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房产律师靳双权解析设有抵押的房屋买卖合同有效吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-14 16:20

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  柳某诉称:2013年12月13日,原告通过某投资顾问有限公司与被告签订《二手房买卖合同》,约定原告出资365万元购买被告名下涉案房屋,合同签订当日,原告如约支付了首付款80万元,但涉案房屋设有抵押登记,被告至今未能办理解除抵押权手续,导致无法办理产权过户手续。此外,合同签订时被告及某投资有限公司均向原告隐瞒了房屋的建造时间,直接影响原告购买房屋的意愿。原告认为,被告未能按照合同约定履行自己的义务,且在合同签订时未能如实告知原告房屋状况,故请求判令:解除原、被告于2013年12月13日签订的房屋买卖合同,被告返还原告购房款80万元及利息。

 

  2、被告辩称

 

  禹某辩称:被告在看房及签约过程中已将房屋的真实信息告知了原告,不存在任何隐瞒情形,房屋存在抵押的事实原告也是知情的。而且房屋即使存在抵押未注销的事实,也不影响房屋的转让和过户。合同约定原告应在合同签订后90日付清所有尾款,但原告到期无法筹集足够房款,这是原告不能履行合同并要求解除合同的原因。被告同意与原告解除合同,但因被告的房屋在买卖之前处于出租状态,合同签订后就不再出租,房屋处于空置状态,故被告认为80万元的购房款应扣除房屋9个月的租金损失72000元之后再返还原告。同时因为原告违约在先,被告不同意支付利息。

 

  二、法院查明

 

  原(乙方)、被告(甲方)于2013年12月13日签订《二手房买卖合同》,约定原告购买被告的涉案房屋,房产交易价格3650000元。关于违约责任双方约定,若乙方中途违约,应书面通知甲方,甲方应在十日内将乙方的已付款不记利息返还给乙方,但购房定金归甲方所有。若甲方中途违约,应书面通知乙方,并自违约之日起十日内应以乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。合同第十条,双方约定的其他事项注明:一、买卖双方约定在签订合同当天支付卖方800000元为首付款,于签订合同后九十天内交清2850000的余款。二、余款交付当日,卖方需配合买房去公证处办理强执公证和委托买卖公证,以及办理抵押登记手续。合同签订后,原告依约向被告支付首付款800000元。依合同约定,原告应于2014年3月12日向被告支付尾款,但原告到期未筹齐房款,要求向被告延期支付,并与被告协商将被告的房屋抵押给担保公司办理借款,被告未予同意。原告称其于次日到小额担保公司办理贷款,得知被告房屋设有抵押登记、并得知房屋的建成年代系1986年,而非签订合同时评估报告所写的1995年,现原告基于上述两点理由要求与被告解除合同,并要求被告返还购房首付款及利息。被告当庭同意与原告解除合同,但不同意原告其他诉讼请求。关于原、被告在签订合同过程中,被告是否委托某公司办理房屋出售事宜一节,原、被告均予以否认。

 

  上述事实,有二手房买卖合同、银行个人业务凭证、房屋所有权证以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。

 

  三、法院判决

 

  1、确认原告柳某与被告禹某签订的二手房买卖合同于2014年12月16日解除。

 

  2、本判决生效后十五日内,被告禹某返还原告柳某购房款80万元。

 

  四、律师点评

 

  房产律师靳双权认为:

 

  原、被告签订的二手房买卖合同系双方当事人真实意思表示,内容不违反法律规定,应为合法有效,双方均应依约履行各自的义务。诉讼中,原告要求与被告解除合同,被告当庭予以同意,法院对此不持异议。关于原告要求被告返还购房款及利息的诉讼请求,根据法律规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失,故在双方的买卖合同解除后,被告应将购房款返还原告,关于原告要求被告返还购房款利息一节,原告虽称被告隐瞒房屋建成年代及房屋存在抵押情况导致原告无法办理过户,但因原告未按合同约定时间向被告支付房屋尾款是导致合同无法按期履行的主要原因,故原告要求被告支付购房款利息缺乏事实及法律依据,法院对原告该项诉讼请求不予支持。被告称要求扣除其房屋空置期间的租金损失后再向原告返还购房款的抗辩意见,缺乏事实及法律依据,法院对此不予采信。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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