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房产律师靳双权——已购买房屋未过户被拍卖,拍卖款归房主吗

来源:未知  作者:未知  时间:2021-07-24

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
李某仁向本院提出的诉讼请求:1、解除原告与王某武于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》;2、王某武、王某智返还原告购房款160万元;3、王某武、王某智给付原告经济损失190万元(房屋差价,因执行局拍卖房款为350万元,主张差价损失);
事实和理由:2013年8月1日,原告与王某武签订《房屋买卖协议书》,约定:王某武将其位于北京市302号楼房,面积87.66平方米,以160万元的价格出售给原告,购房款一次性付清;双方约定于2013年11月1日前将房屋过户到原告名下,过户的一切费用由王某武负担,如到期未能过户,王某武按每日5000元向原告支付违约金,如履行协议过程中一方违约,相对方支付二倍违约金,即320万元。协议签订当日,原告通过平安银行网银转帐方式向案外人王某义的工商银行帐户汇入160万元,王某武、王某义共同给原告出具收条,确认收到购房款。2013年11月,原告进入涉案房屋内居住,但一直未能办理过户手续。2016年7月26日,原告因房屋买卖合同将王某武诉至法院,大兴区人民法院于2016年10月14日作出民事调解书,确认双方签订的房屋买卖协议有效。2017年8月4日,原告起诉二被告要求其协助办理过户登记手续并承担违约责任,该案审理过程中,查明,2014年2月18日,涉案房屋在招商银行的抵押注销登记,2014年2月21日,被告恶意将该房屋抵押给北京贷款有限公司李某。此时王某武早已将房屋出售给原告,已经收到全部购房款且已经过了双方约定过户期限,其应该积极履行过户手续,其恶意的抵押行为,侵害原告的合法权益。该案还查明,涉案房屋于2015年9月21日被大兴区人民法院依法查封,上述情况,原告完全不知情,均系王某武恶意操作,导致涉案房屋无法过户,法院驳回了原告的诉讼请求,现涉案房屋已经进入司法拍卖的执行程序。综上所述,被告恶意违约行为导致合同履行不能,无法实现合同目的,严重侵害了原告的合法权益,给原告造成了巨大的经济损失。

 
被告辩称
王某武、王某智辩称,不同意原告的全部诉求,王某武并不是房产的实际所有权人,原告应向该房产所有权人王某义主张,房屋买卖协议也是原告和王某义协商的,被告王某智对房产出售全部环节未参与,涉案房屋不属于夫妻共同财产,王某智与本案无关。原告在其他案件中的陈述,原告在购买本房产时,明知房屋上设有抵押,其自愿承担风险,故其主张的损失实际上应是其承担风险的一部分,所以无权向被告予以主张。
第三人王某义述称,王某武是我弟弟,我购房时因北京的限购政策,我名下已有房,没有购房资格,就借用我弟弟的名义购买了涉案房屋。因我着急做一个工程,就把涉案房屋挂到网上卖,原告是通过熟人私下找的我来买房,我们私下就达成了买卖协议,没有通过中介。涉案房屋当时值200多万,因我着急用钱,我就以160万元的低价出售给原告,前提条件我也和原告说了,这个房子暂时过不了户,因为银行有贷款,当时都告知原告了,原告也是认可的。到我们签协议的时候,我才把王某武叫过来,因为是他的名字,所以需要他亲自签。这个房款是原告打到我名下的,钱也是我实际使用,与王某武无关。原告把房款打给我之后,我就把房屋腾空交给原告使用了。我因为做工程,工程款回款慢,导致涉案房屋一直未给原告过户。从2013年原告打款给我之后,一直到现在都是由原告实际居住的。对于原告的诉求,想解除合同退钱的话,因这个钱是我实际使用的,与王某武无关,我愿意承担解除合同、退还房款的责任,但赔偿损失的责任不用这么多,当时我卖给原告也是低价出售的,这么多年原告也是一直使用的,我认为应适当的少赔一些。

