房屋互易案 终审判决
来源：未知 作者：未知 时间：2013-01-28
上诉人(原审原告)贾胜宝，男，1963年10月19日出生，汉族，无业，住本市宣武区白纸坊新安中里8号楼1门303号。
上诉人(原审原告)王惠玲，女，1966年11月28日出生，汉族，无业，住址同上。
被上诉人(原审被告)高德奎，男，1945年6月20日出生，汉族，北京市物资公司干部，住本市朝阳区呼家楼西里3号楼2门30号。
被上诉人(原审第三人)北京市机电设备总公司(以下简称机电公司)，住所地本市东城区南池子大街2 02号。
法定浅表人许国恩，经理。
委托代理人贾武凌，男，1950年9月28日出生，汉族，北京市机电设备总公司副经理，住该单位。
委托代理人张冲，男，1954年2月22日出生，汉族，北京市机电设备总公司法律顾问，住该单位。
上诉人贾胜宝、王惠玲因房屋互易一案，不服北京市宣武区人民法院(1999)宣民初字第2831号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
1999年10月25日，贾胜宝、王惠玲向原审法院起诉称：1992年6月10日，我们夫妇经与高德奎协商，在宣武区房管局牛街房管所换房站签订了换房协议，依据协议，我们用自己承租的春风小区4号楼2门402号独居室一套与被告租住的宣武区三庙街机电公司宿舍北楼4门302号住房互换。当时因被告的住房尚未完工，故第三人机电公司作为产权人向房管部门出据了证明，房管部门为我们双方办理了换房过户手续，高德奎取得了我原承租房的承租权，并使用至今。而我们从换房后至今未得到高德奎住房的承租权。对此，高德奎辩称：春风小区4号楼2门402号住房是单位分给我居住的，是由当时的分房负责人靳永钧帮我办理的承租手续。我与贾胜宝并不相识，只是为了办理承租手续在所谓的换房协议上签了名，具体内情我并不知道。机电公司辩称：我公司为解决单位职工的住房问题，曾于1991年4月向北京市朝阳区亚信房地产交易中介事务所交纳86.1万元，用于购买一批公房使用权。后经该事务所办理，我公司在宣武区购得一批公房的使用权，贾胜宝承租的春风小区4号楼2门402号一居室一套是其中之一。由于购买公房使用权在当时是政策不允许的，为便于在房管所办理过户手续，所以采取换房的形式。贾胜宝的房当时具体分给高德奎居住，所以就以高德宝的名义与贾胜宝签订的假换房协议。1994年9月，北京市西城区人民政府打击倒卖公房使用权办公室查处了我公司购买公房使用权问题，并罚款8万元。同年11月4日，该办公室书面通知我单位，此房可不作腾退处理，由我单位重新办理承租手续，从而我单位取得了该房屋的合法使用权。原审法院经审理认定：本市宣武区春风小区4号楼2门402号一居室原虽系贾胜宝承租之公房，但由于贾胜宝将该房使用权非法出售给中介事务所，后又与被告及第三人采取欺骗手段，使被告取得上述之房使用权，并已实际使用，对此行为三方均应承担相应责任。鉴于该房已由第三人购买并通过政府部门处理取得合法使用权，故该房应由第三人行使承租使用权。于2000年6月9日判决驳回贾胜宝、王惠玲的诉讼请求。判决后，贾胜宝、王惠玲不服，以原审判决事实不清为由上诉来院，请求重新审理。高德奎、机电公司同意原审判决。
经审理查明，位于本市宣武区春风小区4号楼2门402号一居室房屋，系贾胜宝承租的公房。机电公司为解决本单位职工的住房问题，1992年6月通过北京市朝阳区亚信房地产交易中介事务所，以86.1万元在宣武区购得一批公房的使用权，贾胜宝承租的402号房屋是其中之一。该房具体分配给机电公司职工高德宝居住。因该买卖行为系非法行为，为了便于办理过户租赁关系，即采取由高德奎与曹胜宝签订假换房协议的手段欺骗房管部门办理了租赁关系。嗣后机电公司非法购买公房使用权的行为被发现，受到有关部门处理，并罚款8万元。经处理后，其所购买使用权的房屋也由房管部门正式确定由机电公司承租使用。1996年6月该房使用人高德奎因生活需要，将该房又与他人互换，现该房使用权已不属于机电公司，居住人也非机电公司职工。
另查，机电公司1991年4月向亚信房地产交易中介事务所联系购买公房使用权的具体经办人是当时的分房负责人靳永钧，亚信房地产交易中介事务所的具体经办人是吕晶，与贾胜宝具体联系人是其他人员赵青，由赵青与中介所经办人吕晶联系。现有靳永钧、吕晶证词，赵青去向不明。
上述事实，有当事人陈述、拆迁安置协议书、换房协议及单位证明、亚信房地产交易中介事务所的收款凭证、北京市西城区打击倒买公房使用权办公室关于确认春风小区4号楼Zf马402号一居室房屋由机电公司合法承租的通知、证人证言等在案佐证。
本院认为，贾胜宝原虽系现讼争房的承租人，但因自己的非法出让行为已经丧失对其承租房屋的使用权。后该讼争房已经过有关部门处理，重新明确了机电公司为该讼争房的合法使用人，机电公司在获得合法使用权后，又与他人合法调换，现该房由他人合法使用，这是不可更改的现实。至于贾胜宝与高德奎签订的换房协议问题，该协议当时只是为欺骗房管部门而签订，内容不真实，不是双方当事人的真实意思表示，该换房协议无效，因双方对签订假协议均有过错，应各自承担协议无效的法律后果。鉴于高德奎签订协议行为是授机电公司示意，机电公司应承担其后果，高德奎在本案中不承担任何责任。机电公司因用换房手段非法购买公房使用权，已受到罚款处理，贾胜宝也应承担签订假协议而丧失春风小区4号楼2门402号房屋使用权的法律后果。对上诉人贾胜宝、王惠玲的上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一、二审案件受理费各50元，均由贾胜宝、王惠玲负担(均已交纳)。
本判决为终审判决。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】