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卖方以公房产权归国家为由,主张买卖合同无效可以吗?

来源:未知  作者:靳双权  时间:2019-02-14 16:26

  北京房地产专业律师靳双权(13426037149),专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。

 

  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以下当事人姓名均为化名,如果雷同,可以我们联系,我们将予以撤销。)

 

  一、基本案情

 

  1、原告诉称

 

  相某诉称: 2005年10月25日,相某与张某签订了《二手房买卖合同》,约定张某购买相某拥有使用权的5号房屋,建筑面积为16平方米,交易价格为23万。2007年10月,5号房屋被拆迁,张某取得安置房一套,即为涉案房屋。5号房屋系相某承租的公房,买卖房屋并未取得房屋产权人的同意,系无权处分。依据《企业国有资产法》的规定,企业国有资产转让,必须依法评估,经过履行出资人职责的机构认可,或者经本级人民政府核准的价格为依据,防止国有资产流失。诉争的买卖合同系个人之间擅自买卖国有资产,违反了法律的强制性规定。诉争买卖合同不是二手房买卖,是对公房的买卖,故该合同属于以合法形式掩盖非法目的。综上,诉争的《二手房买卖合同》当属无效合同。故诉求:1)确认我与张某于2005年10月25日签订的《二手房买卖合同》无效;2)判令张某立即向我返还涉案房屋。

 

  2、被告辩称

 

  张某辩称:5号房屋系某集团的公房,在5号房屋拆迁的过程中,某集团放弃产权,则相某就具有了处分权。我与相某在《二手房买卖合同》中约定,5号拆迁所得全部利益都归我,相某有义务配合我办理安置房领取、过户等手续,现相某反悔,系违背了诚实信用原则。诉争的房屋买卖合同并不存在合同无效的情形,故我不同意相某的全部诉讼请求。

 

  3、第三人述称

 

  某集团述称: 5号房屋系我公司的公房。2007年,5号房屋由我公司下属的某房地产开发有限公司依法进行拆迁。在5号房屋拆迁的过程中,我公司放弃产权,全部拆迁利益均由承租人享有。对于相某与张某之间的争议,我公司不发表意见。

 

  二、法院查明

 

  5号房屋原系某集团所有的公房,承租人为相某。2005年10月25日,相某(甲方)与张某(乙方)签订《二手房买卖合同》,约定:“乙方同意购买甲方拥有使用权的5号房屋,建筑面积为16平方米;房产交易价格为23万元;遇房屋拆迁时,乙方承诺放弃本房屋拆迁所有权利,包含房屋及附属设施全部补偿款及用于安置回迁的2居室楼房一套等,拆迁中所有甲方可以获得的权利都转由乙方享有;甲方配合乙方办理更名过户、拆迁、安置等一切工作,发生费用由乙方自行承担;拆迁安置房需补交房屋价差时,乙方自行按时交纳,相关权利由乙方享有,因此产生后果乙方自行承担。”签订上述合同后,相某将5号房屋交付给张某,张某向相某支付了23万元购房款。

 

  2007年,根据《加快城市危旧房改造实施办法》的规定,5号房屋被列入危旧房改造项目。2007年10月25日,某房地产开发有限公司(甲方)与相某(乙方)签订《危旧房改造回迁安置协议》,约定拆迁房屋为5号住房一间,建筑面积为16平方米;应安置人口为三人,分别是相某、相某之夫石某、相某之女石某1;甲方安置乙方一套二居室,及各项补偿款32075元。2008年11月14日,某房地产开发有限公司(甲方)与相向生(乙方)签订《房改带危改拆迁安置购房合同》,约定乙方购买涉案房屋,实际购房金额为195807元。涉案房屋建成交付后,相某将房屋钥匙交付给张某,涉案房屋现由张某使用。

 

  三、法院判决

 

  1、 一审判决

 

  驳回相某的诉讼请求。

 

  2、二审判决

 

  驳回上诉,维持原判。

 

  四、律师点评

 

  靳双权律师认为:

 

  相某与张某签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示,该合同约定:遇房屋拆迁时,相某承诺放弃5号房屋拆迁所有权利,包含房屋及附属设施全部补偿款及用于安置回迁的涉案房屋等,拆迁中所有相某可以获得的权利都转由张某享有。因此该合同实则约定了5号房屋拆迁利益的归属,为张某享有。2007年,5号房屋被列入危旧房改造项目,在改造拆迁的过程中,产权人某集团放弃产权,同意所有拆迁利益由承租人享有,所以相某对5号房的拆迁利益具有处分权,因此承租人对拆迁利益的转让并未违反法律、行政法规的强制性规定,亦不存在以合法形式掩盖非法目的情形,该合同合法有效。法院判决驳回相某的诉讼请求正确。

 
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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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