房产律师——不具备购房资格与他人签署的借名买房协议能否对抗第三人

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李某霞上诉请求：1.撤销一审判决，确认北京市通州区一号房屋归李某霞所有，解除对该房产的查封，停止对该房产的强制执行。2.一审、二审诉讼费用由李某强承担。

事实与理由：1.本案诉争房产系李某霞与原房主张某英因欠款纠纷案在通州法院执行过程中为挽回损失，执行和解以房抵债而来，并非李某霞有意规避限购借名买房，一审法院认定事实不清，适用法律错误。2.本案一审中，李某霞提交了数十宗证据充分说明本案房产真实权利人系李某霞，刘某亮仅是名义登记人。不动产登记簿记载与真实权利状态不一致时，应以真实权利情况确定房屋归属之相关规定，一审法院仅房产登记认定产权人有误。3.李某霞与张某英、刘某亮以房抵债、挂名登记行为，未违反法律法规强制性规定，未损害社会公共利益，合法有效。

李某霞与刘某亮、张某英不是单纯的借名买房关系，而是在执行过程中以物抵债，在三方对房屋产权归属没有任何争议的情况下，完全没有必要将房屋过户至李某霞名下，李某霞没有过错。4.涉案房屋实际权利人系李某霞，刘某亮仅是名义产权人。李某强对房产的权利来源于刘某亮对房产的权利，无法与李某霞对抗，李某强对刘某亮债权形成时并无本案诉争房产，不存在为逃避执行转移财产之说，应排除李某强的执行。

被告辩称

李某强辩称，不同意李某霞上诉请求，同意一审判决，一审判决认定事实正确，适用法律正确。

刘某亮未到庭发表意见。

法院查明

李某霞向一审法院提出诉讼请求：1、确认位于北京市通州区一号房屋归李某霞所有；2、请求判令解除对北京市通州区一号房屋的查封并中止对该房屋的强制执行；3、本案案件受理费由李某强负担。

一审法院认定事实：李某强与刘某亮民间借贷纠纷一案，北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）判决刘某亮偿还李某强借款本金95万元及借款利息，该案件发生法律效力。后刘某亮未偿还上述借款本金及利息，李某强向朝阳法院申请强制执行，朝阳法院依法查封了一号房屋。李某霞向朝阳法院提出执行异议，朝阳法院认为李某霞的主张不符合相关法律规定，对其异议主张不予支持，故裁定驳回李某霞的执行异议申请。

2017年5月19日，北京市方正公证处对李某霞与张某英签订的《借款合同》进行公证。李某霞于2017年5月26日取得《不动产登记证明》，载明被担保数额为165万元。

李某霞称因张某英未偿还上述债务，其向北京市通州区人民法院申请强制执行，因考虑在法院的执行过程中，对涉案房产进行评估、拍卖等工作，对涉案房产的价值贬损较大。故李某霞与张某英达成协议，用涉案的房屋折抵张某英所欠李某霞的债务。李某霞称因张某英欠案外人钱某金10万元，且该房屋被河北省人民法院查封，后李某霞将该10万元偿还给钱某金，人民法院解除了涉案房屋的查封，达到了过户的条件。因李某霞不具备北京市商品房购房资格，故李某霞作为甲方与作为乙方的刘某亮于2018年6月5日签订《借名购房协议》，约定：甲方以乙方名义购买一号房屋，乙方同意甲方以自己的名义购买上述房屋；甲方以乙方名义所购房屋的所有权归甲方所有，乙方代甲方持有所购房屋，甲方支付乙方酬劳2万元；因所购房屋产生的所有款项均由甲方承担支付；

2017年5月19日，甲方借给张某英165万元，并在北京方正公证处做出具有强制效力的公证书，约定借款期限为两个月，借款到期后，张某英无力清偿，截止2018年6月5日，张某英欠甲方201万元，张某英无力清偿债务，将所购房屋折价抵债，甲方不再向张某英支付任何费用；甲方享有对所购房屋全权占有、使用、收益及处分的权利。因甲方实际占有并使用该楼房，乙方不得做影响甲方正常使用的行为；因甲方为该房屋的所有人及使用人，作为代理人的乙方和名义上的产权人，在任何情况下不得对该楼房进行侵占、破坏、转卖、出租、抵押及赠与等行为，乙方以上行为均无效，造成甲方损失的用当承担相应责任。

