未经同住人同意擅自购买公房，合同被判无效案例
来源：未知 作者：未知 时间：2013-01-21
法定代表人陆某兴，总经理。
原告瞿某甲诉被告章某、上海浦东新区##物业发展公司房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由审判员高洁华独任审判。公开开庭进行了审理.原告瞿某甲、被告上海浦东新区##物业发展公司之委托代理人张某宪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告瞿某甲诉称，原告与被告章某系表兄妹关系。原告与哥哥瞿某乙、原告之外祖父沈某照（1995年3月1日去世）、被告之母沈某妹及被告五人于1988年8月因原居住的川沙县金浜四队住房动迁安置了浦东新区德平路##弄23号203室（以下简称系争房屋）公有住房。原告于1992年起即入住该房屋并将户籍迁入。近期得知，两被告于2000年9月19日签订公有住房出售合同，被告章某购买系争公房产权，并登记被告章某为房屋的权利人。因被告章某购买公有住房未告知原告，也未经原告同意，原告多次与被告交涉，被告章某均予拒绝。原告认为，两被告违反上海市有关公有住房出售政策，严重侵犯原告合法权益。故诉请要求确认两被告于2000年9月19日签订的位于浦东新区德平路##弄23号203室公有住房出售合同无效。
被告章某辩称，首先，原告不是系争公房的同住人，其无权要求确认两被告签订的公有住房出售合同无效。其次，被告章某在2000年购买产权时原告是知情的，家庭购房协议书，虽不是原告亲笔签名，但原告将私章交于被告父亲后由被告父亲在协议书上盖章。况且被告购房至今已近八年，现原告主张已超过诉讼时效。请求驳回原告的诉请。
被告上海浦东新区##物业发展公司辩称，被告章某购买系争公房是享受农民购买公有住房优惠政策，其在购房时向本被告提供住房调配单及由同住人签名家庭购房协议。根据住房调配单记载，原告不是系争公房的安置人员，而章某购买系争公房符合有关政策规定。章某提供的家庭购房协议书，本被告根据有关规定对该协议的形式要件进行审查，对是为本人亲笔签名不作审查，本被告也不承担证明责任。现被告之间就签订的公有住房买卖合同合法有效。且购房时间已近八年，原告提出诉讼请求，已超过诉讼时效，请求驳回原告的诉请。
经审理查明，原告瞿某甲与被告章某系表兄妹关系。原本市川沙县洋泾乡金浜四队陶家宅39号房屋内有原、被告及原、被告之外祖父沈某照、原告之兄瞿某乙、被告之母沈某妹五人户籍。1988年8月，洋泾乡金浜四队陶家宅39号房屋被动迁，原、被告之外祖父沈某照与动迁部门签订动迁协议书，协议书中明确安置人口五人。安置的房屋位于##新村2-23-203即德平路##弄23号203室一房一厅公房。1991年8月，原、被告一户可办理公房入住手续，动迁部门开具的住房调配单中对新配房人员一栏中，可填写一名租赁户名，三名家庭主要成员。原告未被告列为新配房人员一栏内，但配房人口仍确定为5人。房屋入住后，原、被告等五人户籍均迁入系争房屋内。因住房面积小，原告一直居住于单位宿舍。1995年3月沈某照去世。2000年8月，被告要求购买公房产权，在购房时物业部门核定该户人数为四人，即原、被告及原告之兄瞿某乙、被告之母沈星妹。2000年8月9日，被告之父（2003年去世）请人填写一份职工家庭购买公有住房协议书，协议书约定的内容为，系争房屋承租人或受配人姓名为沈某照，经与本户同住成年人协商一致，同意购买上述房屋。上述房屋的房地产权利人确定为章某。协议中所有同住成年人的签名均是被告之父请他人代签。在同住人盖章一栏中，均有各同住人私章，其中原、被告及原告之兄三人印章相似。2000年9月被告章某与被告上海浦东新区##物业发展公司签订上海市公有住房出售合同，将系争房屋的产权购于被告名下。2001年9月，被告章某取得上海市房地产权证，房屋权利人登记为被告章某一人。2008年初原告生育儿子要求其子户籍报入系争房屋内，遭被告章某拒绝，并得知章某已购买公房产即提起诉讼。审理中，原告否认自己有私章且曾交于被告父亲的事实。
以上事实，由动迁协议书、住房调配单、本户人员情况表、职工家庭购买公有住房协议书、上海市公有住房出售合同、上海市房地产登记册、户籍登记册及当事人的陈述等在案佐证。
本院认为，系争浦东新区德平路##弄23号203室房屋系原、被告等人原居住的房屋动迁安置取得，住房调配单上虽未将原告的名字列在新配房人员一栏内，但根据动迁时，被动迁房屋内的户籍人口、动迁协议书中确定的安置人数及住房调配单的实际填写空格数，应当确定原告为德平路##弄23号203室房屋的安置人员。房屋分配后，原告未居住的原因，也只是房屋面积小居住困难的因素。因此，本院认定原告为德平路24弄23号203室房屋同住人。根据出售公有住房的规定，购买公有住房的对象为获得新分配住房的具有本市常住户口的职工和在住所地具有本市常住户口的公有住房承租人或年满18周岁的同住成年人。家庭人员在购房时应协商一致，并在职工家庭购买公有住房协议书上签名盖章。原、被告系浦东新区##路##弄23号203室的公房的受配人，均具备购买该房产权的资格。现被告未经原告同意，委托他人冒用原告签名，购买了系争房屋的产权，其行为违反了公有住房出售的相关规定，损害了原告的权益，原告诉请本院应予支持。对于被告称，职工家庭购买公有住房协议书，原告没有签字，但盖有原告私章，应当认定原告知道而且同意被告购房的事实。本院认为，职工家庭购房协议书上原告盖章，原告否认自己有私章，现被告未能举证证明，该印章原告曾经使用过，在被告购房时是原告交于被告之父的事实。从印章的字体、大小辩别，原、被告的印章上字体相似，不排除被告之父在办理购房手续时为原、被告一起刻章的事实，故对被告的辩解本院不予采信。至于被告所抗辩的本案已过诉讼时效期间一节，虽然从原告被侵权开始计算，至今已逾八年。但根据法律规定，诉讼时效期间应从被侵权人知道或应当知道权利被侵害时起计算，现原告称于2008年才知道被侵权，被告对此有异议，作为侵权人，被告对此应承担举证责任，然被告未能提供证据，故对其主张，本院不予采信。据此，根据《中国人民共和国民法通则》第五条、第六条之规定，判决如下：
被告章某为购买浦东新区德平路##弄##号203室公有住房与被告上海浦东新区##物业发展公司签订的《上海市公有住房出售合同》无效。
案件受理费人民币50元，减半收取计人民币25元，由被告章某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了...【详细】