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北京房产律师靳双权——被继承人赠与第三人但未过户的房产能否作为遗产继承

来源:未知  作者:未知  时间:2021-06-18

原告诉称
王某花向本院提出诉讼请求:判令王某花向本院明确表示同意析出他人财产后就属于李某文的遗产份额予以继承。
事实与理由:王某花和李某文于1991年12月6日在延庆县民政局登记结婚,双方均系再婚。李某刚系李某文的儿子。2014年王某花、李某文在延庆区1号院(以下简称1号院)建北房二间、西房三间。2016年Y村整体搬迁,李某文和李某刚为了获取全部拆迁利益,多次和王某花发生冲突,李某刚还将王某花打伤并赶出家门,李某文于2019年6月15日死亡。为维护自身合法权利,王某花诉至法院,请求法院支持王某花的诉讼请求。
 
被告辩称
李某刚辩称,不同意王某花的诉讼请求。
具体答辩意见如下:诉争的1号院内房产原为家庭祖产,属于李某刚的爷爷李某国所有,在1990年李某国将诉争房产赠与李某刚并交付,并在1994年办理《集体建设用地使用证》时将诉争房屋登记在李某刚名下。2014年,李某刚在1号院建造北房二间、南房二间。综上,1号院不属于李某文遗产范围,王某花诉求没有事实和法律依据,请求法院依法驳回其诉讼请求。
 
本院查明
李某国与张某芳系夫妻,李某文系二人之子。李某文、王某花于1991年12月6日登记结婚,二人均系再婚,婚后未生育子女。李某刚系李某文与前妻之子。李某刚与张某芳于1996年12月6日结婚,二人育有长女张某丽(1999年1月24日出生),次女李某怡(2008年5月29日出生)。李某国于1994年死亡注销户口,张某芳于1997年3月死亡注销户口。李某文于2019年6月15日去世,生前未留有遗嘱。
在李某刚与王某花结婚前,1号院内就建有北房四间、西房三间,二人婚后不久就来此居住直到拆迁。在20世纪90年代初,1号院的集体土地建设用地使用证登记在李某刚名下。李某刚在1996年结婚后搬离1号院到Z村居住。2012年冬,因张山营镇Z村拆迁,李某刚一家搬回1号院居住直至2015年Y村拆迁。李某文、李某刚、王某花在Y村均无宅基地。
2014年,1号院内原有北房四间的基础上向西扩建了一间北房及一过道,在西房南侧扩建了二间南房。关于房屋建造出资人是李某文夫妻还是李某刚,双方各执一词。
2015年,Y村发生拆迁,根据《拆迁方案》及《拆迁方案实施细则》规定,可知:一、本次拆迁补偿方式分为货币补偿和房屋安置补偿两种,被拆迁人可以选择其中任何一种。选择房屋安置补偿的,被拆迁人应就拆迁补偿款扣减安置房预留款后,与拆迁人进行预结算,最终结算多退少补。二、被拆迁人的拆迁补偿款由宅基地房屋拆迁补偿款、奖励费和补助费构成。
2015年9月5日,S公司(甲方)与李某刚(乙方)签订《拆迁补偿安置协议》。
2018年2月6日,S公司(甲方)、李某刚及其指定的被安置人(乙一李某刚、乙二李某怡、乙三张某芳、乙四张某丽)与G公司(丙方)签订《定向安置协议》。
2018年2月6日,S公司(甲方,出租方)与张某丽(乙方,承租方)签订《地下室租赁协议》。
 
裁判结果
一、李某刚于本判决生效之日起十五日内给付王某花拆迁款336220.71元;
二、北京市延庆区延庆镇Y村1号院的拆迁利益中的定向安置房屋由王某花居住使用,待具备产权证办理条件时可直接办理在王某花名下;
三、北京市延庆区延庆镇Y村1号院的拆迁利益中的定向安置房屋由李某刚、张某芳、张某丽、李某怡共同居住使用,待具备产权证办理条件时可直接办理在李某刚、张某芳、张某丽、李某怡名下;
四、北京市延庆区世园会回迁安置房1号地下室由张某丽使用,张某丽于本判决生效之日起十五日内给付王某花地下室补偿款4000元;
五、驳回王某花的其他诉讼请求。
 
