北京房产律师点评房改房买卖合同纠纷案例
来源：未知 作者：未知 时间：2012-12-14
【基本案情】
陈某原系某国有单位(以下称单位)职工，1998年，单位向A房地产公司(以下称房地产公司)购买了36套商品房，并将其中1102室分给了陈某。1998年11月30日，房崖经建筑安装工程质量监督站检测合格。1998年12月30日，陈某与单位签订了(关于购买住房协议》，向单位交纳了30028的购房预付款，向房地产公司交纳了部分进住款。陈某接收房屋后，发现新住房有多处裂缝，即与单位、房地产公司交涉，提出房屋质量有问题。房地产公司、单位及有关建设主管部门分别委托房屋安全鉴定处、江苏省建筑工程质量检测中心、南京市建筑安装工程质量检测中心对该房崖硅强度、裂缝进行检浏，均认定裂缝不影响安全使用，建议进行维修，但陈某不同意维修而要求换房。双方就维修事宜经多次协商未能达成协议，陈某因此向法院起诉，要求换房并赔偿损失。
【判决意见】
争议房屋是由陈某所在单位向第三人房地产公司购买的商品房，后作为单位福利以房改房的形式出售给原职工陈某，双方签订了购买住房协议。但就房星买卖的性质而言，被告与第三人之间是商品房买卖关系，适用《合同法》的有关规定，而原告与被告间是因福利分房而产生的房改房买卖关系，但我国现行法律法规尚未时房改房买卖问题作出具体的法律规定，因此对当事人间因福利分房而产生的房改房买卖中的纠纷，在处理时应遵循公平原则。本案专家论证形成的意见认为房屋裂缝不符合结构性裂缝特征，为无害裂缝，不影响房崖的安全使用，也即该房能满足原告购此房用于居住使用的根本目的。在此情况下原告要求换房的理由不足，但并不能免除本案被告、第三人时房屋存在的质量问题进行维修的义务，至于陈某要求赔偿其他损失，因未提出具体损失依据，不予支持。
【北京房产律师靳双权点评】
本案涉及以下两个值得争议的法律问题。
问题一:房改房买卖合同是否适用《合同法》?
本案中涉及的关于房改房买卖纠纷的法律适用问题，法院认为我国尚未有关于房改房相关的法律规定而模糊地“遵循公平原则”，笔者认为不妥，虽然房改房买卖纠纷确实是由福利分房产生的，法律也没有对房改房问题进行专门的规定，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条也规定“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拔、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，有关部门申请解决。人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找，但该规定只是“占房”、“腾房”纠纷不受理。
其实公房或经济适用房的买卖的法律关系还是很清楚的。与商品房相比，房改房(或经济适用房)在购买对象、购买价格等方面有所限制，整个房屋买卖的过程需要经过审批、签约、登记等程序，在审批这个程序中，有关房改行政主管部门和单位作为审批者，地位与被审查者，即购房者当然是不平等的，具有行政管理的性质，但一旦进入签仃买卖合同的阶段，其中的法律关系就发生变化，单位作为房改房的出卖人、开发商作为经济适用房的出卖人，应当依合同展行交房、办证等合同义务。显而易见，就房屋买卖这一法律关系而言，在购买合同签仃后买卖双方是平等主体间的买卖法律关系，买卖双方所签仃的合同具有法律约束力，受民法、合同法等法律的调整，而不是如法院在判决意见中写道的“没有法律规定”。
问题二:关于房改房的换房请求认定?
虽然律师不赞同法院关于本案合同法律性质的认定，但法院以不影响安全使用的鉴定意见为主要依据，判决不支持陈某的换房的请求应当是妥当的。
律师认为，房改房与商品房买卖在标的物上的不同在于，商品房买卖有了特定的标的物，才成立房屋买卖关系，而公房或经济适用房的买卖往往是先有买卖双方，然后才确定具体的标的物，而且标的物不是特定不变的。因此，如果商品房出卖人交付的标的物存在根本瑕疵，购房人只能要求解除合同和赔偿损失;而公房或经济适用房的购买，则由于标的物的非特定性，如果房屋存在根本缺陷，购房者可以要求换房。
但本案中，根据鉴定意见，房屋裂缝仅仅是瑕疵问题，不影响房屋安全问题，而裂缝造成的使用问题，可以通过维修解决，房崖不存在根本缺陷，因此，对购房人要求换房的请求不应支持，判决开发商维修是妥当的。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】