2018年6月6日，张某英作为出卖人与作为买受人的刘某亮签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房款总额为110万元。李某霞称刘某亮并未实际支付上述房款。李某霞提交《北京增值税普通发票》、《税收完税证明》及pos机刷卡记录用于证明涉案房屋的所有交易费用均由李某霞支出。

2018年6月15日，刘某亮取得一号房屋的不动产登记证书，同日该房屋设定抵押登记。李某霞称其为了控制风险，在本案房屋上设定抵押登记。

李某霞称目前涉案房屋由其控制，现在处于出租的状态，租金由李某霞收取。

一审法院认为：案外人提起执行异议之诉的，应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。根据已经查明的事实可以认定一号房屋登记在刘某亮名下，本案争议的焦点在于李某霞与刘某亮签订的《借名购房协议》是否能够排除法院的强制执行。首先，涉案房屋的不动产权证书显示登记所有权人为刘某亮，该登记具有公示公信效力，在无其他相反证据的前提下，应推定刘某亮为涉案房屋的产权人；

其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，李某霞称因其本人无北京市购房资质，故涉案房屋登记在刘某亮名下。法院认为北京市购房政策系为了落实国家及本市房地产市场调控政策，进一步做好本市房地产市场调控工作，促进房地产市场平稳健康发展而制定。李某霞明知其没有北京市购房资质而与刘某亮签订《借名购房协议》，该行为意图规避相应的行政监管，在一定程度上扰乱了市场秩序，损害了社会公共利益，该协议并不能认定为合法有效的书面合同。并且，该房屋系因李某霞自身原因而无法过户到其名下，故上述协议不能够排除法院对涉案房屋的强制执行；最后，李某霞与刘某亮签订《借名购房协议》并不具有确认物权的效力，依据该协议李某霞与刘某亮之间实为债权关系，不能排除本案的强制执行。综上，李某霞的诉讼请求于法无据，法院不予支持。

本院二审期间，李某霞提交证据两份。证据1，河北某法院判决书，用于证明类案判决认定不动产证登记的产权与房屋真实权利人不一致的，应以真实权利状态确定产权人，可排除法院的强制执行。证据2，北京市公安局朝阳分局的立案告知书（刘某亮报案被诈骗案）、刘某亮向某转账的16张手机转账的截图，用于证明李某强与刘某亮非借款关系，实际上是合伙投资。李某强认为上述证据均不属于二审新证据，不应予采纳；判决案例与本案事实无关；第2组证据均没有原件，真实性、证明目的均不予认可，与本案无关。其他当事人均未提交证据。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。

裁判结果

一审法院判决如下：驳回李某霞的全部诉讼请求。

二审判决：

驳回上诉，维持原判。

房产律师点评

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

本案中，李某霞应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。首先，根据《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定除外”，第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。根据上述规定可知，物权保护应当遵循登记和公示原则，未经登记的不动产不具有对抗第三人的效力。

涉案房产登记在刘某亮名下，刘某亮系具有公示公信力的所有权人，李某霞所述与刘某亮签订《借名购房协议》属于合同行为，仅对约定双方产生约束力，双方并未将涉案房屋权属转移登记至李某霞名下，不产生物权变动的法律后果，不发生物权效力，故李某霞不能据此直接享有对涉案房产的所有权，而系对刘某亮的债权请求权。该债权请求权不足以排除执行。第二，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，李某霞所称其本人并不具有北京市购房资格，但仍与刘某亮签署《借名购房协议》以物抵债，即李某霞为规避购房政策，主观上故意将涉案房屋登记在他人名下，显然李某霞对涉案房屋未登记在其名下存在过错，系因其本人原因未办理登记，其应当对涉案房屋登记在他人名下的风险有所预见并承担由此带来的风险责任。综上，一审法院认定李某霞就涉案执行标的不享有排除执行的权益，具有事实和法律依据，法院应予维持。李某霞所提上诉请求，依据不足，法院不予支持。