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北京房产律师靳双权——个人房产婚后增值部分算夫妻共同财产吗

来源:未知  作者:未知  时间:2021-06-22

原告诉称
原告李某国向本院提出诉讼请求:判令坐落于北京市密云区1号房屋(以下简称涉案房屋)归被告所有,被告给付我房屋折价款328189.33元。
事实与理由:我与被告王某芳于2004年3月17日登记结婚,2016年3月18日经北京市密云区人民法院调解离婚。调解离婚时,涉案房屋因未办理产权证,故未进行分割,现该房屋具备了办理条件。婚姻关系存续期间,我与四被告就涉案房屋签订了《家庭房产分配协议》,明确约定此房产为王某芳的婚后财产,如我与王某芳离婚,我只能分总房款的三分之一的二分之一,因一直未予分割,故应当依照2019年市场价值计算我应分得的房屋折价款。现诉至法院,判如所请。
 
被告辩称
被告王某芳辩称,原告所述不属实。
因王某刚、李某丽、王某华的户口均在河北,不具有在北京市的购房资格,于是借用了我的名义购买了涉案房屋,准备我和我父母、王某华三方轮着还贷款。正因为涉案房屋不是我与原告的,所以四方签订了《家庭房产分配协议》,该协议中记载的内容是真实的。起初,购买涉案房屋时约定首付由我和原告交纳,前两年贷款亦由我们负责偿还,之后的贷款由我父母和王某华偿还。因购房时我和原告均无固定工作,原告亦有赌博恶习,故我二人应出资的部分均系从我娘家亲戚处借款,至今未还。
2015年北京市密云区D村面临拆迁,原告怕我瓜分其拆迁利益,要求与我离婚,但我不同意。原告于2014年6月2日亲自手写了一份离婚协议表示涉案房屋与其无关。2014年11月29日,原告将我赶出家门,但双方最终未去民政局办理离婚事宜。2015年1月原告起诉要求与我离婚,在案件调解过程中,原告表示涉案房屋与其无关,我才同意调解离婚。故我认为涉案房屋与原告无关,且因打印错误,《家庭房产分配协议》约定的本意应为李某国分得744122元的六分之一,故不同意原告的诉讼请求。
被告王某刚、李某丽、王某华辩称,与王某芳答辩意见一致,因我三人无购房资格,故借用王某芳的名义购买涉案房屋,该房屋与原告没有关系。
 
