北京律师靳双权——婚内农村宅基地拆迁所得安置房是个人房产吗

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
张某珍向本院提出诉讼请求：判令王某国从1号房屋搬出腾退返还给张某珍。
事实和理由：王某国与我前夫王某军曾系邻居关系，交情较好，我承租居住1号房屋，王某国承租居住2号房屋。1996年10月，王某国找我协商称自己年纪较大，上下楼不方便，请求我与其临时换房居住，我与我前夫出于同情表示暂时同意。后来我身体不好，上下楼也很困难，多次要求王某国将房屋腾出，王某国推脱不予腾房。2016年4月，我购买1号房屋，并于2016年7月1日取得该房屋的所有权。现我为维护合法权益，特诉至法院，请求法院依法判决。庭审中，经释明张某珍要求解除其与王某国之间的换房协议。
 
被告辩称
王某国辩称，一、张某珍诉称我主动提出换房不是事实，张某珍夫妻找到我请求换房居住，由于关系较好我同意。
二、张某珍诉称临时换房居住不是事实，双方协商的是永久换房。由于公房租赁，约定交换居住权，为此双方到房管所办理换房，房管所同意，并在双方租赁合同上载明费用交齐同意换房。临时换房不可能到房管所办理相关手续。
三、张某珍起诉的案由是排除妨害，前提是非法侵害，但在本案中双方在1996年约定是换房，并在房管所办理了相关手续，因此现在居住情况是在双方同意情况下的合法居住，是合同关系，不存在侵害，也就不存在排除妨害。张某珍可以起诉解除合同。在本案之前张某珍曾多次起诉我，原审法官明确向张某珍释明上述问题，其表示同意先解决合同纠纷，但此次不顾双方协议，仍以排除妨害起诉，没有法律依据。
四、双方换房后同时交换了租赁合同，我从此居住在1号房屋二十年，张某珍一直未提出异议。2016年张某珍以其离婚需要核实财产为由从我处骗走了房屋租赁合同擅自办理产权证，是违反双方合同约定的行为，其罔顾事实，以欺骗方式办理房产证，法院如果支持其诉求是否定了诚实守信，因此张某珍诉求不应得到支持。
五、我们夫妻常年居住在1号房屋，都是80岁老人，身患脑梗死、高血压、心脏病等多种疾病，无法离开该套房屋。综上，张某珍诉求于法于理都不应得到支持，请求法院驳回其诉讼请求。
 
