转按揭的方法和一般程序
来源：未知 作者：未知 时间：2012-09-05
简单来说，办理转按揭大致有以下几种方式，您可根据自己的实际情况进行参考。
①原业主自筹资金，提前一次性还清银行欠款，解除抵押的方式。这种方式是在业主资金宽裕，有能力自己还清银行欠款的情况下，双方签订房地产买卖合同之后，由房东自筹资金，一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，取得还款证明后，持证明到当地政府设立的办理房产过户的房地产管理机关的抵押科办理注销抵押登记的手续。房东取得了该房屋的完全产权后，接下来，双方即可按照一般的二手房交易流程完成房屋买卖。这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高，且不需支付很多的转按揭办理手续费。
②双方签订房地产买卖合同之后，买方用应当支付的首期房款帮助房主归还贷款余额，解除抵押．，这种方法的优点是，充分利用了资金的流动价值，盘活了买方的首期房款，双方合力解决了交易的最大障碍。缺点是，买方的首期房款存在一定风险，如果遇到恶劣的房主，利用买方的资金帮他还贷，进而取得房屋的完全产权，再将该房屋转卖他人后进匿，买方既不能取得房屋产权，又让首期房款血本无归，到那时，只能通过其他法律途径追讨，形势就非常被动了。因此，运用这种方法的关键，是要找到一个双方都信任的第三方如信誉良好的中介公司、律师事务所或其他担保机构等，全程控制每一个环节，消除由于双方互不信任或房东缺乏诚信而可能导致的交易风险。如果买方首期房款不足以全部偿还房东的贷款余额，房东还可以委托一家担保机构提供垫资的服务。如此，仅需支付一笔合理的垫资服务费，就可以实现融资，进而完成交易。#p#副标题#e#
③同行转按揭。双方签订房地产买卖合同之后，共同向房东的原贷款银行申请办理转贷款（转按揭）手续。这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从卖方变更为买方；缺点是，转按揭手续较为复杂，且不是所有银行都有这项业务。
④跨行进行转按揭。跨行转按揭即上家原先在一家银行贷款，而下家需要在另外一家银行申请贷款。由担保公司或中介公司作阶段性担保，先为买方办理贷款申请，然后用银行为下家发放的贷款资金为上家还清银行欠款，解除抵押后，为买卖双方办理过户手续，及为下家做新的抵押登记。这种方法的优点是，买卖双方资金风险与成本都较小，但银行承担风险很大，银行申批手续很严，对担保机构资质要求也很高，不是每家银行都接受这样的业务，更不是哪家中介机构都能拥有这样的资质的。
转按揭办理一般流程
递交材料、提出申请—— 银行调查、审批——与借款人签订《个人房产抵押借款合同》——填写借据，办理现借款人贷款的发放手续——归还原借款人所欠银行贷款——办理保险、房产过户及抵押登记的变更手续——现借款人依照借款合同约定按期偿还本息——现借款人还清贷款，合同解除、注销抵押登记。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】