北京律师靳双权：一起因农村宅基地房屋买卖引起的确认合同无效纠纷。
来源：未知 作者：未知 时间：2021-03-15
一、原告诉称。
原告张三向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告张三与被告王五于2001年9月21日签订的农村房屋买卖《证明》无效；2、确认被告王五与被告李四于2007年6月6日签订的《协议书》无效。
原告张三系B市S村村村民，原告张三与被告王五于2001年签订农村房屋买卖《证明》，约定：原告张三将位于B市S村1号院五间正房作价45000元转让给被告王五。
被告王五又于2007年将所购买的B市S村1号院五间正房作价14万元转让给被告李四。
原告张三认为被告王五、李四二人均不是本村村民，依法不能购买农村房屋，故诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。
二、被告辩称。
被告李四辩称，第一、我不是从原告张三手中买的涉案房屋；第二、是因为原告张三卖房才引发了现在的一系列问题，错在于他；第三、我认为合同有效，我们签署了买卖合同，双方应履行各自的义务。
三、本院查明。
2001年9月21日，原告张三与被告王五签订《证明》，内容为：兹有我村村民张三，经与双方协商同意，将正房五间卖于王五，四邻尺寸均以九二年颁发的土地使用证为准，价款为肆万伍仟元成交，款一次性给，笔下交清。本人住进村后，必须遵守本村的一切规章制度。
2007年6月6日，被告王五（甲方）与被告李四（乙方）签订《协议书》，双方约定：一、兹有王五S村一处用房（原为村民张三宅基使用地）转卖给李四，具体尺寸位置均以九二年颁发的土地使用证为准；二、经双方协商成交价为人民币壹拾肆万元，成交款一次性付清；三、从签订协议书起，之前所有牵涉到房产有关问题均与乙方无关，成交后十年之内发生政府征地问题，如政府补偿费低于成交价人民币壹十四万元，由甲方补给乙方差价，如补偿费高于成交价，归乙方所有，所有牵涉到住房所有问题如乙方无法解决，由甲方出面协调，乙方给予配合；五、此协议双方一旦签字盖章有效。
另查，涉案的B市S村1号宅基地登记在原告张三名下，被告王五、被告李四均非B市S村集体经济组织成员，涉案房屋现由被告李四居住使用。
四、裁判结果。
1、确认原告张三与被告王五于2001年9月21日签订的《证明》无效；
2、确认被告王五与被告李四于2007年6月6日签订的《协议书》无效。
公告费560元，由原告张三负担。
五、律师点评。
公民的合法的民事权益受法律保护，违反国家法律法规强制性规定的合同应属无效。
被告王五、被告李四均非B市S村的集体经济组织成员，不享有该村宅基地的使用权资格，原告张三与被告王五签订的《证明》、被告王五与被告李四签订的《协议书》均在处分房屋的同时处分了宅基地使用权，侵害集体经济组织的利益，违反了法律的强制性规定，故对于原告张三要求确认《证明》《协议书》无效的诉讼请求，予以支持。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】