北京律师靳双权——农村宅基地上翻建的房屋能否获得拆迁补偿

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
 
原告诉称
王某强向本院提出诉讼请求：1.判决王某强享有位于北京市怀柔区1号院南数第一排五间房屋的使用权；2.判决王某强享有位于北京市怀柔区1号院南数第三排西数第一间房屋的使用权；3.判决对位于北京市怀柔区1号院南数第二排房屋按照拆迁补偿标准进行折价。
事实和理由：王某强与王某刚系兄弟关系，其父亲王某国、母亲李某丽共育有子女五人，长女王某兰（已故，配偶已故）、次女王某梅、三女王某菊，长子王某刚、次子王某强。王某兰与张某鹏（已故）系夫妻关系，婚后育有子女五人，分别为长女张某芳、次女张某丽、长子张某山、次子张某川、三子张某文（已故，无配偶无子女）。1982年前，王某国、李某丽均已去世，留下老房五间及宅基地一块。
1982年，王某刚与王某强兄弟二人根据当时的习俗在村干部张某英的见证下，签订了《王某刚与王某强分家单》（以下简称82年分家单），约定老房五间分给王某强所有。因在82年分家单上约定全部房产归王某强所有，王某刚又以无房为由，以82年分家单为依据，向H村申请了H村1号院三单元的宅基地。2006年，王某强与王某刚在H村村主任王某国的见证下，又签订《兄王某刚弟王某强分家单》（以下简称06年分家单）。2012年6月25日，王某强与王某刚在王某国的见证下又签订《分家单附件》（以下简称12年分家单）。
自此，王某强与王某刚最终约定：1号院内共有三个单元，其中自南向北的一单元和二单元合为前院。前院西起赵文仲房山向东15.1米均宽的祖传老宅，老宅东西宽15.1米，南北长22.2米。二人约定：前院平分为南北均长11.1米，东西宽15.1米的两块房产地用于二人分别建房。前院自南向北第一处称为H村1号一单元，前院第二处称为1号二单元，第一、第二单元在同一房产证上，两单元权利均等，每单元占地167.61平方米。王某强在1号院一单元地块建设住房，王某刚在1号院二单元地块建设住房，房产永久各自所有。现因王某刚不履行房屋分割协议，为维护王某强的合法权益，故诉至法院。
 
被告辩称
王某刚辩称，不同意王某强的诉讼请求。
理由如下：1、对王某强主张的第一排五间房屋的权利没有异议，但应只有使用权没有所有权，因为没有建房批示，认可使用权是因为房屋是王某强建设，不是依据2012年的分家单。2、不同意分割第三排西数第一间，因为第三排房屋所在的宅院是王某刚1986年新申请的宅基地，并于1986年自己出资建设，建设情况为北房六间，在申请该房屋时父母已经去世，所以第三排宅院应归王某刚所有，不计入遗产范围。另外，王某强主张第三排院落占用了老宅院不属实，实际在2012年建房时第二排是往北移了大概3米，故第三排没有占用老宅基地，王某强诉求没有依据。3、关于土地因为房屋虽然是老宅院，但后期有批示的房屋是由王某刚所建，第二排及第三排有合法批示，1993年两块土地使用权登记在了王某刚名下，所以宅基地应归王某刚使用。
事实部分：1982年的分家单不是双方真实意思，也没有实际履行，在2006年分家单可以体现，实际上老房一直由王某刚使用，2012年分家单是先拆房后签订的协议，2012年5月份批示下来，当月就拆房了，王某强在第一排建房王某刚同意，但其妻子并不知情，房子属于夫妻共同财产，现王某刚已经离婚，故2012年的协议全部无效。三份分家单实质是对于遗产的处理，当时父母已经去世，其他子女应有参与权利。
另，1996年签订了赡养协议，王某刚夫妇由大女儿抚养，并于2012年6月18日签订分家单，将第三排六间房屋分给了大女儿王某辉。2013年5月8日经法院调解第二排房屋第一层东数两间及西数第三间分给了三女儿王某静。2016年9月8日，王某刚与张某芬协议离婚，后约定1号院第二排房屋第一层西数第一间、第二间归张某芬所有。
王某菊、王某梅辩称，王某国与李某丽系夫妻关系，婚后育有五名子女，长女王某兰（已故，配偶张某鹏已故）、次女王某梅、三女王某菊，长子王某刚、次子王某强。王某兰与张某鹏（已故）系夫妻关系，婚后育有子女五人，分别为长女张某芳、次女张某丽、长子张某山、次子张某川、三子张某文（已故，无配偶无子女）。
我们作为王某国、李某丽的子女，有权利继承父母的遗产，1号院内所有房屋建设过程中均没有出资出力。王某菊自王某强、王某刚处得知，1号院南侧两排房屋均为2012年建设，之前是王某强、王某刚约定第二排房屋一人两间半，后因为翻建过程中没有达成一致，所以就让王某强在南侧第一排建房。二人建房过程中我作为姐姐也去看过，王某刚的第二排房屋系2012年5月份开始建设，王某强的南侧第一排房屋系2012年10月至11月左右开始建设。但2012年拆房、建房均没有经过其他子女的同意，现在老房已经拆除，并原址翻建，且已经被王某刚全部处置，现在主张继承份额，要求法院按照拆迁补偿标准对H村1号院南数第二排的房屋应得份额进行折价。
张某芳、张某丽、张某山、张某川辩称，王某国与李某丽系夫妻关系，婚后育有五名子女，长女王某兰（已故，配偶张某鹏已故）、次女王某梅、三女王某菊，长子王某刚、次子王某强。王某兰与张某鹏（已故）系夫妻关系，婚后育有子女五人，分别为长女张某芳、次女张某丽、长子张某山、次子张某川、三子张某文（已故，无配偶无子女）。我们的意见与王某梅、王某菊意见一致，现同意按照拆迁补偿标准对H村1号院南数第二排的房屋应得份额进行折价。
 
