房产律师靳双权：开发商未取得预售证，房屋交易有效吗？

　　北京房地产专业律师靳双权(13426037149)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　杨禄权诉称：2010年1月18日，杨禄权与XXX公司签订合同，由杨禄权购买XXX公司开发的XX小区X座X号楼房一套，房屋总价款120万元。签订合同当日杨禄权交纳房款30万元，XXX公司为其出具了收到购房款30万元的收据。因XXX公司至今未取得房屋预售许可证，造成商品房买卖合同无效，使杨禄权购房目的不能实现。由于房地产市场涨价的原因，原购房款已经不能弥补房屋涨价给杨禄权带来的实际损失，故申请法院对涉案房屋进行评估。诉讼请求：1.XXX公司返还杨禄权已付房款30万元及利息;2.XXX公司赔偿杨禄权房屋涨价损失1958840元;3.XXX公司支付已付房款一倍的赔偿额30万元。

　　二、被告辩称

　　XXX公司辩称：杨禄权与我公司仅达成了购房意向，双方至今未达成书面的商品房买卖合同。且《购房交款通知单》上房屋总额为120万元，通知杨禄权本次交款50万元，通知单自开出之日起三日有效，逾期作废，但杨禄权未按通知要求交款，只交纳30万元，故该通知单应当作废。如法院认定双方存在商品房买卖合同关系，我公司认为，涉案楼栋至今未取得商品房预售许可，也未竣工验收，故合同仍是无效合同，不具备履行性。且杨禄权在签合同时是明知的，故合同无效是双方的责任，故不同意杨禄权的诉讼请求。

　　三、审理查明

　　杨禄权与XXX公司约定：由杨禄权购买XXX公司开发的密云区XX小区X座X号房屋一套。2010年1月18日，XXX公司为杨禄权开具《购房交款通知单》，内容为：“购房单位杨禄权，建筑面积157.8平方米，基价8360元，金额为1319208元，结算总额为1200000元;注：本通知单自开出之日起三日有效，逾期作废”。同日，杨禄权向XXX公司交纳购房款30万元，XXX公司为杨禄权出具了收据。

　　在审理过程中，依杨禄权申请，委托北京X房地产评估有限公司对涉案房屋的市场价格进行评估，评估结论为：“在价值时点2016年10月26日的房地产市场价值为：房地产总价315.88万元，房地产单价20018元/平方米。”

　　XXX公司提出评估程序存在缺陷，评估标准不符合客观实际，故申请评估人员到庭接受质询。评估公司到庭接受了XXX公司的质询，对XXX公司提出的相关问题作出了解答。评估公司在评估程序及评估依据上虽然存有瑕疵，但并不影响对涉案房屋咨询价格的评定，该评估结论可以作为涉案房屋市场价格的咨询依据。

　　四、法院判决

　　北京市密云区人民法院判决如下：

　　1、被告北京XXX房地产开发有限公司返还原告杨禄权购房款三十万元并赔偿利息损失(自2010年1月18日起至实际给付之日止，按央行同期贷款利率计)。

　　2、被告北京XXX房地产开发有限公司赔偿原告杨禄权房屋涨价等损失二百一十五万八千八百元。

　　五、北京房产纠纷律师靳双权点评

　　首先，杨禄权提交的《交款通知单》是预约合同还是本约合同。该通知单具备了《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容。根据最高院解释的规定，预约合同的内容具备《办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，并且按约定收取了房款的，可以认定为商品房买卖合同。故杨禄权与XXX公司之间为商品房预售合同。

　　最高院解释规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”XXX公司直至法庭辩论终结时既未取得商品房预售许可证，又未通过竣工验收合格，该合同应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。

　　根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》的规定，办理商品房预售许可证是房地产开发商的义务，并应将预售许可证向买受人出示，杨禄权作为买受人并不知情，且XXX公司为销售楼房成立售楼处并进行了大量宣传，使一般购买者足以信任其销售的合法性，故对于合同无效杨禄权并无明显过错。XXX公司隐瞒其未取得预售证的事实签订无效合同，使杨禄权信赖合同有效而丧失另订其他有利合同的机会，故杨禄权要求XXX公司返还购房款、赔偿利息、房屋涨价损失及支付已付房款一倍的赔偿额的诉讼请求，理由正当，于法有据，应予以支持，具体数额由法院酌定处理。