本院查明
被告王某刚与被告李某丽系夫妻关系,二人育有两女,即被告王某芳和被告王某华。王某芳与原告李某国原系夫妻关系,二人于2004年3月17日登记结婚,2016年3月18日经本院调解离婚。
2012年9月25日,J公司(出卖人)与王某芳(买受人)签订了《北京市商品房预售合同(住宅类)》,王某芳购买了坐落于北京市1号、预测建筑面积93.24平方米的房屋,房屋总价款75万元。2019年5月24日,J公司(出卖人、甲方)与王某芳(买受人、乙方)签订了《补充协议》。现双方均认可涉案房屋尚未办理产权登记,由四被告及李某国、王某芳之女李某圆共同居住。
2013年10月20日,甲方(父母方)王某刚、李某丽,乙方(大女儿)王某芳,丙方(小女儿)王某华,丁方(大女婿)李某国签订了《家庭房产分配协议》。
另查一,2014年12月29日,李某国以离婚纠纷为由将王某芳诉至本院,要求与王某芳离婚,后被本院判决驳回诉讼请求。在该案的民事起诉状中事实与理由部分记载:2013年10月20日,被告(王某芳)利用原告(李某国)喝醉酒之机,欺骗原告在其事先准备好的家庭房产分配协议书上签字,并将其家庭夫妻共同财产与其父母及妹妹共同分割,故要求婚后购买的涉案房屋归其所有,由其按照实际付款额的二分之一补偿被告……
2015年8月13日,李某国再次诉至本院要求与王某芳离婚,其中2015年9月19日调解笔录中李某国要求涉案房屋的二分之一归其所有,王某芳则表示涉案房屋系其父母给其购买的,且其与李某国之间关于涉案房屋签有协议。对此李某国认为协议是四方协议,当时其喝酒迷糊后签下三份,剩下一份看清楚后就没有签字,协议是无效的,且至今系其偿还贷款。2016年3月1日开庭笔录中记载:李某国:……另外1室楼房没有房本,不要求在本案中涉及。王某芳:1室楼房我要求在本案中解决清楚。上次调解的时候法官给了7天的时间让双方去起诉财产,原告方(李某国)没有起诉……
该案承办法官表示1室楼房涉及他人财产,本案中不予解决。李某国、王某芳均表示清楚。3月18日调解笔录中,该案承办法官表示密云区1室因为原告(李某国)没有另案诉讼,本案中无法涉及,没有对产权进一步明确,双方可以另行通过法律途径解决。李某国、王某芳均表示清楚。关于财产分割问题,民事调解书记载:夫妻共同财产:桑塔纳牌轿车一辆归李某国所有;王某芳娘家陪送的被褥、结婚照等相册、音响一套、海尔牌电视一台、李某圆的衣物和玩具归王某芳所有;李某国给付王某芳财产折价款三万元。双方婚姻关系存续期间外债六千元,由王某芳负责偿还。
现四被告持答辩意见,不同意李某国的诉讼请求,为此王某芳提交了2014年6月2日李某国与王某芳签订的《离婚协议》,载明:双方有1女儿(李某圆),由男方抚养,女方不用承担任何抚养方面的事情。女方1个月可以接走两回。因女方没有固定的生活来原(源),所(生)女儿(李某圆)由父亲李某国抚养成人,抚养费女方(王某芳)不用承担,男方(李某国)同意,王某芳名下房产男方放弃,由女方(王某芳)自行处理,与男方没有任何债务上的纠纷。王某芳另表示双方打算前往民政局办理离婚时签订了该协议,协议由李某国书写,双方签字,后因其要车,李某国不同意且等不及,双方终未去民政局办理离婚,后李某国起诉至法院要求离婚。
经询问,王某芳表示在离婚诉讼中,因无房本无法处理涉案房屋,且其想着有该协议,故未向法庭提交。王某刚、李某丽、王某华对该证据予以认可。李某国表示对以上协议的内容没有印象,但字迹确系其笔体,依据相关法律规定,签订该协议后,双方未办理离婚手续,故该协议未生效。
另查二,对于涉案房屋出资情况,四被告表示2012年8月31日王某华支付房屋定金50000元、2012年9月25日交付的首付款184122元系王某芳与李某国共同出资。后,装修时王某华支付房屋装修款79619元,李某丽支付拿钥匙时的各项费用48169元,王某华出资30000元、李某丽出资20000元购买家具家电。王某华偿还房屋贷款105876.66元,李某丽偿还房屋贷款105876.66元。为此,提交了北京市家具买卖合同、出库单、送货单、收条、发票、收据、支付宝转账账单详情截图、李某丽北京农商银行交易对手信息等。对此,李某国表示其从事了两年的小区改造工程,挣了三四十万元,其有出资。
王某芳与其商量说家里老人在老家、挣钱不多、妹妹还要上学,来密云需要租房,故家里有钱就买一处房子。通过其托关系对购房款予以优惠,手续由王某芳办理。其干活结回钱后给王某芳现金,但不清楚具体数额。签订购房合同是王某芳一人办理,贷款合同二人一起办理。其借他人的外债,王某芳直接要回,现在搞的关系都不好了。其盯着装修,装修找的小施工队,花费45000元,因砂石料是单买、找车装的,还更换了门窗,故其与王某芳婚后共同支付房屋首付款234122元、包括房屋装修款45000元在内家具、打隔断等共计79600元、拿钥匙时交纳48000余元,作为共同借款人在银行贷款并偿还房屋贷款直至离婚时止,还贷时其给付王某芳现金,王某芳偿还。其亦认可王某华曾偿还过房屋贷款,李某丽是否偿还过房屋贷款其不清楚。
另李某国表示其与王某芳自其第一次起诉离婚后分居,但财产未独立,王某芳则表示二人于2014年8月分居,分居时财产独立。但李某国、王某芳均认可分居期间,李某国未给付王某芳钱款用于偿还贷款。李某国表示自离婚后其未偿还过涉案房屋的贷款,亦未在此居住。
 
