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房屋买卖公证委托将严重受阻,一定程度上抑制民间融资乱象

来源:未知  作者:靳双权  时间:2017-08-17 11:22

 
    中华人民共和国司法部发布《关于公证执业“五不准”的通知》,对于房屋买卖过程中的公证委托做出了严格要求,房产律师提示投资人委托他人购买房屋或借名购买房屋过程中要注意该规定的内容。
该通知总共有五条,核心内容如下:
     一、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份,未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序,不得办理公证。申请人使用临时身份证,公证员未到公安部门核实的,不得受理公证申请。
    二、不准办理非金融机构融资合同公证。在有关管理办法出台之前,公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间的融资合同公证及赋予强制执行效力公证。
    三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证时,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。
    四、不准办理具有担保性质的委托公证。公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时,应当严格审查申请人的真实意思表示,审查其与受托人是否具有亲属关系,不得办理名为委托实为担保,或者可能存在担保性质的委托公证。
    五、不准未经实质审查出具公证书。公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务,不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流,不得只重程序合规而轻实体内容审查。
   
    从司法部出台的“五不准”规定来看,更像是一个补漏措施,这将无疑将更好保护产权人的权益。与此同时,“五不准”中三四条,直接影响到房地产交易,尤其对炒房客异地买房以及借名买房以及卖房产生较大影响。

   
    为什么出台这个措施?

    前一段时间北京爆发了一起诈骗案,有骗子借“以房养老”为幌子,诱骗一些老年人办理具有强制效力债权文书公证和对房产全权委托处理的公证,过户老年人房产。甚至有的老人仅仅获得了1000元钱,就被强制过户了690万元的房产。
 
    上述案件中,个别公证机关在办理公证的时候,在办证流程、告知、送达等环节上存在问题。
   
    由于此案社会影响巨大,从而导致司法部出台了“五不准”。

   
     为什么对炒房客更具杀伤力?

     
     这份“五不准”的文件里,其中,影响最大的当属“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”
 以及“重大事项一次一委托” 、“不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款”。
这些规定,这意味着无论买房卖房,如果需要委托代理,交易时间都将延长,楼市上房屋的整体周转时间也将加长。可以说,司法部“五不准”是从另一个角度,践行了“房住不炒”的要求。
给大家举个例子: 
某市户籍的A先生,儿子(B先生)今年满18岁了,获得了一套某市住宅的购买名额。A先生准备用B的名字买房,但B出国留学了。
 
     在这份文件出台之前,B只要回国一次,出具一份授权文件,授权A先生代替他办理买房、收房的全部手续,然后B在银行贷款申请书上签字(这个手续无法替代,但可以提前签署),就可以走了。整个买房过程,从此与B无关,A可以单独全部办理,甚至包括未来的水电费过户。
 
     现在不同了。司法部规定“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”,必须“重大事项一次一委托”。于是,整个买房过程每当有新的重要手续时,几乎都要BA一次授权,办理一次公证。这意味着,为了买这套房子,B必须多次回国。最终,事实上变成了B“亲自买房”。
 
     如果是卖房一方,则还存在“不得代为收款”等规定,会更加麻烦。
 
     新规定将带来如何影响
 
     司法部发布的《关于公证执业“五不准”的通知》未来实施后,将会对买房成本、买房风险、过户时长等方面产生实质性的影响。
 
     第一,异地买房、借名买房的成本大增。这不仅仅是资金成本,还是时间成本。
 
     第二,异地买房、借名买房的风险大增。AB是父子关系,一切都好说。如果是借名买房,风险就可能随时爆发。如果借名一方突然不配合,突然加价怎么办?
 
     第三,相当一部分二手房过户的时间会拉长。如果当事人无法自己办理,需要代理的,二手房交易时间长度将大大延长,再加上现在银行贷款发放速度缓慢,三四个月能交易完成一套房的交易手续就不错了。这等于进一步减缓了房屋的流动性,起到“锁房”的效果。
 
     第四,对于新房销售也会带来影响,因为新房销售也存在借名、委托办理手续的现象。
 
    总的来说,房产律师此次司法部的新政,相当于一次楼市调控新政,对于炒房客的“市场挤出效应、成本提升效应”是明显的。短期而言,对于楼市活跃度也将产生重要作用。长期看,此举不会改变楼市的基本走向。这种做法,在市场偏弱的时候有“助跌”作用,在市场偏强的时候则有“助涨”作用。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】
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