签订“小产权房”买卖合同无法过户可以起诉解除合同

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

赵某林向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付退房款415000元；2．判令被告支付原告逾期付款违约金；3．判令被告承担本案保全费和诉讼保全担保保险费。

事实与理由：原告想在北京买房，通过中介认识孙某华，孙某华称其有小产权房出售，且“小产权房已得到国家认可”。原告于2011年3月8日与被告签订了小产权房屋买卖合同，合同签订后，原告付清了房款，被告也依约交付了房屋。后原告发现村里镇里都没有涉案房屋的登记备案，无法将所有权过户至其名下，原告就找被告协商退房事宜，2013年12月14日双方签订《退款协议》。但到2014年12月1日，被告未依约退房款。故原告诉至法院。

被告辩称

孙某华辩称：第一，双方签订的退款协议是在被告被胁迫的情况下签订的，且双方一直未履行，原告向法庭出示的录音是在2019年形成，在协议签订后7年多时间里，原告一直占用房屋；第二，自2013年原告提出退款并签订所谓退款协议之后，原告始终主张履行合同，所以退款协议没有履行，而且是无效的，法院应当驳回原告的诉讼请求。

孙某华向本院提出反诉请求：1．判令赵某林向孙某华支付房屋租金445200元及利息135000元，物业管理费81684元、维修等其他费用32098．47元及利息65000元，以上共计758982．47元；2．本案反诉费由赵某林负担。

事实与理由：2011年3月8日，反诉人与被反诉人签订一份“小产权房买卖合同”。反诉人将其自行开发的一套约85平方米的小产权房卖给被反诉人，合同签订后，被反诉人按约定将房款交给了反诉人。2020年北京市政府按统一要求，要将非法建设的小产权房进行强制拆除，被反诉人向法院提起诉讼，要求反诉人按合同款项退还被反诉人的房款。按合同无效各方返还的法律原则，反诉人要求被反诉人支付房屋占有使用期间的房租费用及物业管理费、水电费。为此向法院提出反诉，望判如所请。

赵某林辩称：一、不同意支付房屋租金及利息。答辩人通过中介认识的被答辩人，被答辩人称其有小产权房出售，且“小产权房已得到国家认可”，答辩人也到实地查看，确实有被答辩人诉说的房屋，就听信了被答辩人的说法，于2011年3月8日与被答辩人签订了《小产权房屋买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）。后答辩人夫妻入住涉案房屋又发现村里镇里都没有涉案房屋的登记备案，无法将所有权过户到其名下，才得知涉案房屋是违法建筑，且早在2010年3月8日，北京市规划委就进行了认定。在被认定为违法建筑1年后，被答辩人仍将涉案房屋转让给答辩人，是明显的欺诈行为。

答辩人就找被答辩人商议退房退钱，在2013年12月14日，双方签订了《退款协议》，约定在2014年12月1日之前，被答辩人应退清答辩人房款415000元，在房款退完后，答辩人将涉案房屋退还给被答辩人。因此，答辩人要求退还房款是基于《退款协议》的约定，并非被答辩人主张的“因房屋买卖合同无效的返还”，《退款协议》是双方于房屋买卖合同解除后各自所应承担责任的约定，独立于房屋买卖合同，是双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行《退款协议》约定的内容。

在《退房协议》签订后，答辩人数次催促付款，被答辩人都以各种理由拖延，因此，答辩人占有房屋是合法占有，在2011年3月8日至2014年12月1日期间基于房屋买卖合同和《退款协议》的约定可以占有；在2014年12月2日之后占有是因为被答辩人迟迟没有履行退款义务，根据《退款协议》的约定，应先退款再退房，但在《退房协议》签订后，答辩人数次催促付款，被答辩人都以各种理由拖延。根据《民法典》第526条规定，“当事人互负债务，有先后履行顺序的，应当先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求”，答辩人享有先履行抗辩权。被答辩人在2021年3月20日提起反诉之前从未主张过房租，已超过诉讼时效。

