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对于重大误解签订的合同如何维权?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-13 16:07

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  原告仲某称,1993年被告郭某从x房地产开发总公司处购买坐落于北京市昌平区的房屋一套。1995年被告郭某将涉案房屋以11万的价格出售给我,我于1995年3月5日将购房款交付给被告,被告收到购房款后将上述房屋交付给我,因x房地产开发总公司破产等原因至今尚未办理房屋过户登记手续。我曾于2017年5月6日为了办理该房屋过户登记手续,提起诉讼。在诉讼过程之中,因被告郭某前妻王某要求确认我与被告郭某签订的《房屋买卖合同》无效向法院提起诉讼,我又撤诉。后经法院审理,于2017年9月31日作出判决,认定郭某与我签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合同应当合法有效,判决驳回王某的诉讼请求。王某又上诉,依旧被驳回诉讼请求。现我为给涉案房屋办理房屋登记手续,提起诉讼。

 

  2、被告辩称

 

  被告郭某辩称:1995年3月5日的《房屋买卖合同》,是因仲某请求郭某帮助解决孩子上学的问题、郭某为帮助仲某外孙办理入学,于2016年12月按照仲某要求签署买卖合同,我从未将诉争房屋出售给仲某。因仲某在我公司就职期间看管房屋且没有居住房屋,故一直让仲某无偿使用该房屋。仲某也从未向郭某支付过购房款。王某的起诉并不说明我与仲某双方签订的合同真实、合法、有效,应当予以履行,更不等于该合同没有其他无效或可撤销的情形。诉争房屋系我与王某的夫妻共同财产,未经王某同意,我无权签署合同,更无权单方过户登记。涉案房屋至今未办理房屋产权证照,不具备过户登记的条件。此外,第三人不是合同的相对人,没有和原告签订任何合同,不是本案适格当事人。我是北京户籍,夫妻二人在北京名下没有房,如果房子最终归我,就同意过户。

 

  第三人x房地产开发公司述称:房子现在具备过户条件,能够办理房产证。

 

  二、法院查明

 

  2016年12月25日,仲某与郭某签订了落款日期为1995年3月5日的《房屋买卖合同》约定,甲方北京昌平的x房屋以总金额11万元转让。乙方支付全款11万元。甲方于乙方付清全部房款之时,将上述房屋及全部钥匙交付乙方,并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行接收。接收后房屋的占有、使用、收益和处分权利归乙方行使,该房屋所发生的物业管理费、水费、电讯费、网费等相关费用由乙方负责支付。本合同自甲乙双方签字之日起生效。同日,郭某向仲某出具其身份证复印件,并注明:复印无效,此复印件只作为房屋买卖协议使用。

 

  1993年5月29日,郭某(甲方)与x房地产开发总公司(乙方)签订《售房协议书》,约定甲方全部付清购房款后同乙方按政府有关规定办理产权移交手续。

 

  2002年,法院依法裁定宣告x集团房地产开发公司破产。现该公司仍在破产清算过程中。

 

  另查,王某与郭某原系夫妻关系,二人于1981年6月11日登记结婚,于2013年2月17日协议离婚。郭某与王某签订的《离婚协议书》约定夫妻共有房屋离婚后归女方王某所有,男方自愿放弃该套房屋的所有权,并协助女方办理相关过户手续。

 

  2017年6月1日,王某起诉郭某、仲某,要求确认郭某与仲某签订的涉案合同无效。本院经审理认为“本院认为郭某与仲某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合同应当合法有效。”后对王某的不服上诉裁判结果为驳回上诉,维持原判。

 

  再查,仲某曾于2017年5月6日起诉郭某,要求依据涉案合同将诉争房屋过户到仲某名下,后因王某提起上述确认合同无效之诉,仲某申请撤回起诉。

 

  庭审中,郭某主张涉案合同属于可撤销的合同,存在重大误解和显失公平。涉案合同是为仲某的外孙办理学区房入学手续而签署的,并没有出售的意思;而且签订涉案合同时该房屋的房价远远高于合同价格,并提交了2016年至2018年同小区房屋销售记录为证。仲某认为上述证据与本案无关,虽然涉案合同是在2016年补签的,但是房屋交易是在1995年完成的,与2016年的房价没有可比性。

 

  本案审理过程中,郭某于2018年6月11日提起反诉,要求撤销仲某与郭某签署日期为1995年3月5日的《房屋买卖合同》,但于2018年6月22日向本院申请撤回反诉。

 

  三、法院判决

 

  x集团房地产开发公司于本判决生效之日起七日内协助被告郭某将位于北京市昌平区涉案房屋过户至被告郭某名下;

 

  被告郭某在涉案房屋过户到其名下当天,协助原告仲某将涉案房屋过户至原告仲某名下。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  仲某与郭某签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,王某要求确认该合同无效的请求也已经生效判决驳回,因此,该涉案合同应属合法有效。

 

  在本案中,被告郭某辩称与仲某签订的房屋买卖合同存在重大误解和显失公平,系可撤销的合同,但是未在法定期限内行使撤销权,郭某的主张于法无据,法院不予支持。郭某主张从未收到过仲某交付的购房款,但是未举证证明,法院不予采信。

 

  此外,对于郭某主张诉争房屋系其与王某的夫妻共同财产,王某未同意,郭某无权签署合同和处分房屋,但是据法院查证,郭某和王某在离婚协议中并未提及该房屋,并写明“并无其他共同财产”,因此,仲某有理由相信涉案合同系郭某和王某共同的意思表示。郭某以未经王某同意签订涉案合同为由,拒绝履行过户义务,依据不足,法院不予支持。仲某要求郭某协助办理过户手续,符合法律规定,法院予以支持。

 

  在房屋买卖合同中,出卖人应当履行向买受人交付标的物并转移标的物所有权的义务。x房地产开发公司、郭某均负有协助将诉争房屋过户到仲某名下的义务。现仲某要求x集团房地产开发公司、郭某协助仲某将诉争房屋过户的诉讼请求,于法有据,法院予以支持。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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