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购买经适房,什么情况下能过户到自己名下?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-12 16:00

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  赵某诉称:我们二人是夫妻关系,朱某是一家三口人。2004年12月,朱某原住的平房因绿化隔离地区旧村改造拆迁,购买了回迁楼房。2004年12月27日朱某将一套回迁楼房的回购回迁房购房指标转让给了我们,该楼房301号。二居室,建筑面积69.75平方米。双方于2004年12月27日签订了回迁指标转让的协议书,约定:由我们夫妻购买301号二居室房屋,房屋向开发商支付的购房款254509元由买方支付,同时买方支付给卖方4万元购房指标款,房屋所有权归买方所有,还约定卖方协助买方办理房产证手续。协议签订后,我们与朱某按照合同约定共同办理买卖房屋的手续,由我们将购房款及指标转让款交给了卖方,卖方将该房的《回购回迁房的协议》、收据及其他有关资料原件、楼房钥匙等交给我们,我们随即装修并居住至今。

 

  我们认为,双方签订回迁指标转让协议书实为房屋买卖协议,是双方真实意思表示,是合法有效的,根据《关于北京市绿化隔离地区土地置换管理办法的通知》第二十五条规定:购买新建楼房的住户,可以依据有关规定将所购房屋上市出售;根据北京市人民政府办公厅印发市绿化隔离地区建设领导小组《关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法》的通知,第十二条规定:允许农民将自住房的购买权部分或全部有偿转让。根据京国土房管权字(2001)1073条规定:农民回迁楼房按经济适用房管理,可以上市出售并办理过户变更登记手续。

 

  根据北京市高级人民法院关于印发《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第四条、第七条的规定,我们购买朱某的回迁房的合同合法有效。诉讼请求:一、请求判决确认赵某与朱某签订的回购回迁房购房指标转让协议书合法有效;二、请求判令朱某配合赵某办理房屋所有权证;三、诉讼费由朱某负担。

 

  2、被告辩称

 

  朱某辩称:我们不同意赵某的诉讼请求。理由如下:该房屋具有专属性,是保障农民的居住权利,是具有福利功能的。1、本案回迁房购买指标转让协议书属于合同债权债务的概括转让。该回迁房购买指标转让协议书的性质,实际上是我们将其在《回购回迁房协议》中对房地产开发公司的债权债务概括转让给赵某。既然本案涉及合同债权债务的概括转让,就应当符合合同法有关债权让与和债务承担的强制规定,故本案的争议焦点是回购回迁房协议项下的权利与义务能否转让。

 

  本案房屋属于按经济适用房管理的房屋,其转让除了需要符合北京市政府的相关规范性文件之规定外,还需符合《经济适用住房管理办法》有关上市交易限制期限的规定。3、京国土房管权字(2001)1073号文件第三条的规定进一步从反面证明了绿化隔离带农民自住房不同于商品房,应该受到上市交易期限的限制,其不是没有上市交易期限限制的普通商品房。4、《经济适用住房管理办法》第三十条限制上市交易期限的规定属于效力性规定,购房指标转让《协议书》因违反该规定而无效,我们无须向赵某履行过户登记手续。

 

  二、法院查明

 

  房地产开发公司(甲方)与赵某(乙方)于2004年12月26日签订回购回迁房协议,约定:乙方自愿在此次拆迁中就地上楼,所选回迁房为301号,建筑面积69.75平方米,购房人实际应交购房款人民币254509元。2014年5月9日,房地产开发公司怀柔分公司出具收据,付款人为单国刚,项目为号房款251258元。

 

  赵某主张其以朱某的名义向房地产开发公司支付房屋的房款254509元,房地产公司的发票数额与回购回迁房协议中的购房款不一致是因为房屋最终的面积有所变化,朱某认可发票中的房款251258元是赵某交纳的,但主张之所以发票的数额与合同约定的购房款不一致是因为朱某家里有困难,其受到照顾,可以少交钱。

