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房产律师靳双权——购房合同无效,可追偿占用费吗

来源:未知  作者:未知  时间:2021-07-24

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
黑某梅向本院提出的诉讼请求:1、请求判令双方签订的《房屋买卖合同》无效;2、请求判令剑某兰腾退位于北京市大兴区的一号房屋并支付自交房之日至实际腾房之日止的房屋占用费,按3000元/月计算;
事实和理由:2012年4月14日,黑某梅与剑某兰签订了《房屋买卖合同》,剑某兰欲购买一号房屋,房屋总价款为60万元。剑某兰至今仅支付了十万余元。合同中明确约定,该房屋性质为“商品房”,但2018年10月16日该房屋取得了不动产权证书,其中载明涉案房屋,权利性质为“限价商品住房”。在取得不动产证书后,黑某梅发现根据国家法律、行政法规的强制性规定,涉案房屋的性质不允许买卖,故我方认为双方签订的《房屋买卖合同》应属无效,我方根据相关法律规定向贵院提出诉讼请求。
 
被告辩称
剑某兰辩称:不同意黑某梅的全部诉讼请求。1、涉案房屋是黑某梅自行委托中介公司出售,剑某兰通过中介公司与黑某梅签署房屋买卖合同,并交付全部房款及中介费用,该合同系各方真实意思表示,且剑某兰已经履行完全部合同义务,该合同并未违反国家法律法规的强制性规定,属于合法有效的合同。2、剑某兰基于上述买卖行为自2012年4月入住涉案房屋,属于合法占有使用,对于黑某梅事实与理由部分有不实陈述,剑某兰已支付全部价款,并非黑某梅所述只支付了10万余元。其次该房屋的性质黑某梅应自始清楚,并非在2018年才知道该房屋属于限价房,黑某梅诉求合同无效,只是受房价上涨利益驱使,严重违反诚实信用原则,请求法院依法驳回黑某梅的全部诉讼请求。
 
本院查明
2012年4月14日,黑某梅(甲方,出卖人)与剑某兰(乙方,买受人)签订《次新房买卖合同》,约定:甲方出售的房屋坐落于北京市大兴区一号房屋;房屋权属性质为商品房;经双方协议一致,该房屋成交价款为600000元。乙方同意在签订本合同的同时支付甲方定金120000元;甲方同意乙方采取全款一次性支付的付款方式。当日,黑某梅与剑某兰在北京K房地产经纪有限公司的居间见证下,签订了《房屋买卖定金协议》,约定:签订本协议当日,剑某兰向黑某梅支付定金120000元。2012年4月21日,黑某梅(甲方)与剑某兰(乙方)签订了《补充协议》,约定:甲方所卖给乙方的房产为大产权商品房,如果不是大产权商品房违反了北京市房屋买卖规定,甲方负全责,按违约对乙方进行双倍赔偿(600000元购房款已全部付清);如果房屋买卖发生违约,甲方如违约,甲方按房屋买卖总金额六十万元的双倍赔偿给乙方。如果届时同地段、普通商品房的价格高于赔偿款的双倍,甲方须按届时现行价格赔偿。装修费十万元一并给乙方。
2012年4月21日,北京K房地产经纪有限公司出具收据,确认收到剑某兰交纳的涉案房屋中介费12000元。2012年4月21日,黑某梅出具收条,载明“今收到剑某兰购买一号房屋全部房款600000元整”。剑某兰认可黑某梅于2012年4月23日将涉案房屋交付,现涉案房屋由其居住、使用。剑某兰主张其于2012年4月14日向黑某梅账户存款250000元,于2012年4月21日向黑某梅转账3000000元,在中介见证下,现金支付黑某梅50000元。
 
裁判结果
一、确认黑某梅与剑某兰于2012年4月12日签订的房屋买卖合同无效;
二、本判决生效之日起10日内,剑某兰将位于北京市大兴区一号房屋腾退并交付给黑某梅;
 
房产律师靳双权点评
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担相应的不利后果。
根据法律规定,当事人订立、履行合同等民事法律行为,除不得违反法律、行政法规的强制性规定外,还不得违背公序良俗。违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中,双方交易转让的房屋系限价商品房。限价商品房是指政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求,由建设单位通过公开竞争方式取得土地,进行开发建设和定向销售的普通商品住房。它是具有社会保障性质的住房。相对于商品房而言,限价商品房的购买必须符合相应的规定,取得相应的资格,同时在房屋的转让方面,政府都有明确的政策性规定。根据相关政策规定,购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。对于确需转让的,向户口所在区县住房保障管理部门申请回购,回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定,回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。
本案中,双方签订的房屋买卖合同系在限售期内签订,该行为将导致其他住房紧张需要购买限价商品住房的家庭无法按正常价格和渠道购买,剥夺了其他符合限价商品房购买条件家庭购买该套房屋、享受国家住房保障政策的机会,违背了国家建立限价商品住房制度的初衷,此类行为违背了公序良俗,因此黑某梅与剑某兰签订的房屋买卖合同应依法认定为无效。
合同无效后,双方因该合同取得的财产应当予以返还,不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。因双方签订的房屋买卖合同无效,故剑某兰占有涉案房屋无合法依据,应当返还给黑某梅。故对于黑某梅要求剑某兰腾退涉案房屋的诉讼请求予以支持。双方签订的房屋买卖合同无效,剑某兰主张将返还购房款在本案中一并处理,因黑某梅对返还购房款存在争议,故在本案中不再处理,剑某兰可对合同认定无效后的相关权利另行主张。
关于黑某梅要求剑某兰支付房屋占用费的诉讼请求,在双方签订的房屋买卖合同被确认为无效合同之前,剑某兰对涉案房屋的占有并非无权占有,无需承担相应费用。故认定黑某梅的该项诉讼请求,于法无据,不予支持。
 
 
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】