 
本院查明
2013年8月1日,李某仁(买受人)与王某武(出卖人)签订《房屋买卖协议书》,约定:“现有北京市大兴区302室,面积87.66㎡,房主王某武卖给李某仁,房款160万元整,一次性付清。双方约定房屋产权于2013年11月1日前过户到李某仁名下,过户中发生的一切费用都由原房主王某武承担。如到期未能于2013年11月1日前过户到李某仁名下,房主王某武按每日5000元违约金支付给李某仁。过户后房屋交给李某仁。如中途双方有一方在协议执行中违约,向对方支付2倍违约金,即3200000元整。”协议签订当日,李某仁向王某义的工商银行账户汇入1600000元。王某武与王某义共同向李某仁出具收条,载明:“今收到李某仁交来购买坐落大兴区302室房屋款1600000元。因李某仁向王某武转卡失败,改为李某仁向王某义转入人民币1600000元整。”收条尾部有王某武、王某义的签字及捺印。
2016年7月26日,李某仁因房屋买卖合同纠纷将王某武诉至本院,本院于2016年10月14日作出(民事调解书,内容为:一、李某仁与王某武于2013年8月1日就涉案房屋签订的房屋买卖协议有效;二、案件受理费9600元由被告王某武负担。
2017年8月4日,李某仁又将王某武诉至本院,请求本院判决王某武协助李某仁办理涉案房屋的过户登记手续、承担全部税费,并赔偿违约金200000元。但因涉案房屋已被本院查封且存在抵押登记,房屋买卖协议存在继续履行的障碍,客观上暂无法办理产权过户手续,且李某仁经本院依法释明仍未变更诉讼请求,故本院于2018年3月30日作出民事判决书,判决驳回李某仁的诉讼请求。
另查,2012年12月24日,银行作为抵押权人就涉案房屋设定最高额抵押权登记,该笔抵押于2014年2月18日办理注销登记,注销原因为贷款结清。2014年2月21日,H公司作为抵押权人就涉案房屋设定抵押权登记。
H公司与刘某某、王某武借款合同纠纷一案,本院于2016年7月15日作出民事判决书,判决:一、刘某某偿还H公司借款本金5000000元并支付借款利息;二、刘某某支付H公司律师代理费136600元;三、如刘某某未履行上述第一项、第二项义务,则H公司对刘某某名下位于北京市大兴区1001号房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权;如刘某某未履行上述第一项、第二项义务,则H公司对王某武名下涉案房屋拍卖、变卖所得价款在上述第一项和第二项范围内享有优先受偿权。判决书生效后,刘某某、王某武未如期履行判决书确定的义务,H公司向本院申请强制执行,本院于2016年8月25日立案执行。执行过程中,本院于2016年11月1日查封涉案房屋。后杨某某以其受让H公司就民事判决书享有的全部债权为由,申请变更为申请执行人,本院于2016年12月26日作出执行裁定书,裁定变更杨某某为申请执行人。李某仁就涉案房屋提出案外人异议,本院于2019年5月9日作出(执行裁定书,裁定中止对涉案房屋的执行。杨某某不服该裁定,向本院提起案外人执行异议之诉,本院于2019年9月26日作出民事判决,判决:准许执行北京市大兴区302房屋。
庭审中,针对第三人王某义陈述涉案房屋系其用其弟弟王某武的名义购买,购房款系其实际收取及使用,其愿意承担本案相关法律责任,李某仁称:我方认为法律上不存在借名买房的事儿,我方是和王某义联系,但房主为王某武,后续多项判决主体均为王某武,具体王某义与王某武之间对房屋的约定与我方无关,虽然第三人王某义当庭认可是其原因导致没有过户,愿意承担各项责任,但本案中我方仍要求由王某武、王某智承担责任,不要求由王某义承担相关责任,其内部之间的关系由其内部自行解决。王某武、王某智称:我方认为应由房屋实际权利人王某义承担相应责任,借名买房的行为并不为法律所禁止。第三人王某义称:原告当时知道我是用我弟弟的名义买的,他也没有异议,希望原告实事求是,我愿意承担本案的责任。
 
裁判结果
一、自本判决生效之日起解除李某仁与王某武于2013年8月1日签订的《房屋买卖协议书》;
二、王某武于本判决生效之日起十日内返还李某仁房款1600000元;
三、王某武于本判决生效之日起十日内赔偿李某仁经济损失1500000元;
 
房产律师靳双权点评
根据庭审查明的事实情况和相关证据及已生效判决,可以判定王某武未按房屋买卖合同约定履行过户义务,导致无法实现合同目的,属于违约行为。关于王某义与王某武之间借名买房的问题,并不妨碍李某仁行使其向房屋买卖合同相对方主张违约责任的权利。故,李某仁要求解除双方签订的房屋买卖合同并要求王某武退还房款160万元的诉讼请求,符合合同约定及法律规定,予以支持。
对于李某仁要求王某武赔偿经济损失190万元(房屋差价,因执行局拍卖房款为350万元,主张差价损失)的诉讼请求,因王某武系违约方,应对李某仁的合理实际损失予以赔偿,但对于具体赔偿数额,参考合同履行情况、当事人的过错程度、实际损失等因素综合考虑,酌情确定为由王某武一次性赔偿李某仁实际损失150万元。。
 
 
 
 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...【详细】