 

  2004年12月27日,朱某(甲方)与赵某(乙方)签订协议书,内容为:“甲方同意把301购房指标转让给赵某购买,购房款254509元由乙方一次性付清,过户前该房屋产生的一切费用,由乙方负责,没有过户之前,乙方不得转让抵押,发生问题,与甲方无关,乙方负一切责任。过户时甲方应给乙方及时办理。过户费全部由乙方负责。开发商提供给乙方的房屋周转费,二次搬家费由乙方所有,费用暂由甲方代乙方领取。房屋交付使用后一次交给乙方。乙方付给甲方人民币肆万元整做为给甲方的房屋补偿,空口无凭,立字为据。”同日,单国刚出具收条,内容为:“甲方朱某收到乙方范志静付给的房屋补偿款肆万元整。”赵某自2008年使用房屋至今。另,赵某表示愿意负担朱某办理房屋所有权证的全部税费以及朱某为其办理过户手续的全部税费。

 

  诉讼过程中,房地产开发公司向法院出具证明,内容为:“1、确认单国刚签订的回购回迁房协议中回迁房301号的现地址是1号楼1单元301号;2、上述房屋性质为按经适房管理,经我公司与海淀区房屋管理局确认,该项目为绿化隔离地区的旧村改造项目,此类的拆迁安置住房均属于“按经适房管理”的房屋性质;3、我公司已办理了房屋所有权证,并具备办理房屋所有权转移登记的条件,现正在为北二区的业主办理房屋所有权证。”北京市海淀区房屋管理局就小区的房屋性质及上市交易限制情况向法院复函称:“开发商为北京房地产开发房地产开发公司,301号房屋性质为按经济适用住房管理,土地使用类型为划拨。《北京市国土资源和房屋管理局关于办理绿化隔离地区新村建设房屋权属登记的通知》(京国土房管权字(2001)1073号)第三条规定,按划拨方式供地的农民自住房可核发经济适用房房屋所有权证。在上市出售时,由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金后所购房屋核发商品房房屋所有权证。依据上述规定,小区房屋性质为按经济适用住房管理的房屋在上市时,由买房人按照销售额缴纳3%的土地出让金,无其他限制。”

 

  因本案房屋的所有权现登记在房地产开发公司名下,为查清本案事实,进一步确认双方当事人签订的合同的效力,法院依法追加房地产开发公司作为本案第三人参加诉讼。房地产开发公司就涉案房屋的相关情况,向法院出具证明予以说明,但未到庭应诉。

 

  三、法院判决

 

  1、一审判决

 

  1)确认朱某与赵某签订的协议书有效。

 

  2)朱某办理301号房屋的产权登记手续,税费由赵某负担,第三人北京房地产开发房地产开发公司予以协助;

 

  3)朱某于301号房屋的产权登记手续办理完毕后十五日内协助赵某办理房屋产权变更登记手续,将房屋过户至赵某名下,过户税费由赵某负担。

 

  2、二审判决

 

  驳回上诉,维持原判。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。单国刚与房地产开发公司签订回购回迁房协议书,购买房屋,且赵某以单国刚的名义支付了房屋的全部房款。

 

  朱某与赵某就房屋所签订的购房指标转让协议书实际系房屋买卖合同,该合同系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定。另,本案争议房屋的性质属“按经济适用房管理”,并非相关政策、法规规定的限制上市交易期限买卖的经济适用住房。该房屋现已具备办理房屋所有权证的条件,且该房屋上市除需缴纳土地出让金外无其他限制条件,故法院确认朱某与赵某签订的协议书有效。朱某应在房地产开发公司的协助下办理房屋的所有权证,办理房屋所有权证的税费赵某自愿负担,法院对此不持异议。朱某在房屋的所有权证办理完毕后,协助赵某办理房屋产权变更登记手续,将房屋过户至赵某名下,税费由赵某负担。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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