二、不同意支付物业管理费、维修费等其他费用。综上，请求法院驳回被答辩人的全部反诉请求。

本院查明

2011年3月8日，孙某华（出卖人、甲方）与赵某林（买受人、乙方）签订《小产权房屋买卖合同》，约定，甲方自愿将位于北京市昌平区一号房屋（建筑面积85平方米）以41万元的价格出售给乙方；本合同签订时，甲乙双方都不具备过户条件。该合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，赵某林支付了购房款，孙某华向赵某林交付了房屋。

2013年12月14日，孙某华（甲方）与赵某林（乙方）签订《退款协议》，约定，甲、乙双方于2013年8月29日商谈退款条件如下：在2014年8月29日之内，因该房不能自由上市交易，因此将一号房屋由赵某林退还孙某华，在这期间，赵某林不拿房租，孙某华用赵某林房款不拿利息，若2014年12月1日前甲方退清乙方房款，退款金额415000元（以原房价为准）甲方房款退完后，乙方归还房屋。后孙某华未退还房款，赵某林亦未退还房屋。

2019年12月经济合作社（甲方，以下简称经济合作社）与孙某华（乙方、被腾退人）签订《腾退补偿协议》。协议约定，乙方在使用土地上建设的地上物经评估公司评估，且经甲乙双方确认，腾退补偿款共计1869008元；乙方应在本协议签订前结清租赁期间应予交付的水费、电费、租金等因使用土地产生的全部费用；乙方应于本协议签订后一周内将使用土地及地上物全部交予甲方，并将房屋钥匙和水、电费结清证明（如有）交甲方，经工作人员验收合格后为乙方出具交房验收单，交房验收单签署后，所交付的地上物权属全部归甲方所有。

该协议还对其他内容进行了约定。后村委会（甲方）与孙某华（乙方）签订《自主腾退项目租金补交确认书》，约定自2010年10月底起至2019年5月止共8年7月，乙方应按照每年每亩25000元标准补交乙方占有土地期间的租金，共应向甲方补交租金257459元，本确认书签订生效后10日内，乙方应向甲方一次性付清。经济合作社向孙某华出具发票一张，载明货物或应税劳务、服务名称为生活服务、租地款，价税合计为257459元。孙某华已领取腾退补偿款。

赵某林向本院提交其与孙某华2019年7月18日的录音，证明其一直向孙某华主张退还购房款。

庭审中，双方均认可涉案房屋一直由赵某林使用。涉案房屋于2020年1月16日开始拆，2月、3月全部拆除。孙某华向本院提交其自行制作的垃圾费等各项费用清单，证明赵某林欠缴的各项费用。赵某林均不予认可。

裁判结果

一、孙某华于本判决生效后十日内退还赵某林房款410000元并支付利息；

二、驳回双方其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，赵某林与孙某华签订的《退款协议》是当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

根据协议约定，孙某华房款退完后，赵某林归还房屋，孙某华于2019年12月25日将涉案房屋交付村委会、经济合作社，案涉房屋已不在赵某林控制之下，应视为赵某林将案涉房屋交付孙某华，孙某华应将购房款予以退还。退款协议约定，若2014年12月1日前孙某华退清赵某林房款，退款金额415000元（以原房价为准），而小产权房屋买卖合同中约定的购房款为410000元，赵某林提交的证据亦不足以证明其交纳的购房款为415000元，故赵某林主张退还的房款，合理部分，法院予以支持，不合理部分，法院予以驳回。

关于赵某林主张的利息及孙某华主张的房屋占有使用费，如前所述，赵某林将案涉房屋退还孙某华的时间为2019年12月25日。在此之前，赵某林继续占有使用房屋应当支付使用费，孙某华占有使用购房款应当支付资金占用费，从诚实信用原则及公平原则考虑，房屋占有使用费及资金占有费相互折抵，故赵某林主张自2014年12月2日至2019年12月25日期间的利息，孙某华主张的房屋占有使用费，法院均不予支持。赵某林于2019年12月25日向孙某华交付了房屋，孙某华亦应将购房款退还。现孙某华未退款，应当赔偿赵某林的损失。现孙某华主张赵某林要求的利息过高，要求法院予以调整，法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以确定，合理部分，法院予以支持，不合理部分，法院予以驳回。

孙某华抗辩赵某林的诉讼时效已过的意见，于法无据，法院不予支持。