律师点评
继承从被继承人死亡时开始,李某文去世后,其遗留的个人合法财产属于遗产,应由各合法继承人予以继承。本案的争议焦点有两个:一是李某文的遗产范围问题;二是1号院拆迁利益析产继承问题。对此,法院论述如下:
一、关于李某文的遗产范围
关于1号院内房屋及对应的拆迁利益:在北京市延庆区人民法院民事案件庭审笔录中李某文之妹、侄子均称1号院内原有北房四间、西房三间为李某刚的爷爷赠与李某刚的,李某文本人的声明亦认可诉争房屋与其无关,结合延庆县政府在颁发集体土地建设用地使用证时将1号院落宅基地使用证登记在李某刚名下以及王某花、李某文结婚多年来对此均未提出异议的事实,法院确信1号院内原有北房四间、西房三间为李某刚因受赠获得的事实具有高度可能性,法院对该事实予以确认。现王某花质疑集体土地建设用地使用证的真实性,但未提交证据予以反驳,对该抗辩意见不予采信。
2014年,1号院内新建北房一间一过道、新建南房二间,王某花表示新建房屋是由其与李某文共同出资,但未提供证据证明,考虑到建房时李某刚回此居住的情况、建房材料来源、集体土地建设用地使用证登记情况、王某花与李某文的年龄等身体状况等因素,结合法院前往村委会走访调查结果,法院认定在2014年的新建房屋系在李某刚主导下建成,即使李某文、王某花存在辅助建房的行为,亦应认定为属于亲属间的无偿帮扶,新建房屋的权利人为李某刚。因此,法院认为,1号院内房屋及其对应的拆迁利益,即房屋重置成新价,不属于李某文与王某花的夫妻共同财产,亦不含有李某文的遗产份额。
关于1号院宅基地及对应的拆迁利益:在拆迁前,1号院内户上人员为李某文、王某花、李某刚、张某芳、张某丽、李某怡,上述六人均在1号院内居住,因此1号院的宅基地使用权及宅基地使用权所对应的拆迁补偿及安置利益,包括宅基地范围内未建房的空地对应的补偿利益,应由共同居住在该宅基地上房屋内的家庭成员共同享有,具体到《拆迁补偿安置协议》中即为区位补偿款及安置利益,该费用应析出属于李某文的份额作为遗产,各继承人有权依法予以分割。
关于1号院内其他拆迁利益:根据《拆迁方案实施细则》及《拆迁补偿安置协议》,1号院选择了房屋安置补偿。安置房屋是按照认定的宅基地面积给予享有安置利益的户上人员以优惠价格选购的房屋,临时安置费、装修补助费、弃房补助费、参照经济适用房管理的安置房未来交易土地出让金补助费是按照预选的安置面积而给予的相应补助费用,以上安置利益应由对1号院宅基地共同享有权利的李某文、王某花、李某刚、张某芳、张某丽、李某怡共同享有。
王某花主张1号院内房屋及宅基地所对应的拆迁利益均属于其与李某文的夫妻共同财产,应在析出属于王某花的个人部分后就属于李某文的份额作为遗产再予分割的请求,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。
二、关于1号院拆迁利益的析产继承问题
继承开始后,没有遗嘱的应按法定继承办理。第一顺序法定继承人为被继承人的配偶、子女、父母。同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等。本案中,李某文生前未留有遗嘱,故其遗产应由其法定继承人王某花、李某刚予以平均分割。诉讼中,李某刚、张某芳、张某丽、李某怡不要求对其中个人份额单独析出处理,不持异议。
关于安置房屋,虽房屋已交付但尚未办理所有权证书,故法院仅对房屋使用权进行处理,待具备产权证办理条件时可直接办理在居住使用权人名下。根据《拆迁方案实施细则》、《拆迁补偿安置协议》及《Y村安置房结算单》,王某花、李某文、李某刚、张某芳、张某丽、李某怡每人应实际享有44.5㎡的优惠购房面积。在李某文去世后,其享有的房屋安置利益应由其法定继承人予以分割。经计算,王某花继承并享有的优惠购房面积共计81.89㎡。
经核算,李某刚应支付王某花拆迁款共计753256.51元。王某花应支付李某刚已先行结算的购房款、公共维修基金、燃气接口费共计417035.8元。王某花与李某刚之间相互给付的款项应予以折抵,李某刚最终应支付王某花拆迁款336220.71元。
1号地下室系按照安置房优惠政策购买且仅限一个,属于安置房的安置利益。现张某丽已与S公司签订了《地下室租赁协议》。考虑到使用便利以及李某刚、张某芳、张某丽、李某怡同意由张某丽签订《地下室租赁协议》的意愿,法院认为由张某丽享有地下室的使用权的同时,应对共同享有安置房屋相应利益的王某花予以适当补偿。结合地下室的面积、单价以及产权情况,法院酌定补偿费为4000元,因地下室房款未在拆迁款范围内,因此由张某丽履行给付义务。
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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