房屋买卖老板说——协商退房后未及时退款可再次起诉主张违约金

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告齐某乡、赵某丽向本院提出诉讼请求：1．三被告共同退还房款730495元；2．三被告向原告给付利息；3．本案诉讼费由三被告负担。事实和理由：原告于2016年9月5日，购买位于北京市顺义区一号房屋，于2017年1月签定了商品房预售合同并网签备案。该房面积57．46平米，总房款共计178．0495万元，原告分三次向被告方公账转账付清总房。该商品房预售合同约定2018年12月2日前交房，到2018年11月被告通知原告要延期交房，并要求原告签署《延期交房协议》。原告考虑到需要房子用，并对被告的信誉尚未产生怀疑，签署了延期交房协议，但未收到协议中约定的赔偿款。且于2019年1月15日交付了房子尾款57万元，延期交房协议约定2019年8月30日交房。2019年6月初，原告从销售客服人员处了解到房屋仍然无法确定交付时间，原告认为被告已经严重违约，按照双方签署的《北京市商品房预售合同》买受人有权退房。

2019年9月6日，经原告、被告双方协商，双方到顺义区房地产管理部门解除“商品房预售备案”，并签订退款协议书，双方约定：2019年9月至2019年12月分四个月退回原告交的全部购房款，至2019年12月30日仍未按约定退回原告的购房款，按年化5%利率支付原告利息。后被告先后退回原告四笔房款总计105万元整：2019.9.25退45万元；2019.11.7退30万元；2019.12.16退20万元；2020.9.22退10万元，余730495元屡次追讨，至今未退还。

被告辩称

被告F公司辩称，我公司没有收取任何款项，都是H装修公司收取的，2016年10月份H装修公司收取了房款和装修款，但这个款项没有支付给F公司，网签合同在2019年撤销，F公司始终没有收取房款，所以我公司不应承担责任。合同标的是120多万元，已经退还了105万元，即使要退也是就剩余17万余元由我公司承担责任。

被告H装修公司辩称，所有款项都是我公司收取的，2016年10月份原告交付款项后想退房，后原告在2019年1月份交齐款项，这个款项应该由我公司退还。

被告J公司辩称，原告交付了558354元装修款，装修款是H公司开具收据收取的，2019年9月6日达成退款协议后，这些款项陆续都已退完，剩余的款项730495元中没有J公司的装修款，所有剩余款项都是房款，应该由H装修公司退还，没有退还的款项及利息均由H装修公司承担。

本院查明

项目的房屋由F公司开发，F公司与J公司共同销售，由H装修公司与购房者签订购房协议，房款及装修款由H装修公司收取的方式。

2017年1月7日，齐某乡、赵某丽与F公司签订了预售合同，约定齐某乡、赵某丽购买顺义区一号房屋，建筑面积共计57．46平方米，其中套内面积41．61平方米，总价款1226282元。买受人未按照约定的时间付款的，逾期在90日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。出卖人应当于2018年12月2日前向买受人交付该商品房，如因出卖人原因未按照本合同约定的交付时间向买受人交付该房屋的，逾期在90日之内，自本合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60个工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，按合同附件八的第五条的相关规定执行。附件五约定付款方式如下：签订预售合同当日支付首付款245257元，2017年1月15日前向出卖人支付首付款381025元，剩余房价款60万元以按揭贷款方式支付。双方均确认办理网签注销手续的时间是2019年8月。

2018年11月24日，齐某乡、赵某丽（乙方）与F公司（甲方）签订了延期交房协议，约定按照买卖合同约定，交房时间为2018年12月，但由于受房地产整体政策环境影响及北京秋冬季停工令等一些不可抗拒的因素影响，乙方同意甲方延期至2019年8月30日交房，甲方同意按照双方签订商品房买卖合同约定条件和标准赔付违约金，违约金金额不超过房款总额的2%。但乙方不得就延期交房事宜主张其他权利。

2019年9月6日，齐某乡、赵某丽（甲方）与H装修公司（乙方）签订了协议书，约定齐某乡、赵某丽于2016年9月5日与H装修公司签订《北京订购协议》即可解除，齐某乡、赵某丽不再购买该房屋，H装修公司无息退还已经收取的房款，双方互不承担其他责任。齐某乡、赵某丽同意H装修公司于2019年9月30日退还房款450000元，于2019年10月30日退还450000元，于2019年11月30日前退还450000元，于2019年12月30日前退还房款430495元，双方同意，如若前3笔未按约定退回，则以第4笔约定的退款日期为最终日期，2019年12月30日仍未退清全部的款项，将从该日起按照剩余未退清房款向齐某乡、赵某丽支付年化5%利息。

齐某乡、赵某丽提交的收据及银行交易明细显示二原告向H装修公司支付1222141元，向J公司支付558354元，H装修公司已经退还房款105万元。

裁判结果

一、被告三公司共同退还原告齐某乡、赵某丽装修款五十五万八千三百五十四元及利息（以五十五万八千三百五十四元为基数，自二〇一九年十二月三十日起至实际退清所有装修款之日止，按照年利率5%计算），于本判决生效后七日内付清；

二、被告F公司、J公司共同退还原告齐某乡、赵某丽房款十七万二千一百四十一元及利息（以十七万二千一百四十一元为基数，自二〇一九年十二月三十日起至实际退清所有房款之日止，按照年利率5%计算），于本判决生效后七日内付清；

三、驳回原告齐某乡、赵某丽的其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

双方一致认可已于2019年8月办理网签合同注销手续，故双方合同关系已经于2019年8月解除。本案主要争议焦点是谁是适格的责任主体。第一，原告提交收据证明H装修公司收取房款1222141元、J公司收取装修款558354元，H装修公司、J公司对其收取的款项具有退还义务；第二，J公司表示装修款项已向二原告退还但未提交证据予以证明，且根据原告提交的银行流水明细，已退还的105万元均系H装修公司退还，故法院对J公司的辩解意见不予采信，对于全部装修款J公司负有退还义务。

第三，在原告与F公司签订预售合同前，H装修公司收取了原告房款及装修款。之前多份生效判决已经认定，F公司是开发企业，其将涉诉房屋委托H装修公司进行销售，双方已经形成委托合同关系，H装修公司销售房屋的行为及法律后果应由F公司承担。

原告齐某乡、赵某丽共计交纳的1780495元由被告自行进行划分成房款和装修款，该划分不能对抗原告，原告要求F公司承担退还全部钱款的诉讼请求，有事实和法律依据，法院予以支持。齐某乡、赵某丽虽与H装修公司达成了退款协议，但其并未明确放弃向其他主体主张责任的权利，故F公司、H装修公司、J公司均为适格主体。对于原告主张的利息，其按照与H装修公司达成退款协议约定的标准计算并无不妥，法院予以支持。