北京二手房买卖律师咨询：签订二手房买卖合同后,得知有房屋共有人,还成立吗

一、原告诉称
　　原告胡一向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付购房尾款50万元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付利息;2、判令被告支付违约金20.8万元;3、本案诉讼费、保全费由被告全部承担。事实及理由：2018年4月22日原告与三被告签订《二手房买卖经纪合同》，约定由原告出售给被告周二的面积为139.15平方米房屋，该房屋总价款为104万元。被告周二在签订合同时应支付定金5万元及房款29万元，剩余房款应在该不动产过户时支付。合同签订后，原告收到被告购房定金5万元。2018年5月5日，原告再次与被告周二及被告a房地产公司签订《存量房买卖合同》及《二手房买卖经纪合同》补充协议，约定被告周二于2018年5月6日前支付34万元给原告，剩余房款70万元于被告取得不动产权证后60日内付清。合同签订后，原告履行合同义务协助办理了过户登记手续，被告取得房产证至今仍未付清剩余房款50万元。
　　二、被告辩称
　　被告周二辩称：对于剩余购房尾款50万元未结清的事实无异议，但原告诉请的违约金过高。同时购房后该房屋存在权利瑕疵，原告同时也有违约情形。
　　被告杨三辩称：对于剩余购房尾款50万元未结清的事实无异议，自己在《二手房买卖经纪合同》买方一栏签字行为系受被告周二委托，其本人并无购房的意思表示。
　　被告a房地产公司辩称：本公司不是本案的适格主体。原告主张本公司对违约金20.8万元承担连带责任无法律依据。
　　三、本院查明
　　原、被告于2018年4月22日签订了《二手房买卖经纪合同》，约定被告周二购买原告的房屋，建筑面积为139.15平方米，合同价款总计104万元，被告周二于签订合同时应支付定金5万元，并应于2018年5月5日支付房款29万元，剩余房款应于该房屋办理完毕权属转移登记手续之日支付。合同同时约定，若出现违约情况，违约方须承担守约方的经济损失约定成交价20%的违约金。合同签订当日，被告杨三向原告支付定金5万元。2018年5月5日，原、被告签订《存量房买卖合同》及《二手房买卖经纪合同》补充协议，约定被告周二于2018年5月5日向原告支付首付款34万元(含已支付定金5万元)，剩余尾款70万元于被告取得该房屋不动产权证后60个工作日内结清，其他相关条款遵照《二手房买卖经纪合同》执行。补充协议签订后，被告周二仅支付购房款20万元，尚有购房款50万元未支付。
　　另查明，被告周二委托被告杨三以委托人的名义全权代理其购买案涉房屋。2018年5月9日，二被告就其委托代理关系在成都市律政公证处进行了公证，代理事项包括：“一、代为购买上述房产、支付购房款、签订上述房产的买卖合同、契约……六、代为办理购买上述房屋相关的一切事宜。”同时查明，案涉房屋于2018年6月8日进行了权属转移登记，变更后权利人为周二。
　　四，裁判结果
　　一、被告周二于本判决生效之日起三十日内支付原告购房款50万元及违约金4.5万元，合计54.5万元;
　　二、驳回原告胡一的其他诉讼请求。
　　五、律师点评
　　争议焦点一，关于被告杨三是否系《二手房买卖经纪合同》的买受人。首先，杨三系受被告周二的委托，与原告签订《二手房买卖经纪合同》，其本人并无购买该房屋的任何意思表示。被告a房地产公司在庭审中也表明，当时系被告周二委托杨三签订《二手房买卖经纪合同》，但当时杨三尚未取得书面的授权委托书。其次，双方签订的《二手房买卖经纪合同》补充协议及《存量房买卖合同》均是以周二一人作为买方签订。
　　争议焦点二，关于被告a房地产公司是否存在违约的问题。首先，被告a房地产公司在案涉合同中处于居间方，其承担的合同义务系协助、促成买卖双方订立买卖合同。其次，补充协议的该约定仅是对逾期支付尾款房屋回转的约定。被告a房地产公司作为居间人，在买卖双方任意一方拒绝回转登记的情况下，无法单方履行回转义务。在此情况下，苛求被告a房地产公司作为居间人予以回转登记反而不符合买卖双方的本意。故原告胡一主张被告a房地产公司存在违约，与事实不符，不予支持。
　　争议焦点三，关于违约金是否过高的问题。原告胡一于2018年6月8日将案涉房屋的权属登记变更于被告周二名下，原告业已完成权属转移登记的主合同义务，被告周二逾期未支付购房尾款的，已构成违约。依照《中国人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告周二应当承担违约责任。