裁判结果
一、坐落于密云县1房屋归被告王某芳、王某刚、李某丽、王某华占有使用,剩余贷款由被告王某芳、王某刚、李某丽、王某华负责偿还;被告王某芳、王某刚、李某丽、王某华于本判决生效之日起三十日内给付原告李某国房屋折价款共计二十五万三千八百零四元。
二、驳回原告李某国的其他诉讼请求。
 
律师点评
依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
本案中,原告李某国持其与四被告签订的《家庭房产分配协议》,要求依照该协议的约定享有涉案房屋总房款六分之一的份额,四被告对该协议均予以认可,并表示内容属实且系自己签字,故该协议系双方真实意思表示,亦不违反法律、行政法规的强制性规定,应属有效,双方均应按照协议约定履行义务。现四被告持2014年6月2日《离婚协议》,主张李某国自行放弃了涉案房屋的相关权利,李某国对此不予认可,故本案的争议焦点为《离婚协议》的效力认定问题。
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》第十四条的规定,当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议,如果双方协议离婚未成,一方在离婚诉讼中反悔的,人民法院应当认定该财产分割协议没有生效,并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。
本案中,王某芳认可双方为办理离婚事宜签订该协议,但最终双方并未协议离婚。后李某国两次诉至法院要求与王某芳离婚,在离婚诉讼期间,王某芳未向法院提交该协议,且李某国亦要求分割涉案房屋。因涉案房屋可能涉及他人财产,后经法院释明,李某国、王某芳亦同意另案解决涉案房屋分割问题,故该协议未生效。故对于四被告的辩解意见,于法无据,不予采信。
对于涉案房屋,《家庭房产分配协议》中明确约定,如王某芳与李某国离婚,李某国只能分总房款的三分之一的二分之一。依据该协议的约定,可以认定涉案房屋系家庭共有财产。虽然李某国与王某芳早已解除了婚姻关系,但离婚时尚未对涉案房屋进行实际分割,且离婚时李某国对涉案房屋的属性、协议的约定亦持不同意见,在此期间四被告亦未主张对涉案房屋进行分割,故涉案房屋仍属于共同共有状态,而在共有状态下确有增值。
对家庭共有财产进行分割时,有协议的依照协议进行。故对李某国要求按照该约定分得六分之一的房产份额之诉讼请求,理由正当、证据充分,予以支持。现四被告主张因打印错误,《家庭房产分配协议》约定的本意应为李某国分得总房款744122元的六分之一,不享有房屋增值利益,李某国对此不予认可,四被告亦未提交充分的证据予以证明,故法院不予采纳。因涉案房屋尚未办理产权证,不具备所有权确认及分割条件,待具备产权登记条件后,可另行主张权利。本案中四被告表示不再区分各自份额,对此不持异议。
法院结合现有证据、房屋现居住状况、各自所占份额、共有关系丧失时的房屋价格等因素,确认房屋归四被告占有使用,剩余贷款由四被告偿还,由四被告给付李某国相应的房屋折价款。王某芳主张夫妻关系存续期间有共同外债,要求李某国一并承担,因对上述共同债务,李某国均不认可,王某芳亦未提交充分有效的证据予以证明,故不予采信。
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】


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