没有房产证的房屋买卖合同有效？

来源：未知作者：未知时间：2018-03-13

　　1、没有房屋所有权证的房屋买卖合同合法有效吗?

　　(1)在北京二手房买卖中，目前没有房屋所有权证的房屋买卖合同法院一般会认定其合法有效;

　　(2)《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第(六)项"未依法登记领取权属证书"的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条规定中的"效力性强制性规定"，是行政管理性强制性规定，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

　　(3)《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条

　　下列房地产，不得转让：

　　(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的;

　　(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

　　(三)依法收回土地使用权的;

　　(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;

　　(五)权属有争议的;

　　(六)未依法登记领取权属证书的;

　　(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

　　(4)《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十四条合同法第五十二条第(五)项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定。

　　(5)《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;

　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;

　　(三)以合法形式掩盖非法目的;

　　(四)损害社会公共利益;

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　2、买没有房屋所有权证的"二手房"的法律风险

　　(1)如果是普通商品房，合同合法有效，只是在过户之前不发生物权转移，即房屋所有权转移的效力;

　　(2)在过户之前，容易发生以下法律风险：

　　①随着房价的上涨，卖家很可能要坐地起价，恶意违约要加钱;

　　②卖家可能会一房多卖;

　　③如果卖家离婚，此房会做为夫妻共同财产分割;

　　④如果卖家死亡，此房会做为遗产继承;

　　⑤如果卖家有其他债务纠纷，在卖家没有其他财产清偿债务的情况下，此房会拍卖用于还钱;

　　⑥卖家可能把此房抵押进行融资。

　　(3)二手房的专业术语是"存量房"，是指有房屋所有权证的房屋，房屋是不动产，只有过户才能转移房屋所有权，公证只是起一个证人的作用，公证无法代替过户，买没有房屋所有权证的"二手房"法律风险很大，很容易发生法律纠纷，建议不要购买没有房屋所有权证的"二手房"。

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