(四)用益物权说。用益物权就是在他人所有之物上设定的物权。《物权法》规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。用益物权说认为，公有房屋使用权由于具备使用权人对公有住房的实际控制权、支配权，所有人的权利被虚化、弱化;使用权没有期限限制并可由遗属继续使用;所有权人行使所有权受到使用权人的限制以及公有房屋使用权凝结着职工的劳动价值，因此，公有房屋使用权基本符合用益物权的法律特征。与国有土地使用权、农村土地承包经营权类似，属用益物权。物权法之所以没有将公房使用权规定为用益物权，主要是因为公房使用权作为特定历史条件下的产物，在不久的将来即将退出历史的舞台，如果对一项没有生命力的权利进行规范，势必要加大立法成本。
建设部1994年的《城市公有房屋管理规定》中明确公有房屋使用权人不能通过出租、出售等方式进行收益。但这部规定已经于2001年废止。现在，随着公有住房改革的深入和二级房产交易市场的放开，公房使用权象农村土地承包经营权一样已允许流通。其作为用益物权的主要法律障碍是物权法定原则。公房使用权在《物权法》和其他法律中都没有规定，只能从法理的角度认定公房使用权是用益物权。#p#分页标题#e#
关于公房使用权转让合同的效力问题，有观点认为，未经产权人同意转让公房使用权的行为无效。不同的意见主要有：第一，公房使用权从其法律特征上看，是允许转让的。而且，转让的是房屋的使用权，并未对产权人的产权造成任何侵害;第二，按照合同法规定，当事人之间订立的合同，只要不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，不违反法律法规禁止性规定，就应为有效合同，受法律保护。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)中第四条规定“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规，行政规章为依据。”;第三，从房地产市场的客观情况来看，公房使用权是被允许自由交易的。因此，未经产权人同意转让公房使用权的应属有效合同，如果因产权人拒绝办理更名手续，应由出卖人承担违约责任。
关于公房使用权能否继承问题，传统的观点认为，按照继承法，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，而公房并非死者个人财产，不属于遗产，当然不发生继承问题。公房使用权是可以继承的，主要理由有：第一，遗产既包括公民死亡时遗留的个人合法财产，也包括财产权利。例如，公民生前享有的担保物权如抵押权、质押权、留置权，在公民死亡时可与其所担保的债权一并作为遗产;公民享有的土地使用权，典权在权利存续期间，在土地使用权人、典权人死亡时，该土地使用权、典权属于遗产范围。可见，他物权包括的担保物权和用益物权均可作为遗产，公房使用权作为一种典型的财产权利当然可以作为遗产;第二，公房使用权名为公房租赁，实质具有实物工资的意义。如果这种权利不允许继承，将侵犯继承人的合法权利。
关于家庭成员之间的房屋使用权纠纷，反映在实务中主要是家庭成员关系不睦，具名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷。要解决这类问题，首先要解决在实践中存在分歧的“关于使用权房屋的同住人口是否能够构成对房屋的共同使用问题”。对该问题有两种观点，一种观点认为，同住人口不能当然地拥有共同使用权，而是要区分情况来加以确认。如在取得公房使用权时，除承租代表人外，已明确列入承租人，即公房使用权证上明确确认的同住人口的，方可构成共同使用权。另一种观点认为，共同居住超过二年的，可视为共同使用权人，理由是建设部《城市公有房屋管理规定》第二十八条规定：“承租住宅用房的承租人在租赁期限内死亡，其共同居住两年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理变更手续”。该规定从另一角度可推论出共同居住超过两年的，可视为有居住权。但该规定已经于2001年被废止。对这个问题，应根据实际情况来确定争议的公房使用权是否已经演变为了家庭共有财产。这里的共有是指所有权以外的财产权，学理上称为准共有，即按份共有或共同共有所有权以外的财产权共有。共有的产生通常是基于当事人的意思表示和法律的直接规定，居住本身不会产生共有。因此，同住人口是否对共同居住的房屋具有共同使用权，要看该房屋是否已经转化为家庭共有财产或系共同投入所得。在取得公房使用权时，除承租代表人外，其他同住人口作为分房时确定面积等因素的一个重要条件的，或其他同住人***纳了增加面积款的，或所交旧房为其他同住人口的共有财产的，即使房屋使用权证上未明确记载该同住人口为共同承租人，也可构成共同使用权。否则，仅凭居住或户籍不能构成对公有住房使用权的共同使用权。
对于家庭成员关系不睦，具名承租人要求其他家庭成员腾房而引起的纠纷，根据以上分析，如果争议的公房使用权中有其他家庭成员的财产份额，构成共同使用权，在共同使用权分割之前，共同使用权人不能妨碍其他共同使用权人行使权利。因此，具名承租人要求其他家庭成员腾房的，法院应驳回其诉讼请求。另外，大陆法很多国家法律均规定未成年子女对其父母的房屋享有居住权，父母要求未成年子女腾房的，也不能得到支持。如所争议的公房使用权不构成共同使用权，现行法院司法判例的主要观点是确认对公房使用权行使居住权，应全面考虑当事人的年龄、劳动能力及家庭成员情况等，且公民在成年并具备劳动能力后应当依靠自己的诚实劳动自立生活。法院在审理此类案件时，在法无明文规定的情况下，不得拒绝裁判。法官应依据诚实信用原则和公序良俗原则维护社会公平和正义。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...