京细则出台，北京细则共19条，从稳定房价、限制购房、信贷政策、增加供应、加强监管等多个方面，加强楼市调控力度。
3月31日成为重大节点，从今天起，本市户籍成年单身人士限购1套住房；严格执行差别化信贷政策，进一步提高二套房的贷款首付款比例；严格执行出售二手房按“差额20%个税”计征，出售满五年家庭唯一住房免征个税；细则明确今年房价调控目标，“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。”
多名业内人士称，北京落地细则调控目标明确，在信贷、税务、限购等多个方面调控再次升级。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖称，由于从国五条出台到细则出台一个月的时间内已经释放了大量需求，预计今后6个月内新房、二手房交易量均会下滑，价格会先趋于稳定，下半年预计稳中有降，第四季度起，市场整体会趋于稳定。
□保障措施
年底部分外地人纳入公租房保障
京版“国五条”细则明确，今年，本市将进一步加大保障性安居工程建设力度。今年初，本市发布计划，2013年计划建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套。
统一保障性住房申请，完善保障家庭的经济及住房状况审核机制，严肃查处擅自改变用途等违法违规行为，健全退出机制，确保公平分配。
昨天，市政府还明确，今年年底前，各区县要将符合条件、有稳定就业的在京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。加强保障性住房小区运营管理，完善社区公共服务。
增自住改善型住房土地供应
京版“国五条”细则明确将增加土地供应，首先稳定普通商品住房用地供应。今年本市住房用地供应计划为1650公顷。
市政府明确，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。土地出让前，住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住房建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
北京将继续实行供应计划地块公布机制，稳定市场预期。加快存量土地储备开发力度。记者从市国土局了解到，各区县将陆续发布全年土地供应地块性质、位置等信息。
为增加普通商品住房供应，市政府还要求有关部门建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。

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