本院查明
王某国与李某丽系夫妻关系，婚后育有五名子女，长女王某兰、次女王某梅、三女王某菊，长子王某刚、次子王某强。王某兰与张某鹏系夫妻关系，婚后育有子女五人，分别为长女张某芳、次女张某丽、长子张某山、次子张某川、三子张某文。王某国于1976年去世，李某丽于1980年去世，王某兰于1998年注销户口，张某鹏于1985年12月10日注销户口，张某文于2008年10月去世，其生前未婚无子女。
1982年1月29日，王某刚与王某强签订《分家单》，约定：一、老瓦房五间分给王某强名下所有，补贴给王某刚款计壹仟伍佰元。院内树木和后院老宅基地树木归王某刚盖房使用。二、王某刚未盖房时，在王某强老房多居住一年，王某强减少给王某刚补贴款伍拾元。三、王某刚盖房时，王某强扣除每年占用伍拾元款数后，把补贴款一次性交清。每晚交壹年应多补伍拾元款。四、为王某强结婚所购置家具、物品归王某强所有，其余归王某刚所有。结尾处王某刚签字并加盖印章，王某强签字按手印，大队干部张某英签字。
1993年12月1日，原北京市怀柔县人民政府向王某刚发放集体土地建设用地使用证，地址为H村，用地面积267平方米。
1996年7月10日，被赡养人王某刚、张某芬与赡养人王某辉、张某发签订赡养协议。约定赡养人自愿与被赡养人在有生之年一起生活居住，并在协议签订后承担对被赡养人的全部赡养义务。1996年7月11日，怀柔县公证处出具（1996）怀证字第775号公证书，写明，兹证明被赡养人王某刚、被赡养人张某芬与赡养人王某辉、张某发于1996年7月10日自愿签订了前面的《赡养协议》。当事人签订上述协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国婚姻法》规定。
2006年5月5日，王某刚与王某强签订《兄王某刚，弟王某强分家单》。
2013年5月8日，北京市怀柔区人民法院出具民事调解书，其上写明，本案在审理过程中，经本院主持调解王某静、王某刚、张某芬自愿达成如下协议，位于北京市怀柔区1号内院落中正房东数一、二间，西数第三间归原告王某静所有。
2016年9月8日，王某刚、张某芬签订《离婚协议书》。
 
裁判结果
一、位于北京市怀柔区1号院南数第一排五间房屋在集体土地建设用地使用证批准使用面积范围内的房屋归王某强使用；
二、王某刚于本判决生效之日起十日内分别给付王某强、王某梅、王某菊房屋及宅基地折价补偿款各210670元；
三、王某刚于本判决生效之日起十日内分别给付张某芳、张某丽、张某山、张某川房屋及宅基地折价补偿款各52667.5元；
四、驳回王某强的其他诉讼请求。
 
律师点评
继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。
本案中，涉案H村1号院内南数第二排房屋原系王某国与李某丽生前居住使用的五间老房，二人去世后未留有遗嘱，王某刚于2012年未经其他法定继承人同意，以自己的名义获得建房批示并对该五间老房进行了翻建。因此，翻建前的五间老房属于王某国与李某丽的遗产，应按照法定继承办理，其中王某兰、王某梅、王某菊、王某刚、王某强均享有五分之一的份额。
因王某兰于1998年注销户口，其丈夫张某鹏于1985年12月10日注销户口，其子张某文于2008年10月去世，且生前未婚无子女，根据转继承，张某芳、张某丽、张某山、张某川作为王某兰的子女依法对王某兰享有的王某国与李某丽遗产份额享有继承权，即每人享有二十分之一的遗产份额。现王某国与李某丽的遗产因王某刚翻建导致灭失，可供分割的房产已不存在，且各方当事人均要求对该遗产进行折价，鉴于涉案院落已划入怀柔区拆迁范围面临拆迁，法院根据王某刚翻建前老房的房屋及宅基地面积，比照怀柔区H村一般拆迁补偿标准对王某国与李某丽的该遗产进行折价，并在王某国与李某丽的继承人范围内依法进行分割，具体数额由法院酌定。
对于翻建前老房的房屋面积，法院参照《村民建房建设工程规划许可证》载明的原有房屋面积确定。
王某强要求享有位于北京市怀柔区1号院南数第一排五间房屋的使用权的诉讼请求，因王某刚同意，不持异议。王某强要求享有位于北京市怀柔区1号院南数第三排西数第一间房屋的使用权的诉讼请求，因其未能提供证据证明其对南数第三排房屋建设出资出力并享有份额，故对王某强的该诉讼请求难以支持。
同时指出，法院对上述房屋的处理不能对抗有权机关对房屋是否合法的认定及相关处理，不作为权利人要求登记机关进行物权登记的依据。因此类房屋被拆除或合法化产生的利益争议，当事人应自行协商或再行诉讼解决。