本院查明
张某珍与王某军于1981年5月登记结婚，1991年3月经北京市丰台区人民法院调解离婚。1995年8月21日，出租方（甲方）房屋经营管理公司（经办人赵某）与承租方（乙方）张某珍签订《公有住宅租赁合同》，约定住宅坐落于丰台区1号（以下简称1号），使用面积46.7平方米，附记中载明：费用交齐同意换房，落款李某山，日期1996年10月17日；供暖手续齐备，落款张某山，日期1996年10月17日。
1996年9月17日，出租方（甲方）房屋经营管理公司（经办人李某山）与承租方（乙方）王某国签订《公有住宅租赁合同》，约定住宅坐落于2号（以下简称2号），使用面积45.1平方米，附记中载明：费用交齐同意换房，落款李某山，日期1996年10月17日；供暖手续齐备，落款张某山，日期1996年10月17日。2015年7月30日，卖方（甲方）房地产开发有限责任公司与买方（乙方）张某珍签订《农转居售房合同》，约定甲方将坐落在1号二居室一套，建筑面积62.25平方米，按基准价每建筑平方米1165元向乙方出售，乙方购房的实际房价款为38782.45元，双方订立合同后，乙方应在签订本合同的当日一次向甲方支付全部房价款。
2016年7月21日，张某珍取得不动产权证书，载明：权利人张某珍，坐落1，权利类型房屋所有权，建筑面积62.25平方米。
庭审中，双方均认可1996年10月约定换房，并在1号及2号公有住宅租赁合同中载明费用交齐同意换房，自此至今张某珍居住在2号房屋，王某国居住在1号房屋。但张某珍表示换房系其前夫王某军同意的，为临时换房，且不符合公租房条例，即使存在换房协议也应为无效，现其已办理1号房屋产权证，故要求王某国从1号房屋搬出腾退返还给自己。王某国对此不予认可，认为系永久换房，且在租赁合同上写明费用交齐同意换房即办理了相关换房手续，尽管张某珍已经取得1号房屋所有权，但不影响双方关于使用权的约定，不同意腾退1号房屋。经询，王某国表示在办理公有住宅租赁合同承租人更名过程中因涉及费用问题没有完成手续，后又因张某珍拖延不配合没有办理完成。对此张某珍则表示办理更名时因为需要其身份证，但其本人不同意换房，所以没有办成更名。
张某珍表示其与王某国均因村民拆迁而搬迁到此，其办理1号房屋的不动产权证书时2号房屋亦可办理，王某国没有办理，并且王某国曾于2012年起诉和向房管部门要求变更两套房屋的承租人，但因不具备换房情形、不符合换房条件，未被准予。对此，王某国表示，2015年张某珍将1号房屋的租赁合同骗走并办理产权后，其才知道能够办理产权的事情，所以当时没能向房屋管理部门提出异议，也导致其不能再办理1号房屋的产权。
又查，张某珍自2011年起已多次起诉王某国，本院为妥善化解矛盾，曾多次给双方做调解工作，张某珍也同意在王某国办理了2号房屋的产权后进行协商；然截止至本案判决之前，2号房屋仍尚未办理不动产权证书，王某国表示现因房地产开发有限责任公司被国企收购，暂时不能再办理产权证。审理中，本院向房地产开发有限责任公司物业管理部调查，该公司表示涉案两套房屋的产权原属于该单位，现工作人员不清楚张某珍与王某国换房的情况，但现有证据显示张某珍已经参加房改取得了1号房屋的产权，而王某国还是2号房屋的承租人，对于承租人私下换房的情形该公司意见是按照《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》，承租人死亡或外迁变的变更为配偶，配偶死亡变更为子女；房改时张某珍提交了公有住宅租赁合同等手续，并符合房改政策，所以为其办理了产权；2号房屋产权现正移交房地集团。
庭审中，经释明张某珍要求解除其与王某国之间的换房协议；对此王某国表示其与张某珍就交换公有房屋使用权、承租权的合同合法、有效，已实际履行多年，且得到公房管理部门的确认，不存在解除合同的法定事由，张某珍不能以身体不好、上下楼不方便要求解除合同，也不能以取得1号房屋的产权对上述合同关系，2016年张某珍以离婚为由从王某国处骗走公房租赁合同，恶意登记了1号房屋的产权，不应得到法律支持；且该登记与房屋使用权无关，换房行为在先，不能否定王某国对1号房屋的使用权。
 
裁判结果
一、解除张某珍与王某国的换房协议；
二、王某国于本判决生效之日起十五日内将1房屋腾退交还张某珍。
 
律师点评
本案中王某国表示实际占有1号房屋基于1996年10月的换房协议；关于此换房协议，张某珍虽不认可是自己的真实意思表示，但各自公有住宅租赁合同附记中均载明“费用交齐同意换房”，且张某珍、王某国二十多年分别居住在2号、1号房屋，可推定是其真实意思表示，双方确实有过换房协议。
但在该换房协议订立后的二十多年中，双方均未能办理承租人变更登记手续，根据《北京市人民政府关于城市公有房屋管理的若干规定》使用公房必须经所有权单位同意，居民居住公房应由出租的单位管理，以及承租者与他人换房的，须征得出租单位同意，因此上述换房协议的履行还须当时出租单位的同意并办理变更手续；然王某国本人亦认可多年来寻求办理未果，且2015年张某珍又通过房改取得了1号房屋的产权，对此固然可能有张某珍反悔不配合办理的原因，但现有证据尚不能证明出租单位最终同意办理变更承租人的手续，为此进一步向案涉房屋的原产权和管理单位房地产开发有限责任公司核实，亦显示王某国仍是2号房屋的承租人及张某珍符合房改政策已经取得1号房屋产权的情况。
鉴于此，案涉换房协议既长期未实际取得原出租单位的同意，现又因换房协议的基础即各自享有的公有房屋承租权，也已发生重大改变，因此案涉换房协议实际已无履行可能。张某珍要求解除该协议，法院考虑双方已多次诉讼，为解决双方矛盾将本案案由变更为合同纠纷，并对张某珍的该诉请予以准许。该协议解除后，张某珍作为1号房屋所有权人，要求王某国将1号房屋腾出退还的，于法有据，予以支持；因王某国不同意解除，其可另案解决案涉协议解除后的其他返还及责任赔偿问题。